Sở hữu căn nhà thứ 2: Có nên đánh thuế đồng đều?

Sở hữu căn nhà thứ 2: Có nên đánh thuế đồng đều?  Ảnh minh họa: huffingtonpost.ca

Tránh thất thoát nguồn thu ngân sách

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), cho rằng Luật thuế này nhằm mục tiêu góp phần giúp cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, minh bạch, bền vững; phòng chống đầu cơ và sử dụng lãng phí bất động sản.

Đồng thời, góp phần dịch chuyển dòng tiền thay vì đầu tư vào BĐS sẽ chuyển sang đầu tư vào sản xuất, kinh doanh, dịch vụ; tăng nguồn cung cho thị trường, tạo thêm cơ hội cho người có nhu cầu thật tiếp cận nhà ở và tăng thêm nguồn thu ngân sách nhà nước ổn định, dài hạn, bền vững. 

Theo Luật thuế tài sản được Bộ Tài Chính xây dựng, người sở hữu căn nhà thứ 2 trở lên sẽ bị đánh thuế.

Ngoài ra, Luật thuế này còn hướng các nhà đầu tư thứ cấp đi vào lựa chọn thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS thay vì kinh doanh cá thể như hiện nay.

Theo báo cáo của Bộ Tài chính, thuế tài sản là loại thuế được ra đời rất sớm trong lịch sử, nguồn thu từ thuế tài sản, đặc biệt là thu từ thuế sử dụng đất là nguồn thu chủ yếu của ngân sách nhà nước của các địa phương.

Cụ thể, nguồn thu từ thuế tài sản chiếm khoảng 2% tại các nước thuộc Tổ chức Hợp tác và Phát triển kinh tế (OECD), trong đó Canada là 4%, Mỹ trong khoảng từ 1 đến 3%. Tại các nước đang phát triển, nguồn thu này chiếm khoảng 0,6% và tại các nước đang chuyển đổi nguồn thu này chiếm khoảng 0,68%.

Đây là loại thuế trực thu có khả năng huy động tương đối sát với khả năng đóng góp thực tế của người chịu thuế, vì thuế đánh vào những tài sản cụ thể, trước hết là nhà và đất.

Có thể thấy, xu thế cải cách thuế tài sản trong thời gian gần đây tại một số nước như Canada, Úc, Malaysia... theo hướng đánh thuế đối với tài sản có giá trị lớn và mở rộng đối tượng thu thuế tài sản. Trong khi tại Việt Nam, hiện nay chỉ có Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có hiệu lực từ ngày 01/01/2012 nên có nhiều bất cập với tình hình thực tế.

Cụ thể, giá đất tính thuế được tính theo bảng giá đất của thành phố lại chỉ bằng khoảng 30% - 40% giá đất thực tế trên thị trường. Do đó, mức thuế phải nộp rất thấp, dẫn đến nguồn thu ngân sách cũng rất thấp, chỉ chiếm 0,03% GDP và 0,15% tổng thu ngân sách nhà nước.

Theo đó, chẳng hạn, căn nhà 100 m2 ở đường Đồng Khởi (quận 1, TP Hồ Chí Minh) có giá 194 triệu đồng/m2 theo bảng giá đất (trong khi giá thị trường lên đến trên 1 tỷ đồng/m2), giá tính thuế là 194 triệu x 100m2 = 19,4 tỷ đồng, mức thuế mà người sử dụng đất ở phải nộp hàng năm là: 19,4 tỷ đồng x 0,03% = 5,82 triệu đồng/năm. 

Mặt khác, Việt Nam chưa đánh thuế tài sản nhà ở. Bộ Tài Chính cho rằng, việc đánh thuế tài sản nhà ở sẽ tạo nguồn thu ngân sách nhà nước, đồng thời còn là công cụ điều tiết nền kinh tế, điều tiết hoạt động và hành vi sản xuất, đầu tư, kinh doanh, dịch vụ.

