Bất động sản phía Đông, đừng chỉ “trông” lợi nhuận

Ngay sau khi có thông tin Hà Nội đề xuất triển khai xây dựng 4 cây cầu (Tứ Liên, Trần Hưng Đạo, Đuống 2 và Vĩnh Tuy giai đoạn 2) bắc qua sông Hồng, sông Đuống đã đưa khu vực Long Biên trở thành tâm điểm thu hút của thị trường bất động sản.

Một góc khu đô thị Việt Hưng, quận Long Biên. Ảnh: Tuấn Anh/TTXVN

Mặc dù với hạ tầng được đầu tư khá tốt và sự hiện hữu của các cây cầu Long Biên, Chương Dương, Vĩnh Tuy, Nhật Tân... cũng không đưa bất động sản khu vực phía Đông Thủ đô lên “đỉnh sóng” giống như vị trí khu vực phía Tây đã và đang chiếm giữ.
Thế nhưng, sự quyết liệt tạo diện mới cho phía Đông thành phố thông qua việc bổ sung thêm 4 cầu kết nối với trung tâm đã khiến cho thị trường bất động sản phải có cái nhìn khác về tiềm năng của vùng đất mới này.
Tuy nhiên, sau không ít bài học ôm quả đắng bởi chạy theo tin đồn sốt đất ở những khu vực vừa được quy hoạch thì giới đầu cơ cũng tỉnh táo hơn nhiều.

Khảo sát thị trường cho thấy, giá đất ở khu vực gần cầu Đông Trù hay cầu Giang Biên cũng không có đột biến. Tùy vị trí, giá đất trong khu dân cư dao động từ 18 đến 30 triệu đồng/m2.
Một số sàn giao dịch chuyên địa bàn này cho hay, lượng người hỏi mua cũng có tăng nhưng không đáng kể và mua bán thành công vẫn ít. Điều này trái hẳn với dự đoán của dư luận về cơn sốt đất có thể xảy ra.
Lý giải về điều này, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc Bộ phận nghiên cứu, tư vấn, định giá và quản lý tài sản CBRE Việt Nam nhận xét, khi có cơ sở hạ tầng mới, kết nối hai bờ sông, nhất là vị trí của quận Long Biên rất gần trung tâm Hà Nội hiện tại thì khu vực này hoàn toàn có khả năng trở thành khu dân cư mới, trung tâm bất động sản mới của Thủ đô.
Nhìn lại câu chuyện ở quận 2 T.p Hồ Chí Minh cũng nhận thấy quận này có vị trí khá tương đồng và hiện giờ đang là khu vực bất động sản sôi động nhất T.p Hồ Chí Minh.
Về tầm nhìn, quận Long Biên là điểm nhấn ấn tượng phía Đông. Dù hạ tầng khu vực này hiện cũng đã được đánh giá là tốt nhưng nếu có kết nối trực tiếp thì sẽ càng tốt hơn.

Tuy nhiên, phía Đông vẫn cần phải có các dự án chất lượng tốt hơn nữa, đa dạng trong mọi phân khúc và quan trọng là có đầy đủ các khu dịch vụ tiện ích đi kèm thuận tiện - bà An nhận xét.
Mặc dù vậy, bà An cũng khuyến cáo, việc đầu tư đón đầu để đợi hạ tầng cũng có nhiều rủi ro. Các nhà đầu tư có thể chớp cơ hội nhưng phải xác định lợi nhuận càng nhiều thì đi kèm với rủi ro càng cao. Những bài toán đầu tư kiểu như vậy cũng không phải là lựa chọn thông minh của nhiều người.
Ông Đặng Văn Quang – Giám đốc Quản lý tài sản và bất động sản Công ty JLL Việt Nam nhận xét, khoảng 10 năm qua, Hà Nội chủ yếu “Tây tiến”, để lại 1 đô thị phía Đông và Nam Từ Liêm chưa khai thác hết tiềm năng.
Thế nhưng, sự phát triển mạnh về phía Tây cũng chưa đủ để đáp ứng được nhu cầu của cư dân, nhất là tổng dân số ước năm 2020 của Hà Nội sẽ đạt khoảng 7,6 triệu người.

Số lượng nhà chung cư cung cấp cho thị trường Hà Nội vượt con số hơn 100.000 vẫn là quá nhỏ, quá ít so với nhu cầu của người dân đang sinh sống tại đây.
Hơn nữa, “Tây tiến” cũng cho thấy những bất cập trong kết nối giao thông, quỹ đất... nên Hà Nội vẫn cần phải phát triển về phía Đông. Nơi này giữ vị trí liên kết quan trọng Hà Nội với cụm phát triển kinh tế phía bắc như Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh – những vùng kinh tế trọng điểm.
Tịnh tiến về phía Đông là tất yếu nhưng hiện mấy cây cầu kết nối hiện hữu đều quá tải. Việc xây dựng thêm 4 cây cầu mới, tăng cường kết cấu hạ tầng được kỳ vọng sẽ là cú hích đánh thức bất động sản phía Đông – ông Quang đánh giá.
Mặc dù dự báo bất động sản phía Đông sẽ có chuyển biến tích cực nhưng ngay như các chuyên gia cũng không thể dự báo được thời gian cụ thể. Bà An cho rằng, nếu thị trường ổn định, trong một năm, giá có thể tăng từ 3 – 5%, còn đặt mục tiêu từ 10 – 15% trong khoảng thời gian 6 tháng hay 1 năm thì rất khó khẳng định.
Trở lại với câu chuyện thị trường, bài học ôm đất Ba Vì năm 2010 khi mới có thông tin quy hoạch khu trung tâm hành chính về khu vực này vẫn được nhiều người ghi nhớ.

Khi đó, nhiều người bỏ việc lùng mua đất chờ “đổi đời”, mua bán trao tay lẫn nhau, thậm chí chấp nhận giá cả tăng theo ngày. Để rồi, nhiều nhà đầu tư lâm vào cảnh “vỡ nợ”, “ngậm đắng nuốt cay”.
Hay gần đây hơn thì dự án cầu Nhật Tân cũng từng khiến đất Đông Anh lên cơn sốt. Nhiều người bỏ tiền ra gom đất đợi giá tăng. Thế nhưng, cầu đã hoạt động mấy năm mà đất vẫn không bán được bởi tính theo thời gian đầu tư thì thậm chí họ còn phải chịu lỗ với khoản tiền đã bỏ ra.
Đầu tư theo cách bám vào quy hoạch “trên giấy”, tìm mua và đợi sẵn ở khu vực gần các dự án lớn trong tương lai cũng khá mạo hiểm.

Có trường hợp, quy hoạch vẫn được điều chỉnh chi tiết nên có lô đất lại rơi vào đúng tim đường - một nhà đầu tư chia sẻ. Thế mới nói, mua đất “đợi” cầu, lợi nhuận lớn – rủi ro cao.

>>>Bất động sản có giá trên dưới 1 tỷ đồng “hút khách”