Mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở từ 1/1/2026

Trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, người sử dụng đất phải nộp 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích. Ảnh minh họa: Thế Duyệt - TTXVN

Từ ngày 1/1/2026, mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở sẽ được áp dụng theo cơ chế mới, căn cứ Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai vừa được thông qua sáng 11/12/2025.

Theo nội dung Nghị quyết, khi chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất một lần cho thời gian còn lại, tính theo chênh lệch giữa loại đất sau khi chuyển mục đích và loại đất trước khi chuyển mục đích. Quy định này nhằm bảo đảm nguyên tắc hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, đồng thời hạn chế tình trạng lợi dụng chênh lệch giá đất.

Đối với trường hợp đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở, được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà nay chuyển sang đất ở, mức thu tiền sử dụng đất được quy định cụ thể theo từng phần diện tích.

Cụ thể, trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, người sử dụng đất phải nộp 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích. Với phần diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức giao đất ở, mức thu là 50% chênh lệch. Phần diện tích vượt quá mức này sẽ phải nộp 100% chênh lệch. Mức thu nói trên chỉ được áp dụng một lần đối với một hộ gia đình, cá nhân trên cùng một thửa đất.

Nghị quyết cũng làm rõ các quy định liên quan đến miễn, giảm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. Theo đó, trường hợp thuộc diện được miễn tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất thì không phải xác định giá đất, không phải tính tiền và không cần thực hiện thủ tục đề nghị miễn, trừ trường hợp miễn theo thời hạn. Với trường hợp được giảm tiền thuê đất hằng năm theo quy định của Chính phủ, người sử dụng đất cũng không phải làm thủ tục đề nghị giảm, qua đó giảm bớt đáng kể thủ tục hành chính.

Trình bày báo cáo tiếp thu, giải trình trước Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trần Đức Thắng cho biết, các quy định về tài chính đất đai trong Nghị quyết được xây dựng theo hướng đồng bộ với Luật Đất đai năm 2024, bảo đảm tính thống nhất trong xác định giá đất và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất từ thời điểm Nghị quyết có hiệu lực thi hành.

Ngoài nội dung liên quan trực tiếp đến tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích, Nghị quyết còn bổ sung nhiều quy định nhằm tháo gỡ vướng mắc trong thực tiễn như thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư; cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; đơn giản hóa thủ tục đăng ký biến động đất đai khi chuyển nhượng quyền khai thác khoáng sản hoặc chuyển đổi loại hình doanh nghiệp.

Đáng chú ý, Nghị quyết cũng quy định rõ điều kiện tách, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc có sự thỏa thuận với người sử dụng đất liền kề. Trường hợp người sử dụng đất tự dành một phần diện tích làm lối đi thì không bắt buộc phải chuyển mục đích sử dụng phần đất đó.

Việc ban hành Nghị quyết và áp dụng các quy định mới về tiền sử dụng đất từ ngày 1/1/2026 được kỳ vọng sẽ tạo cơ sở pháp lý rõ ràng, minh bạch hơn cho người dân khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, đồng thời góp phần ổn định thị trường bất động sản và nâng cao hiệu quả quản lý đất đai trong giai đoạn tới.