Cần hài hòa luật với thuế đất

Tuy nhiên, theo HoREA, việc ban hành Luật Thuế tài sản chỉ thực sự hợp lý khi đồng thời sửa đổi chính sách và cơ chế thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai hiện đang rất bất cập.

Theo kiến nghị của HoREA, không nên đánh thuế với những người có nhà ở diện tích nhỏ và nên hài hòa giữa lợi ích đánh thuế tài sản với thu tiền sử dụng đất. Ảnh: CTV

Bởi tiền sử dụng đất không phải là một sắc thuế, cũng không phải là phí nhưng thực sự là một khoản thu lớn trong ngân sách của địa phương, là gánh nặng của doanh nghiệp và người mua nhà, không minh bạch, và tạo cơ chế "xin - cho".

Thêm nữa, tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn trong giá thành nhà ở, khoảng trên dưới 10% đối với nhà chung cư; khoảng trên dưới 30% đối với nhà phố; khoảng trên dưới 50% đối với nhà biệt thự. Do vậy, nếu ban hành Luật thuế tài sản mà không sửa đổi chính sách và cơ chế thu tiền sử dụng đất thì sẽ không hợp lý.

Theo đó, HoREA đề nghị thay đổi cách tính tiền sử dụng đất hiện nay, cần chuyển đổi thành sắc thuế sử dụng đất khi nhà nước giao đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy, việc áp dụng thuế sử dụng đất khi nhà nước giao đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong những năm đầu sẽ có tác động làm giảm nguồn thu tiền sử dụng đất thuộc ngân sách cấp tỉnh, hiện đang là một nguồn thu quan trọng của địa phương, nhưng sẽ giúp cho doanh nghiệp và người tiêu dùng giảm gánh nặng tiền sử dụng đất như hiện nay, giúp làm giảm giá thành nhà ở; doanh nghiệp có thể tiên lượng chi phí thuế sử dụng đất khi đầu tư dự án.

Từ những phân tích trên, HoREA đề xuất một số giải pháp để xây dựng Luật Thuế tài sản: Thứ nhất, không thu thuế sử dụng đất đối với nhà ở xã hội, nhà cấp 4 trở xuống ở nông thôn; nhà ở tái định cư, nhà ở thương mại có giá trị dưới 1 tỷ đồng; không thu thuế sử dụng đất đối với các hộ gia đình nghèo dù đã có một căn nhà nhưng đang ở chật (đối với TP Hồ Chí Minh là dưới mức bình quân 10m2/người) nay mua thêm nhà thứ 2, thứ 3 nhưng tổng diện tích các căn hộ nhỏ này không vượt quá 77m2.

Thứ 2, trong giai đoạn đầu nên áp dụng mức thuế suất vừa phải, phù hợp với sức dân. Đối với người có từ căn nhà thứ 2 trở đi thì áp dụng thuế suất bậc thang tùy theo số lượng và giá trị tài sản.

Thứ 3, trong trường hợp xuất hiện nguy cơ thị trường BĐS sốt "bong bóng", đề nghị Quốc hội giao cho Chính phủ thẩm quyền ban hành thuế suất chống đầu cơ, đánh thuế cao đối với trường hợp chuyển nhượng nhà, đất ngay sau khi mua (có thể tính thời gian trong năm đầu tiên) để giúp ổn định nhanh thị trường bất động sản.

Thứ 4, HoREA đề nghị ban hành sắc thuế sử dụng đất khi nhà nước giao đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thay thế chính sách và cơ chế thu tiền sử dụng đất hiện nay, để đảm bảo tính đồng bộ và sự thống nhất của pháp luật.

Thứ 5, cần hoàn thành nhanh việc cấp "sổ đỏ" cho các bất động sản nhà, đất; cần xây dựng, hoàn thiện hệ thống thông tin dữ liệu quốc gia và được cập nhật theo thời gian thực. Đặc biệt, cần phải hoàn thành thật nhanh, thật chuẩn xác việc cấp thẻ căn cước công dân, xác định mã số định danh cá nhân, để biết rõ người đang sở hữu nhà ở, sử dụng đất ở.