Tích tụ, tập trung đất nông nghiệp-Bài 2: Doanh nghiệp gặp khó khi tiếp cận đất đai

Trong kinh doanh nói chung và lĩnh vực nông nghiệp nói riêng, muốn phát triển, doanh nghiệp cần phải đầu tư thương mại hóa và hiện đại hóa, từ xác định nhu cầu thị trường để hoạch định sản phẩm.

Vì vậy, việc chủ động sản xuất trên cơ sở tích tụ đất đai cho sản xuất quy mô lớn là điều kiện cần thiết để doanh nghiệp chủ động phương án sản xuất kinh doanh của mình.

  Rào cản lớn

Theo Tổng cục Thống kê, số lượng doanh nghiệp nông nghiệp năm 2015 chỉ có hơn 3.600 doanh nghiệp (chiếm khoảng 1% tổng số doanh nghiệp). Đến hết quý III năm 2016 có thêm 1.342 doanh nghiệp nông nghiệp đăng ký thành lập mới, đưa tổng số doanh nghiệp nông nghiệp lên 4.080 doanh nghiệp.

Tuy vậy tỷ trọng doanh nghiệp nông nghiệp cũng chưa vượt 1% số doanh nghiệp và 6% tổng nguồn vốn đầu tư vào nền kinh tế, chưa tương xứng với tiềm năng và vị thế của nông nghiệp trong nền kinh tế.

Trong năm 2014, hầu hết doanh nghiệp (78,5%) cho rằng doanh nghiệp duy trì quy mô sản xuất như bình thường, 15,2% doanh nghiệp có kế hoạch mở rộng kinh doanh, số còn lại hoặc giảm quy mô sản xuất, tạm dừng hoặc đóng cửa, giải thể.

Hiện có tới 63% doanh nghiệp gặp khó khăn trong tiếp cận đất đai, cho thấy tiếp cận đất đai đang là rào cản lớn đối với doanh nghiệp nông nghiệp. Khoảng 50% doanh nghiệp đánh giá dịch vụ đất đai “không có thay đổi gì” và có trên 1/3 số doanh nghiệp “không biết” về dịch vụ đất đai, điều này có nghĩa là doanh nghiệp phải “tự bơi” khi muốn mở rộng mặt bằng cho sản xuất kinh doanh của mình.

Đây thực sự là điểm nghẽn để doanh nghiệp mở rộng sản xuất kinh doanh vì ngoài vốn, lao động và khoa học công nghệ thì mặt bằng cũng là điều kiện tiên quyết để doanh nghiệp mở rộng sản xuất kinh doanh.

Các quy định về ưu đãi đất đai cho doanh nghiệp về nông thôn có quá nhiều nhưng nguồn lực để thực hiện lại hạn chế nên rất ít doanh nghiệp tận dụng được cơ hội.

Để có được đất cho kinh doanh, doanh nghiệp phải đẩy mạnh việc liên kết doanh nghiệp – nông dân (trong đó doanh nghiệp đầu tư, nông dân góp đất cùng liên kết sản xuất), tuy nhiên vấn đề khó khăn là giải quyết hài hòa lợi ích của doanh nghiệp và nông dân, giải tỏa được tâm lý giữ đất như là công cụ đảm bảo sinh kế khi bất trắc xảy ra (ít nhất là đủ ăn) cũng như việc tuân thủ hợp đồng để doanh nghiệp yên tâm đầu tư kinh doanh trên đất liên kết đó.

Các thủ tục hành chính còn rườm rà trong việc doanh nghiệp thực hiện các ưu đãi về miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước theo quy định, bù trừ lỗ trong chuyển nhượng bất động sản (theo Thông tư 78/2014/TT-BTC), việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của doanh nghiệp đối với đất thuê, liên kết với nông dân.

Luật Đất đai đã được sửa đổi, bổ sung theo hướng quyền của doanh nghiệp tiếp cận đất đai được xây dựng phù hợp hơn với cơ chế thị trường. Diện được nhà nước thu hồi để cho thuê đất, giao đất bị thu hẹp lại, chỉ thực hiện đối với dự án khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu công nghiệp dự án loại A trở lên, một số dự án đặc thù và dự án sử dụng vốn ODA hoặc 100% vốn FDI.

