Giá nhà Hà Nội chênh lệch lớn so với thu nhập thực tế

Theo dữ liệu nghiên cứu của VARS, mức thu nhập tối thiểu được khuyến nghị để có thể mua một ngôi nhà có giá trung bình tại Hà Nội cao hơn khoảng 2,3 đến 10 lần so với thu nhập trung bình của hộ gia đình tại thành phố này.

Cụ thể, VARS dẫn số liệu từ Tổng cục Thống kê, thu nhập bình quân tháng của lao động tại Hà Nội trong quý III/2024 đạt 10,7 triệu đồng/tháng. Nếu một hộ gia đình có 4 người, trong đó có 2 người trong độ tuổi lao động thì tổng thu nhập cả hộ gia đình sẽ vào khoảng 21,4 triệu đồng/tháng.

Trong khi đó, mức giá sơ cấp căn hộ trung bình trong năm 2024 đạt 70 triệu đồng/m2, các dự án mở bán mới đều có giá từ 60 triệu đồng/m2. Do đó, để có thể mua một căn hộ tại Hà Nội, người mua cần có mức thu nhập tối thiểu dao động từ 45 triệu đến 210 triệu đồng/tháng, tùy thuộc vào khu vực.

Các chuyên gia của VARS nhận định, sự chênh lệch đáng kể giữa thu nhập trung bình thực tế và giá nhà đang khiến việc sở hữu nhà ở tại Hà Nội hiện nay là thách thức lớn, khó trở thành hiện thực đối với đại đa số hộ gia đình có mức thu nhập ở mức trung bình thậm chí là khá.

Đáng chú ý, tại các quận trung tâm như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng hay Tây Hồ, khoảng cách giữa mức lương tối thiểu hàng năm cần thiết để trả tiền thế chấp và thu nhập hộ gia đình trung bình phải lên tới 10 con số. Khu vực ngoại thành như Hà Đông, Bắc Từ Liêm hay Long Biên có mức giá dễ tiếp cận hơn nhưng cũng chỉ phù hợp với cá nhân, hộ gia đình có thu nhập từ 40 - 60 triệu/tháng.

VARS tính toán, dựa vào giá nhà trung bình tại từng quận và giả định người mua có thể vay ngân hàng 70% giá trị căn nhà với lãi suất trung bình 8%/năm trong 20 năm. Nếu tính theo nguyên tắc tài chính thì tổng số tiền trả góp hàng tháng không nên vượt quá 40% thu nhập, thu nhập tối thiểu được khuyến nghị để mua một ngôi nhà có giá trung bình ở Hà Đông, Long Biên, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Gia Lâm cao hơn khoảng 2 tới 3 lần so với thu nhập hộ gia đình trung bình của người lao động Hà Nội.

Còn tại các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng, Đống Đa hay Tây Hồ thì mức thu nhập tối thiểu cần có phải ở mức trên 1 tỷ đồng/năm, tương đương với mức chênh lệch trong khoảng 3,7 đến 8 lần. Tại các quận Cầu Giấy, Thanh Xuân, mức chênh lệch là 3 tới 3,5 lần.

Điều này có nghĩa là việc mua nhà tại các quận Hà Đông, Long Biên, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Gia Lâm sẽ khả thi hơn đối với các hộ gia đình có thu nhập điển hình, với điều kiện họ sẵn sàng “chịu” gánh nặng chi phí, chi nhiều hơn 40% thu nhập cho khoản trả góp hàng tháng.

Với nhiều cá nhân và hộ gia đình có thu nhập trung bình điển hình, việc mua nhà không chỉ để đáp ứng nhu cầu an cư mà còn có thể là một hình thức đầu tư. Lịch sử giá nhà ở các đô thị lớn tại Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng cho thấy, trong thập kỷ qua, giá nhà ở bình quân đã tăng nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập, cao hơn các kênh đầu tư khác và mức lãi suất vay.

Nhất là năm 2024, giá nhà vốn đã cao, lại tăng “chóng mặt” trong khi thu nhập cải thiện không tương ứng khiến khả năng chi trả nhà ở tại Hà Nội liên tục sụt giảm trong vài năm qua. Do đó, người có thu nhập ở mức trung bình nếu mong muốn sở hữu nhà thì “giấc mơ” vẫn còn rất xa với hoặc phải tìm kiếm cơ hội tại những khu vực có chi phí thấp hơn.

Khả năng chi trả cho nhà ở của người có thu nhập trung bình đang ngày càng khó khăn khi giá nhà liên tục tăng, các dự án mới mở bán đều có giá bán cao, từ 60 triệu đồng/m2 trở lên. Tuy nhiên, tùy vào “khẩu vị đầu tư” và lối sống, một số người sẽ vẫn chọn tiết giảm chi phí sinh hoạt, chấp nhận rủi ro để mua nhà sớm, chấp nhận vay ngân hàng và chịu áp lực tài chính.

Một số khác sẽ chọn phương án chờ đợi hoặc thuê nhà để linh hoạt hơn trong tài chính cũng như thỏa mãn sự khác biệt trong lối sống. Bởi mặt bằng giá nhà ở Hà Nội hiện tại đã “neo” cao, tốc độ tăng giá khó có thể duy trì như quãng thời gian trước. Đặc biệt, suy giảm kinh tế có thể khiến thu nhập người mua nhà giảm, làm giảm khả năng chi trả hoặc tăng áp lực trả nợ đối với những người đã vay vốn.

Cùng đó, lãi suất ngân hàng không cố định và trong một số giai đoạn, việc điều chỉnh lãi suất cũng khiến khoản vay mua nhà trở nên đắt đỏ hơn. Điều này, có thể khiến họ không thể đáp ứng việc chi trả cho các khoản trả góp.

Với mức lãi suất tốt như hiện nay, hộ gia đình có mức thu nhập điển hình hoặc cá nhân có mức thu nhập tương đương, có sẵn khoản tiền mặt ít nhất 30% giá trị căn hộ vẫn có thể lựa chọn phương án vay mua nhà. Tuy nhiên, người mua nhà cần chấp nhận dịch chuyển ra các khu vực có giá thấp hơn như các quận xa trung tâm hay các đô thị vệ tinh quanh Hà Nội.

Trước thực tế này, giới trẻ hiện có xu hướng ưu tiên chất lượng cuộc sống, thông qua việc cân bằng giữa công việc và sự hưởng thụ hơn là “nhất định phải sở hữu nhà ở” bất chấp áp lực phải trả nợ hàng tháng.

Hiện nay, mạng lưới giao thông được đầu tư, phát triển đồng bộ giúp rút ngắn thời gian di chuyển giữa các khu vực và ngày càng trở lên thuận lợi hơn. Yếu tố này sẽ góp phần tích cực giúp người dân sẵn sàng hơn khi lựa chọn nhà ở tại các khu vực xa trung tâm hơn – VARS nhận định.

Tuy nhiên, để thu hút người mua nhà, theo VARS, các chủ đầu tư cần đưa ra mức giá hợp lý hơn, phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của người dân để tạo ra cơ hội sở hữu nhà cho nhiều đối tượng.