Gỡ vướng trong cấp “sổ đỏ” chung cư

Tháo gỡ vướng mắc trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại các dự án phát triển nhà ở là nội dung thu hút sự quan tâm tại buổi giao lưu trực tuyến sáng 26/11 do Báo Tài nguyên và Môi trường thực hiện với sự tham gia của Tổng cục Quản lý Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cùng các chuyên gia.

Thời gian qua, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất (sổ đỏ) tại nhiều dự án trên cả nước đã được Chính phủ và các bộ, ngành liên quan đặc biệt quan tâm, ban hành nhiều văn bản hướng dẫn tháo gỡ khó khăn vướng mắc trong việc cấp giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, theo ông Hoàng Mạnh Hà - Tổng Biên tập Báo Tài nguyên và Môi trường, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người dân vẫn bị đình trệ nhất là tại các dự án có sai phạm về mật độ xây dựng, sai quy hoạch thiết kế…

Theo phán ánh của người dân, hiện vẫn có tình trạng người mua nhà tại các chung cư đã nộp 95-100% giá trị căn hộ nhưng qua nhiều năm vẫn không được xem xét cấp giấy chứng nhận.

Dưới góc độ cơ quản quản lý nhà nước, ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản viện dẫn Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản.

Theo đó, việc thanh toán trong mua bán thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà cho khàng hàng, và tối đa không quá 95% giá trị hợp đồng cho đến khi chưa bàn giao "sổ đỏ" cho người mua.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng đã quy định về trách nhiệm và nghĩa vụ của chủ đầu tư, theo đó, chủ đầu tư có trách nhiệm giao “sổ đỏ” cho người mua theo thỏa thuận trong hợp đồng. Bên mua nhà có quyền yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại nếu không thực hiện các cam kết trong hợp đồng; trong đó có việc chậm bàn giao “sổ đỏ”.

Như vậy, pháp luật đã có quy định trong việc bảo vệ quyền lợi của người mua nhà (quy định khống chế số tiền tối đa được thu của chủ đầu tư) cũng như quyền yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại (nếu có) trong việc thực hiện các thỏa thuận trong hợp đồng; trong đó có trách nhiệm làm thủ tục và bàn giao “sổ đỏ” cho người dân – ông Hưng phân tích.

Trên thực tế, người dân có quyền khởi kiện chủ đầu tư ra tòa án để yêu cầu tòa án bảo vệ quyền lợi của mình khi chủ đầu tư không thực hiện việc làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua nhà.

Một trong những nội dung được người dân đặc biệt quan tâm là việc chủ đầu tư vi phạm dẫn tới cơ quan chức năng không cấp sổ đỏ và người mua nhà tại dự án phải chịu thiệt thòi vì sự chậm chễ này. Câu chuyện này đã xảy ra tại nhiều dự án nhà ở trong thời gian gần đây.

Về những vi phạm của chủ đầu tư, ông Mai Văn Phấn - Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý Đất đai cho biết, mặc dù chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý đầu tư dự án, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất… nhưng họ đã triển khai dự án và bán nhà cho khách hàng.

Đó là chưa kể, một số chủ đầu tư tự ý chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư thứ cấp mà chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Chủ đầu tư thứ cấp lại thực hiện việc bán căn hộ cho người mua.

Còn các vi phạm pháp luật về xây dựng như: không đúng giấy phép hoặc thiết kế, quy hoạch chi tiết được duyệt (xây dựng vượt diện tích, vượt số tòa, số căn, số tầng, xây không đúng vị trí, tự ý thay đổi mật độ xây dựng, công năng công trình); dự án nhà ở thấp tầng không xây dựng nhà để bán mà vẫn phân lô, bán nền dẫn đến bỏ hoang hóa đất nhiều năm, gây lãng phí đất đai… diễn ra khá phổ biến.

Thêm vào đó, chủ đầu tư còn thế chấp tài sản tại ngân hàng nhưng đồng thời vẫn tổ chức bán tài sản là căn hộ cho người mua… Đây là những nguyên nhân khiến chủ đầu tư không được cấp “sổ đỏ” khiến người mua nhà bị vạ lây.

Trước tình trạng người mua nhà luôn nắm dao đằng lưỡi, Luật sư Nguyễn Hồng Bách - Phó Viện trưởng Viện quản lý kinh tế và môi trường cho hay, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, trường hợp chủ đầu tư dự án có vi phạm pháp luật về đất đai, xây dựng, pháp luật về nhà ở thì Sở Tài nguyên và Môi trường báo cáo UBND cấp tỉnh, thành phố để xử lý theo quy định của pháp luật.

Sở Tài nguyên và Môi trường có thể đề xuất UBND Thành phố thành lập Đoàn thanh tra liên ngành để thanh tra, kết luận, xử lý khắc phục vi phạm của chủ đầu tư; đồng thời với việc xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cho người mua nhà đã hoàn thành nghĩa vụ với chủ đầu tư.

