Bảo lưu quyền tài sản hợp pháp của chủ sở hữu khi xây dựng lại chung cư

Họ cần một cơ chế công bằng để có thể mua, thuê hoặc thuê mua một chỗ ở phù hợp, từ đó yên tâm lao động và vun đắp gia đình. Luật phải xác định đúng người được hưởng chính sách. Đây là phát biểu của đại biểu Võ Ngọc Thanh Trúc (Thành phố Hồ Chí Minh) tại nghị trường chiều 21/8, khi cho ý kiến về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023.

Ưu tiên bố trí quỹ đất nhà ở xã hội ngay trong dự án

Theo đại biểu Thanh Trúc, Điều 61 dự thảo luật đã xác định các nhóm thụ hưởng nhưng còn thiếu tiêu chí thống nhất để xác định người thu nhập thấp và nhà ở cách xa nơi làm việc. Điều 70 đã quy định xử lý vi phạm nhưng chưa có cơ chế kiểm tra, sàng lọc ngay từ khâu xét duyệt. Khoảng trống này có thể sẽ tạo kẽ hở để trục lợi chính sách.

Đại biểu đề nghị bổ sung Điều 61 nguyên tắc xác định điều kiện thu nhập theo tiêu chí khách quan, dễ kiểm chứng, có thể gắn với mức thu nhập chưa phải nộp thuế thu nhập cá nhân hoặc thu nhập bình quân theo vùng. Chính phủ quy định mức cụ thể và định kỳ điều chỉnh phù hợp với tiền lương, giá cả của từng thời kỳ. Đối với trường hợp nhà ở cách xa nơi làm việc, luật cần quy định nguyên tắc xác định dựa trên khoảng cách, thời gian đi lại và khả năng tiếp cận giao thông công cộng, bảo đảm áp dụng thống nhất giữa các địa phương.

Cho rằng nhà ở xã hội phải được bố trí đúng chỗ, đại biểu Thành phố Hồ Chí Minh phân tích, khoản 2 Điều 25 cho phép thực hiện nghĩa vụ về nhà ở xã hội bằng 3 phương án: dành đất trong dự án nhà ở thương mại, bố trí đất ở vị trí khác hoặc đóng tiền tương đương. Sự linh hoạt là cần thiết, nhưng nếu thiếu ràng buộc thì phương án đóng tiền có thể được lựa chọn vì thuận lợi cho chủ đầu tư, còn nhà ở xã hội lại dồn ra xa nơi làm việc và các dịch vụ thiết yếu. Khi đó, người lao động phải gánh thêm chi phí đi lại và đánh đổi thời gian dành cho gia đình.

“Một căn nhà có giá thấp trên hợp đồng vẫn có thể trở thành một nơi quá đắt trong đời sống”, đại biểu Trúc nhận định và đề nghị sửa quy định theo hướng ưu tiên bố trí quỹ đất nhà ở xã hội ngay trong dự án. Nếu không khả thi thì bố trí tại khu vực lân cận có hạ tầng và khả năng tiếp cận việc làm. Chỉ được đóng tiền khi cả hai phương án trên không thể thực hiện và phải giải thích rõ lý do. Khoản tiền thu được phải hạch toán riêng vào quỹ nhà ở gắn với dự án, địa điểm, tiến độ cụ thể và được công khai kết quả sử dụng hằng năm.

Đề cập đến Điều 69 giao chủ đầu tư tự xây dựng, thuê tư vấn thẩm tra và tự phê duyệt giá bán, giá thuê mua, đại biểu phân tích, cách làm này giúp rút ngắn thủ tục nhưng thiếu hậu kiểm độc lập thì nguy cơ chi phí bị tính cao. Với người thu nhập thấp, chỉ một khoản chênh lệch nhỏ cũng có thể khiến họ mất khả năng tiếp cận nhà ở. Đại biểu đề nghị bổ sung quy định chủ đầu tư phải công khai đầy đủ cơ cấu giá trước khi ký hợp đồng. Sau khi dự án hoàn thành, chi phí thực tế phải được quyết toán và hậu kiểm. Nếu giá quyết toán thấp hơn giá đã thu thì phải hoàn trả hoặc khấu trừ phần chênh lệch cho người mua, người thuê mua, đồng thời xử lý nghiêm hành vi kê khai phân bổ chi phí không đúng nhằm đẩy giá lên cao.

“Thước đo của chính sách nhà ở xã hội không chỉ là số dự án được phê duyệt hay số căn hộ được xây dựng, mà quan trọng hơn là người dân có thực sự mua được, thuê được và an cư lâu dài được hay không. Nhà nước có thể đơn giản hóa thủ tục nhưng không thể giảm trách nhiệm”, đại biểu Trúc nói. Đồng thời nhấn mạnh luật phải bảo đảm nhà ở xã hội đúng người, đúng chỗ, đúng giá và không để người dân gánh chịu rủi ro.