Như vậy, ngoài các dự án nêu trên thì không thể thu hồi đất của dân để giao cho doanh nghiệp.

Trong điều kiện nguồn lực đất đai có hạn và khó tập trung như hiện nay, chỉ những dự án nông nghiệp công nghệ cao, mô hình sản xuất nông nghiệp chất lượng cao mới được ưu tiên tiếp cận nguồn “đất sạch” có giới hạn, như vậy doanh nghiệp bị sàng lọc và phải cạnh tranh với nhau để có được nguồn “đất sạch” cho kinh doanh.

Nhưng hiện nay vấn đề này đang là rào cản là nông dân không có quyền sở hữu mà chỉ có quyền sử dụng, không thể bán cho doanh nghiệp mà chỉ cho thuê hoặc liên kết như vậy hạn chế các điều kiện để tích tụ ruộng đất.

Thực tế việc chuyển đổi, tập trung ruộng đất dưới hình thức trang trại, cánh đồng lớn đã và đang được thực hiện tại một số địa phương nhưng còn ở quy mô nhỏ và chưa tạo được động lực mạnh mẽ cho doanh nghiệp cũng như người dân thực hiện, việc phá vỡ hợp đồng vẫn còn xảy ra.

  Cần công nhận quyền sử dung đất là quyền tài sản

Ông Lưu Đức Khải, Phó trưởng ban Chính sách dịch vụ công Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương cho biết, hiện có khá nhiều các chính sách ưu đãi nhằm thu hút doanh nghiệp vào nông nghiệp, nông thôn, song các quy định có nhiều nhưng nguồn lực thực thi còn hạn chế.

Vì vậy, cần tập trung thực hiện có trọng điểm các ưu đãi, đổi mới các thủ tục hành chính theo hướng đơn giản, gọn nhẹ để doanh nghiệp yên tâm hơn khi đầu tư vào nông nghiệp, nông thôn.

Theo đó, cần tiếp tục đổi mới chính sách đối với đất đai, trước mắt là pháp luật hóa công nhận quyền sử dụng đất là một tài sản. Trong luật đất đai hiện hành chưa công nhận quyền sử dụng đất là quyền tài sản, chưa đưa giá trị quyền sử dụng đất vào danh mục tài sản.

Khi được công nhận là tài sản thì người sở hữu tài sản đương nhiên có quyền sử dụng còn chỉ được công nhận quyền sử dụng thì chưa phải đó là tài sản. Vì thế, cơ chế bảo vệ quyền lợi của người dân (người sử dụng đất) rất mong manh, cơ chế thu hồi đất sẽ dễ bị lợi dụng dẫn đến tham nhũng và tiêu cực.

Điều này làm cho người dân không yên tâm để chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì sợ dễ bị tước đoạt, bị thiệt hại từ đó kéo theo phía cung của thị trường quyền sử dụng đất bị hạn chế.

Tiếp đến, cần xoá bỏ hạn điền, thời hạn sử dụng đất nông nghiệp. Theo Luật Đất đai 2013, thời hạn sử dụng đất nông nghiệp đã được tăng lên là 50 năm và 70 năm đối với đất thuộc các địa bàn kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn, đất cho các dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm.

Tuy vậy, hướng tới cần công nhận quyền sử dụng lâu dài và xóa bỏ hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để tạo điều kiện cho thị trường phát triển.

Chuyển từ thuế sử dụng đất nông nghiệp sang đánh thuế tài nguyên đối với sử dụng đất nông nghiệp.

Mặt khác, điều tiết phần lớn địa tô chênh lệch khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất vào tay nhà nước. Mục đích sử dụng đất nông nghiệp cần phải đảm bảo tính ổn định.

