Hà Nội nghiên cứu 4 khoản thu từ giá trị tăng thêm tại khu TOD

Hà Nội nghiên cứu mức thu và chính sách miễn, giảm đối với 4 nhóm khoản thu, phí từ khai thác giá trị tăng thêm trong khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng. Ảnh minh họa: BNEWS phát

UBND thành phố Hà Nội vừa ban hành kế hoạch triển khai Nghị quyết số 67/2026/NQ-HĐND ngày 15/6/2026 của HĐND thành phố, tập trung nghiên cứu mức thu và chính sách miễn, giảm đối với 4 nhóm khoản thu, phí từ khai thác giá trị tăng thêm trong khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD).

Kế hoạch nhằm cụ thể hóa, triển khai hiệu quả các cơ chế, chính sách đặc thù theo Luật Thủ đô số 02/2026/QH16; tạo nguồn lực bổ sung cho ngân sách thành phố. UBND thành phố đồng thời phân công trách nhiệm, nhiệm vụ và tiến độ thực hiện đối với từng sở, ban, ngành, UBND các xã, phường và đơn vị liên quan.

*Nghiên cứu hệ số và các tỷ lệ thu

Theo Nghị quyết số 67/2026/NQ-HĐND, 4 nhóm khoản thu, phí trong khu vực TOD gồm: Khoản thu đối với diện tích sàn xây dựng tăng thêm của các dự án công trình dân dụng do tăng hệ số sử dụng đất và các chỉ tiêu quy hoạch, khoản thu từ khai thác giá trị tăng thêm từ đất; khoản thu từ khai thác tài sản kết cấu hạ tầng đường sắt địa phương; phí cải thiện hạ tầng và phí kết nối giao thông công cộng.

Để triển khai các cơ chế này, thành phố sẽ nghiên cứu, xây dựng quy định cụ thể về hệ số lợi thế TOD; tỷ lệ phần trăm thu từ khai thác tài sản kết cấu hạ tầng đường sắt địa phương; tỷ lệ phần trăm phí cải thiện hạ tầng và tỷ lệ phần trăm phí kết nối giao thông công cộng. Cùng với xác định hệ số và tỷ lệ thu, thành phố sẽ nghiên cứu chính sách miễn, giảm đối với các khoản thu, phí trong khu vực TOD theo quy định của Luật Thủ đô và pháp luật chuyên ngành.

Hệ số lợi thế TOD được xây dựng nhằm điều tiết phần giá trị tăng thêm chưa được điều tiết, đánh giá khi xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo chính sách pháp luật đất đai hiện hành. Hệ số này được áp dụng đối với các dự án công trình dân dụng thuộc diện nộp khoản thu đối với diện tích sàn xây dựng tăng thêm do tăng hệ số sử dụng đất và các chỉ tiêu quy hoạch, cũng như khoản thu từ khai thác giá trị tăng thêm từ đất trong khu vực TOD.

Theo nguyên tắc được HĐND thành phố quy định, giá trị tăng thêm được xác định bằng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhân với hệ số lợi thế TOD. Trong đó, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh công năng hoặc điều chỉnh quy hoạch chi tiết để thực hiện dự án công trình dân dụng trong khu vực TOD, được tính theo pháp luật đất đai hiện hành.

Đối tượng áp dụng còn gồm người sử dụng đất đã được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất có thu tiền thuê đất để thực hiện dự án theo quy hoạch được chấp thuận trước khi hình thành khu vực TOD, sau đó đề nghị điều chỉnh làm tăng diện tích sàn xây dựng theo quy hoạch được phê duyệt.

*Điều tiết giá trị từ hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng

Đối với hoạt động khai thác tài sản kết cấu hạ tầng đường sắt địa phương, khoản thu hằng năm được xác định bằng lợi nhuận trước thuế hằng năm theo quy định pháp luật về thuế nhân với tỷ lệ phần trăm thu. Đối tượng áp dụng gồm doanh nghiệp, tổ chức hoạt động kinh doanh thương mại, dịch vụ, bất động sản và dịch vụ bất động sản thuộc phạm vi khai thác tài sản kết cấu hạ tầng đường sắt địa phương trong khu vực TOD.

Hộ gia đình, cá nhân có hoạt động kinh doanh thuộc các lĩnh vực trên cũng thuộc đối tượng áp dụng nếu có doanh thu trên 3 tỷ đồng/năm.

Nghị quyết xác định khoản thu này nhằm điều tiết lại một phần giá trị lợi nhuận tăng thêm từ hoạt động kinh doanh thương mại, dịch vụ, bất động sản và dịch vụ bất động sản được tạo ra trong khu vực TOD do kết quả đầu tư hệ thống đường sắt đô thị.

Đối với phí cải thiện hạ tầng, đối tượng áp dụng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong khu vực TOD. Khoản phí được xác định bằng tỷ lệ phần trăm nhân với giá trị thửa đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Giá trị thửa đất được tính theo bảng giá đất do UBND thành phố quy định tại thời điểm kê khai chuyển nhượng.

Nghị quyết cũng quy định phí kết nối giao thông công cộng đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có công trình, dự án không kết nối trực tiếp với hạ tầng đường sắt khu vực TOD, sau đó có nhu cầu và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận kết nối trực tiếp. Phí kết nối giao thông công cộng được xác định bằng tỷ lệ phần trăm nhân với tổng chi phí đầu tư xây dựng trong tổng mức đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt của công trình, dự án đề nghị kết nối.

Khoản phí này nhằm góp phần bù đắp chi phí đầu tư, vận hành, duy tu hệ thống giao thông công cộng và điều tiết phần giá trị tăng thêm phát sinh từ hoạt động kết nối.

Cùng với nghiên cứu hệ số và tỷ lệ thu, UBND thành phố giao các cơ quan, đơn vị liên quan xây dựng quy trình, trình tự, thủ tục thu, nộp, quản lý và sử dụng các khoản thu, phí từ khai thác giá trị tăng thêm trong khu vực TOD để trình UBND thành phố ban hành. Thành phố cũng tổ chức tuyên truyền, phổ biến, công khai chính sách; tăng cường kiểm tra, giám sát, thanh tra việc triển khai các khoản thu, phí trong khu vực TOD.

Nghị quyết số 67/2026/NQ-HĐND có hiệu lực từ ngày 1/7/2026. Tuy nhiên, nghị quyết mới xác định phạm vi, đối tượng và nguyên tắc tính các khoản thu, phí; chưa quy định hệ số lợi thế TOD, các tỷ lệ phần trăm thu, phí và chính sách miễn, giảm cụ thể.

Theo nghị quyết, các nội dung này được trình HĐND thành phố quy định sau khi quy hoạch khu vực TOD được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Vì vậy, việc có hiệu lực của nghị quyết không đồng nghĩa các mức thu cụ thể đã được áp dụng ngay từ ngày 1/7/2026.

Kế hoạch vừa được UBND thành phố ban hành là cơ sở để các cơ quan, đơn vị triển khai nghiên cứu, xây dựng các quy định chi tiết, hoàn thiện quy trình thu, nộp, quản lý, sử dụng và đưa cơ chế khai thác giá trị tăng thêm trong khu vực TOD vào thực hiện theo quy định.