Làm rõ quyền tài sản của chủ sở hữu khi chung cư phải phá dỡ

Nêu quan điểm ngôi nhà không chỉ là một tài sản có giá trị lớn mà còn là nơi ở, nơi lạc nghiệp, ổn định cuộc sống và là tài sản có thể được để lại cho các thế hệ sau, đại biểu Vương Kim Ánh (Phú Thọ) cho rằng, khi người dân đã bỏ tiền hợp pháp để mua nhà, được cấp giấy chứng nhận và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính thì pháp luật cần bảo đảm quyền sở hữu của họ một cách rõ ràng, ổn định và có thể dự báo được. Cần tiếp tục thể hiện rõ trong luật nguyên tắc quyền sở hữu căn hộ chung cư của người dân không chấm dứt chỉ vì nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc phải phá dỡ.

Theo đại biểu Ánh, thời hạn sử dụng của công trình là vấn đề về kỹ thuật an toàn xây dựng, còn quyền sở hữu tài sản của người dân là vấn đề về pháp lý. Hai khái niệm này cần được phân biệt rõ ràng, tránh để người dân hiểu rằng khi công trình xuống cấp hoặc hết thời hạn sử dụng thì quyền sở hữu căn hộ cũng đương nhiên bị mất đi.

Bên cạnh đó, cần quy định cụ thể hơn quyền lợi của chủ sở hữu khi nhà chung cư phải phá dỡ và xây dựng lại. Căn hộ có thể xuống cấp, phải kiểm định, phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho người dân, nhưng việc phá dỡ công trình không đồng nghĩa với việc phá bỏ quyền tài sản chủ sở hữu của họ.

Dự thảo luật cần làm rõ nguyên tắc: khi nhà chung cư phá dỡ, quyền tài sản hợp pháp của chủ sở hữu căn hộ phải được bảo lưu và chuyển hóa thành quyền lợi, lợi ích tương ứng trong quá trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Người dân cần biết rõ mình được bố trí chỗ ở như thế nào trong thời gian đang xây dựng và sửa chữa lại căn hộ chung cư. Sau khi công trình hoàn thành thì họ được nhận căn hộ phần diện tích tương ứng ra sao, ở đâu?

Trường hợp diện tích thiết kế, giá trị căn hộ có thay đổi thì nguyên tắc xác định quyền lợi, nghĩa vụ tài chính của người dân phải được quy định một cách minh bạch. Đặc biệt, cần tránh tình trạng người dân đã sở hữu hợp pháp một căn hộ nhưng khi cải tạo xây dựng lại nhà chung cư lại phát sinh cách hiểu khác nhau về quyền sở hữu dẫn đến khiếu kiện kéo dài.

Đại biểu Ánh cũng đề nghị làm rõ mối quan hệ giữa quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất gắn với nhà chung cư. Dự thảo cần quy định rõ quyền của chủ sở hữu căn hộ đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư, cũng như quyền lợi của chủ sở hữu trong trường hợp nhà chung cư được phá dỡ, xây dựng lại. Không nên để xảy ra tình trạng người dân chỉ hiểu rằng mình sở hữu bốn bức tường của căn hộ, không biết rõ quyền với những phần diện tích chung còn lại.

“Luật Nhà ở không chỉ nhằm giải quyết vấn đề phát triển thị trường bất động sản, mà trên hết phải hướng vào bảo vệ quyền lợi của người có nhà ở và quyền sở hữu tài sản hợp pháp của người dân”, đại biểu Ánh nói.

Đồng quan điểm, đại biểu Phạm Văn Hòa (Đồng Tháp) nhấn mạnh, nhà mới phải có niên hạn sử dụng, song việc hết thời hạn sử dụng nhà chung cư thì vẫn còn quyền sở hữu căn hộ, quyền này còn gắn với quyền sử dụng đất của nhà chung cư. Quy định cần rạch ròi, cụ thể để thuận cho cả người mua và nhà đầu tư.

Theo đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Hải Phòng), đối với cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, cần bảo đảm không có người dân bị mất chỗ ở chỉ vì không đủ khả năng tài chính để đóng góp xây dựng lại. Thực tế có những chung cư tái định cư, nhà ở xã hội hoặc chung cư xây dựng sau năm 1994 nhưng cư dân phần lớn có thu nhập không cao. Giá trị quyền sử dụng đất phân bổ cho mỗi căn hộ chung cư thường không lớn. Nếu người dân không đủ tiền đóng góp xây dựng lại mà chỉ nhận phần giá trị đất thì có trường hợp khoản tiền đó không đủ để tạo lập một chỗ ở mới.

Bà đề nghị luật phải giải quyết đồng thời hai quyền của người dân: quyền tài sản và quyền có chỗ ở. Ngoài phương án bồi thường giá trị quyền sử dụng đất, cần thiết kế một “lưới an sinh” cho những trường hợp thực sự không có khả năng đóng góp, chẳng hạn được tiếp cận nhà ở xã hội, thuê hoặc thuê mua nhà ở với cơ chế hỗ trợ phù hợp. Nếu không có cơ chế này thì một chính sách nhằm cải tạo đô thị và bảo đảm an toàn công trình có thể vô tình đẩy một bộ phận người dân yếu thế từ chỗ có nhà ở sang tình trạng không đủ khả năng tạo lập chỗ ở mới.