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang các loại đất phi nông nghiệp gây ra tình trạng tăng giá trị của đất lên rất nhiều lần. Hơn nữa, mục đích sử dụng đất nông nghiệp hiện nay có rất nhiều biến động và không ổn định.

Những điều này cũng là một nguyên nhân quan trọng làm cho người có quyền sử dụng đất nông nghiệp không muốn chuyển nhượng quyền sử dụng cho người khác, để trông đợi vào sự thay đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, nhằm thu lợi lớn từ việc chuyển đổi mục đích sử dụng này.

Ngoài ra, để thực hiện tốt hơn công tác quy hoạch, cần có các quy định và sự giám sát chặt chẽ về việc lập, điều chỉnh và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, việc thu hồi đất đai và việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp nhằm hạn chế tối đa sự can thiệp của Nhà nước thông qua các quyền này.

Sự rộng quyền hiện nay, cùng với hệ thống giám sát không đủ mạnh có thể dễ dàng tạo ra những sự tuỳ tiện trong việc thực thi pháp luật về đất đai của bộ máy hành chính nhà nước, qua đó làm cho các quyền tài sản và quyền sử dụng đất đai của các cá nhân, hộ gia đình và tổ chức không được đảm bảo đầy đủ.

Công tác quy hoạch phải đảm bảo sao cho hạn chế việc phải chuyển đổi mục địch sử dụng đất. Giải quyết vấn đề này, công tác quy hoạch đất phải tính đến quy mô quy hoạch lớn hơn như quy hoạch theo vùng, theo khu vực; cùng với đó là tăng thời gian cho kỳ kế hoạch sử dụng đất, hiện nay là 5 năm, nên tăng lên 10 năm; công khai khu vực nào được khu vực nào được phép và không được phép tham gia giao dịch trên thị trường quyền sử dụng đất.

Hơn nữa, nên minh bạch và hiện đại hóa thông tin thị trường. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai đầy đủ, khoa học, đảm bảo công khai, minh bạch và dễ dàng tiếp cận đối với mọi đối tượng khi muốn có thông tin về mảnh đất trước khi thực hiện các giao dịch về đất đai trên thị trường quyền sử dụng đất.

Công tác quản lý đất đai chưa được hiện đại hóa, các thửa đất chưa được số hóa. Chỉ có một số hoạt động trong nội dung quản lý nhà nước về đất đai được điện tử hóa.

Vì thế, để thuận lợi cho việc quản lý nhà nước về đất đai cũng như thuận lợi cho các giao dịch về quyền sử dụng đất của người dân Nhà nước phải nâng cấp hạ tầng thông tin để việc đăng ký, cấp giấy quyền sử dụng đất, quản lý các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất được thuận lợi, nhanh chóng và công khai.

Đồng thời, hoàn thiện cơ chế hoạt động cho thị trường quyền sử dụng đất. Thời gian gần đây, các giao dịch quyền sử dụng đất trong xã hội phần lớn thực hiện "ngầm", bên cung và bên cầu tự trao đổi quyền sử dụng đất cho nhau, không có sự công nhận của nhà nước thông qua việc nộp thuế hay thay đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Do đó, Nhà nước nên tạo cơ chế thuận lợi để các giao dịch quyền sử dụng đất được hợp pháp, thuận lợi, dễ dàng như các sản giao dịch bất động sản hiện nay.

Hiện đã có sàn giao dịch bất động sản, nhưng hoạt động chưa hiệu quả do thiếu minh bạch (chủ yếu phụ thuộc vào bên bán), hoạt động không có sự gắn kết với các địa phương khác, thị trường thường bị cắt khúc xét dưới góc độ chủ thể đầu tư và loại sản phẩm, chi phí cao tham gia thị trường cao...

Vì thế, nên tránh những hạn chế này để thị trường hoạt động được thông suốt, hiệu quả và phù hợp với từng loại hàng hóa./.

>>> Khuyến khích tích tụ, tập trung đất nông nghiệp-Bài 1: Thực trạng và giải pháp

>>> Tích tụ, tập trung đất nông nghiệp-Bài 3: Gỡ khó cách nào?