Điều chỉnh lãi suất cho vay nhà ở xã hội: Cần chính sách ổn định trong dài hạn

Theo Nghị định số 100/2024/NĐ-CP của Chính phủ về Quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (Nghị định số 100/2024), từ ngày 1/8/2024 Ngân hàng Chính sách xã hội (NHCSXH) thực hiện điều chỉnh lãi suất cho vay mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân; xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở từ mức 4,8%/năm lên 6,6%/năm. Đây là mức lãi suất tương đương với lãi suất cho vay hộ nghèo, được tính toán cẩn trọng nhằm duy trì tính bền vững của chương trình cho vay, đồng thời giảm gánh nặng cho ngân sách nhà nước.

Xoay quanh việc điều chỉnh này, nhiều ý kiến cho rằng cần có chính sách ổn định trong dài hạn và điều chỉnh theo lộ trình tránh gây sốc cho người vay vốn.

*Đảm bảo cân đối nhiều yếu tố

Nghị định số 100/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội đã chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8/2024. Trong đó, một số quy định mới liên quan đến cho vay nhà ở xã hội do NHCSXH thực hiện so với trước đây, gồm: đối tượng vay vốn được mở rộng hơn; nhiều điều kiện vay vốn để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân được lược giảm bớt; điều chỉnh mức cho vay đối với xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở.

Đáng chú ý Nghị định số 100/2024 quy định lãi suất cho vay bằng lãi suất cho vay đối với hộ nghèo do Thủ tướng Chính phủ quy định trong từng thời kỳ, lãi suất nợ quá hạn bằng 130% lãi suất cho vay. Như vậy, với mức lãi suất quy định đối với cho vay hộ nghèo hiện nay là 6,6%/năm, lãi suất cho vay mua và thuê nhà ở xã hội tại NHCSXH được điều chỉnh tăng thêm 1,8%/năm so với trước.

Theo Phó Tổng Giám đốc NHCSXH Huỳnh Văn Thuận, mức lãi suất cho vay này đã được cơ quan có thẩm quyền tổng kết, đánh giá, tính toán kỹ lưỡng trong quá trình xây dựng Nghị định của Chính phủ; dự thảo Nghị định đã được lấy ý kiến tham gia rộng rãi của các bộ, ngành, địa phương, người dân để hoàn thiện, thẩm định trước khi trình Chính phủ ban hành theo quy định.

Liên quan đến mức lãi suất mới này, ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho biết, việc Chính phủ phê duyệt mức lãi suất vay 6,6%/năm đã được cân nhắc kỹ lưỡng, nhằm đảm bảo cân đối nhiều yếu tố.

"Chính sách này cần được nhìn nhận từ góc độ ổn định và dài hạn, với thời hạn vay tối đa lên đến 25 năm. Bởi lẽ chính sách nhà ở xã hội vốn nhằm mục đích hỗ trợ cho người nghèo, người có thu nhập thấp. Việc hỗ trợ lãi suất vay mua nhà ở xã hội cũng cần dựa trên khả năng cân đối ngân sách của nhà nước", ông Hùng đánh giá.

Theo thống kê của NHCSXH tính đến 31/7/2024, sau gần 10 năm triển khai thực hiện cho vay nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở 2014, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP, NHCSXH đã giải ngân 20.894 tỷ đồng cho hơn 49.000 khách hàng, dư nợ đạt 17.263 tỷ đồng với gần 46.000 khách hàng đang còn dư nợ.

Nguồn vốn tín dụng chính sách về nhà ở xã hội đã góp phần giúp hơn 49.000 người thu nhập thấp, công nhân cùng gia đình có nhà ở xã hội và góp phần xây dựng hơn 49.000 căn nhà ở, ổn định “an cư, lạc nghiệp”, yên tâm lao động sản xuất, phát triển kinh tế.

Phó Tổng Giám đốc NHCSXH Huỳnh Văn Thuận cho biết trong thời gian tới, phát huy những kết quả đã đạt được, NHCSXH tiếp tục tập trung triển khai thực hiện chương trình cho vay nhà ở xã hội đảm bảo tuân thủ đúng các quy định của Chính phủ tại Nghị định 100/2024/NĐ-CP, trong đó có quy định về lãi suất cho vay.

*Lộ trình dài hạn

Ở chiều ngược lại, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HoREA) kiến nghị giữ nguyên mức lãi suất 4,8%/năm cho các khoản vay mua nhà ở xã hội tại NHCSXH. Bởi mức tăng lãi suất từ 4,8%/năm lên 6,6%/năm là một thay đổi đáng kể, gây áp lực lớn cho người mua nhà ở xã hội. Hơn nữa, việc áp dụng lãi suất trung và dài hạn tương tự như lãi suất cho hộ nghèo có thể gây bất an cho người vay vì lãi suất có khả năng thay đổi thường xuyên, thậm chí hàng năm.

Theo Chủ tịch HoREA, giải pháp tốt nhất là cần xem xét áp dụng lãi suất cho vay 3%/năm đối với những người mua, thuê mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội.

HoREA cũng kiến nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét hạ mức lãi suất cho vay đối với "hộ nghèo theo chuẩn quy định từng thời kỳ" tại Ngân hàng Chính sách xã hội từ 6,6%/năm xuống còn 3-4,8%/năm, tương tự với chương trình "cho vay hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở" với lãi suất 3%/năm. Điều này nhằm đảm bảo sự thống nhất và đồng bộ trong chính sách cho "hộ nghèo" và những đối tượng mua, thuê mua nhà ở xã hội, giúp họ có thể tiếp cận vốn vay ưu đãi với mức lãi suất từ 3 đến 4,8%/năm phù hợp với thực tế hiện nay.