Đơn cử như Hà Nội có quy định, đối với các trường hợp chủ đầu tư vi phạm quy định về quản lý đất đai, trật tự xây dựng, quy hoạch thì chỉ những trường hợp vi phạm liên quan đến nhiều lĩnh vực do các ngành, cấp khác nhau quản lý thì Sở Tài nguyên và Môi trường mới tiến hành thanh tra hoặc đề xuất thanh tra.

Các trường hợp vi phạm không nghiêm trọng, liên quan đến lĩnh vực quản lý thì Sở Tài nguyên và Môi trường chủ động hoặc phối hợp với ngành có liên quan kiểm tra, xử lý theo quy định của pháp luật, để đẩy nhanh tiến độ xử lý, khắc phục tồn tại, giải quyết việc cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà – Luật sư Bách dẫn chứng.

Với những dự án vi phạm trật tự xây dựng, dẫn đến tình trạng người dân mua phải căn hộ đó không được cấp giấy chứng nhận thì họ cũng có quyền khởi kiện để yêu cầu hủy hợp đồng vì chủ đầu tư đó đã vi phạm các quy định của pháp luật; đồng thời, bên vi phạm sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại và phạt hợp đồng do lỗi của mình gây ra hoặc yêu cầu chủ đầu tư khắc phục các sai phạm theo quy định của pháp luật.

Bàn về trách nhiệm làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua căn hộ chung cư, ông Hà Quang Hưng khẳng định, theo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho người mua, chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua trừ trường hợp người mua tự nguyện đi làm thủ tục đề nghị cấp "sổ đỏ".

Để giúp người mua nhà tránh khỏi các dự án như thế này, Luật sư Nguyễn Hồng Bách đưa ra lời khuyên, khách hàng nên cân nhắc và tìm hiểu kỹ thông tin từ nhiều nguồn tin cậy, cơ quan chức năng về tính pháp lý, tiến độ của dự án…

Cùng đó, khách hàng nên lựa chọn chủ đầu tư có uy tín (năng lực tài chính, kinh nghiệm…) và thực hiện giao dịch trực tiếp để tránh các rủi ro có thể xảy ra; thậm chí nên thực hiện giao dịch tại Văn phòng công chứng.

Ông Mai Văn Phấn - Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý Đất đai chia sẻ, quan điểm xử lý của Bộ Tài nguyên và Môi trường là luôn bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua nhà; đồng thời, phải làm rõ và xử lý vi phạm của chủ đầu tư và trách nhiệm của các cơ quan liên quan.

Trong quá trình xử lý cơ quan nhà nước có trách nhiệm phải tách bạch các đối tượng: người mua nhà, chủ đầu tư và cơ quan nhà nước có liên quan mà không để mối quan hệ “tay ba”.

Nếu người mua nhà có đầy đủ các giấy tờ theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật nhà ở thì phải được xem xét cấp giấy chứng nhận để bảo vệ quyền lợi hợp pháp chính đáng.

Đối với cơ quan nhà nước phải làm rõ các hành vi vi phạm của chủ đầu tư và trách nhiệm của ban ngành có liên quan trong quá trình chủ đầu tư thực hiện từ thời điểm đề xuất dự án đến khi bán nhà cho khách hàng; đồng thời, chỉ đạo cơ quan chức năng phải có giải pháp đề xuất cụ thể nhằm giải quyết triệt để các vi phạm.

Chủ đầu tư phải có trách nhiệm khắc phục các vi phạm làm ảnh hưởng đến công trình đã xây dựng để đảm bảo việc cấp giấy chứng nhận cho người mua.

Trường hợp không đảm bảo việc cấp giấy chứng nhận cho người mua thì phải hoàn trả và bồi thường cho người mua. Tình trạng vi phạm của chủ đầu tư dẫn đến khó khăn cho việc cấp giấy chứng nhận cho khách hàng khiến họ chịu thiệt thòi, ảnh hưởng đến quyền lợi.

Đầu tư dự án phát triển nhà ở được thực hiện qua nhiều bước với các cơ quan quản lý khác nhau ở chính quyền địa phương. Ông Phấn cho rằng, một số nơi chưa thực hiện hết trách nhiệm trong việc quản lý xây dựng, đầu tư tại các dự án phát triển nhà ở.

Cụ thể như: chưa kiểm tra, phát hiện và ngăn chặn kịp thời vi phạm; để vi phạm kéo dài, nhiều trường hợp chủ đầu tư đã bán nhà ở dẫn đến rất khó xử lý, khắc phục; không kịp thời công khai những chủ đầu tư có vi phạm để người dân nắm bắt được thông tin trước khi quyết định mua nhà; không tính toán lại tiền sử dụng đất để truy thu nộp ngân sách nhà nước đối với các dự án đã điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng, diện tích đất ở tăng lên./.