Hàn Quốc siết vốn ngoại chảy vào thị trường bất động sản

Theo đó, người nước ngoài sẽ không còn được phép mua nhà ở các khu vực trọng điểm của thủ đô Seoul, tỉnh Gyeonggi bao quanh Seoul và thành phố Incheon, nếu không cư trú trực tiếp tại các khu vực này. Điều này được cho là sẽ hạn chế các giao dịch đầu cơ của người nước ngoài.

Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông đã chỉ định "Khu vực cấp phép giao dịch đất đai cho người nước ngoài". Theo đó, các khu vực cấp phép giao dịch đất đai cho người nước ngoài bao gồm: toàn bộ khu vực Seoul; 23 thành phố và quận thuộc tỉnh Gyeonggi, ngoại trừ Yangju, Icheon, Uijeongbu, Dongducheon, Yangpyeong, Yeoju, Gapyeong và Yeoncheon; và 7 quận tại Incheon, ngoại trừ Dong-gu, Ganghwa và Ongjin. Các khu vực mới chỉ định sẽ có hiệu lực từ ngày 26/8/2025 trong vòng một năm và có thể được gia hạn tùy thuộc vào điều kiện thị trường.

Mặc dù giao dịch đất đai của người nước ngoài ở Hàn Quốc đã bị hạn chế ở một số khu vực vì lý do an ninh, nhưng đây là lần đầu tiên các quy định được đưa ra nhằm chống đầu cơ sinh lời và ổn định thị trường bất động sản.

Người nước ngoài, các tập đoàn nước ngoài và chính phủ nước ngoài muốn mua nhà ở tại các khu vực này phải xin giấy phép giao dịch nhà ở từ thị trưởng, thống đốc, quận trưởng hoặc người đứng đầu cơ quan hành chính cấp huyện. Cùng với việc cấp phép, người nước ngoài phải chuyển đến trong vòng bốn tháng kể từ ngày cấp giấy phép và cư trú tại đó ít nhất hai năm. Điều này có nghĩa là người nước ngoài không thể mua nhà đầu cơ. Những người vi phạm quy định này có thể bị phạt tới 10% giá mua và hợp đồng mua bán thậm chí có thể bị vô hiệu.

Quy định cũng nêu rõ nếu một phần tiền mua nhà được huy động từ nước ngoài, phải được sự chấp thuận trước khi ký hợp đồng, kèm theo kế hoạch tài chính và các tài liệu hỗ trợ chứng minh nguồn tiền. Nếu vay hoặc nhận kiều hối từ nước ngoài, phải cung cấp tên tổ chức tài chính nước ngoài, số tiền và loại thị thực cần thiết để lưu trú tại Hàn Quốc.

Hiện tại, chính quyền Thành phố Seoul đã chỉ định ba quận thuộc khu vực Nam sông Hàn gồm Seocho, Gangnam và Songpa và quận Yongsan là khu vực cho phép người nước ngoài và người Hàn Quốc tự do giao dịch. Tuy nhiên, quy định này chỉ áp dụng cho việc mua căn hộ.

Thống kê cho biết trong năm 2024, người nước ngoài đã thực hiện 7.296 giao dịch mua bất động sản tại khu vực thành phố Seoul. Số lượng giao dịch nhà ở của người nước ngoài tại khu vực đô thị Seoul tăng trung bình 26% mỗi năm, từ 4.568 giao dịch năm 2022 lên 7.296 giao dịch năm 2024. Trong 7 tháng đầu năm 2025, đã có tổng cộng 4.431 giao dịch nhà đất của người nước ngoài và con số này dự kiến sẽ đạt mức cao kỷ lục 7.596 giao dịch vào cuối năm nay.

Tính đến cuối năm 2024, 100.216 căn nhà do người nước ngoài sở hữu đã được ghi nhận, chiếm 0,52% tổng số nhà ở. Xét theo quốc tịch, người Trung Quốc chiếm tỷ lệ sở hữu lớn nhất với 56,2%.

Thứ trưởng Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông Lee Sang-kyung cho biết cơ quan chức năng sẽ kiểm soát việc người nước ngoài mua nhà có tuân thủ nghĩa vụ cư trú thật hay không qua các tiến hành kiểm tra thực tế.