Đánh giá mức lãi suất vay 6,6%/năm của Ngân hàng Chính sách xã hội là mức hấp dẫn, TS Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia kinh tế kiến nghị mức lãi suất này cần được cố định trong nhiều năm. Dẫn ví dụ ở Mỹ, ông Hiếu cho biết lãi suất vay mua nhà tại quốc gia này có thể lên đến 7,5%/năm nhưng được cố định trong suốt 30 năm. Điều này mang lại sự an tâm cho người mua nhà vì họ có thể sắp xếp kế hoạch tài chính dài hạn để trả nợ gốc và lãi. Nếu lãi suất ưu đãi chỉ áp dụng trong 1 thời gian đầu và sau đó thả nổi thì sẽ không còn ý nghĩa, người vay sẽ đối diện với rủi ro về tài chính khi lãi suất biến động.

Nhấn mạnh việc NHCSXH là loại hình Ngân hàng chính sách, hoạt động không vì mục tiêu lợi nhuận, Chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng việc tăng lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội là một bước cần thiết để duy trì hoạt động, nhất là trong bối cảnh nhu cầu vay vốn của người dân rất cao trong khi thực tế nguồn vốn của ngân hàng này khá hạn chế, chủ yếu được cấp từ ngân sách nhà nước, tiền gửi của các tổ chức và cá nhân, cũng như các khoản vay và đóng góp tự nguyện.

"Tuy nhiên, mức tăng lãi suất cần được thực hiện theo lộ trình để tránh gây sốc cho người vay, đặc biệt khi mức tăng từ 4,8%/năm lên 6,6%/năm là một sự tăng trưởng đáng kể, khoảng 38%. Việc áp dụng mức lãi suất tăng này nên được giới hạn ở các khoản vay mới, chưa giải ngân", vị chuyên gia kiến nghị.

Trước những ý kiến đa chiều liên quan đến việc điều chỉnh lãi suất cho vay nhà ở xã hội theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP, ông Huỳnh Văn Thuận cho biết NHCSXH với vai trò là đơn vị triển khai thực hiện cho vay sẽ tiếp thu để báo cáo các bộ, ngành liên quan nghiên cứu để báo cáo Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định.

Cũng liên quan đến cho vay nhà ở xã hội, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đang được mở rộng lên thành 140.000 tỷ đồng với 8 ngân hàng tham gia. Theo Ngân hàng Nhà nước, thời hạn cho vay ưu đãi của gói tín dụng dự kiến sẽ tăng lên thành 10 năm, lãi suất ưu đãi tới 3% so với thị trường trong 5 năm đầu và vẫn được hưởng mức lãi suất ưu đãi từ 1-2% trong 5 năm tiếp theo.

Ngân hàng Chính sách xã hội (NHCSXH) được thành lập và hoạt động theo quy định tại Nghị định số 78/2002/NĐ-CP ngày 04/10/2002 của Chính phủ, Quyết định số 131/2002/QĐ-TTg ngày 04/10/2002, Quyết định số 16/2003/QĐ-TTg ngày 22/01/2003 của Thủ tướng Chính phủ. Trong đó, hoạt động của NHCSXH là cho vay đối với hộ nghèo và các đối tượng chính sách khác theo quy định của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ. NHCSXH thực hiện cho vay theo quy định của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ về: đối tượng vay vốn, điều kiện vay vốn, mức vốn cho vay, lãi suất cho vay, thời hạn cho vay...

Trải qua hơn 20 năm hoạt động, NHCSXH đã không ngừng hoàn thiện và triển khai thành công mô hình tổ chức quản trị, điều hành và đã tiếp nhận, quản lý an toàn, hiệu quả nguồn vốn tín dụng, triển khai kịp thời các chủ trương, chính sách của Đảng, Nhà nước về tín dụng chính sách xã hội góp phần vào thực hiện thắng lợi các Chương trình mục tiêu quốc gia: giảm nghèo bền vững; xây dựng nông thôn mới; phát triển kinh tế xã hội vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi và bảo đảm an sinh xã hội.

Đến hết 31/7/2024, tổng nguồn vốn của NHCSXH đạt 373.010 tỷ đồng, tổng dư nợ đạt 350.822 tỷ đồng với gần 6,9 triệu hộ nghèo, hộ cận nghèo và các đối tượng chính sách khác còn dư nợ. Vốn tín dụng chính sách đã hỗ trợ gần 6,8 triệu hộ gia đình vượt qua ngưỡng nghèo, giải quyết việc làm cho hơn 7,2 triệu lao động (trong đó gần 145.000 lao động đi làm việc có thời hạn ở nước ngoài), hỗ trợ gần 4 triệu học sinh sinh viên được vay vốn đi học, giúp mua hơn 90.000 máy tính, thiết bị học trực tuyến cho học sinh, sinh viên, xây dựng gần 20 triệu công trình nước sạch và vệ sinh môi trường nông thôn, xây dựng gần 731.000 căn nhà cho người nghèo và các đối tượng chính sách khác, gần 2.000 doanh nghiệp, người sử dụng lao động bị ảnh hưởng do dịch COVID-19 vay vốn để trả lương ngừng việc, phục hồi sản xuất cho hơn 1,2 triệu lượt người lao động.