“Hồi sinh" các dự án bất động sản vướng pháp lý

Theo số liệu cập nhật mới nhất về kết quả hoạt động của Tổ công tác của Thủ tướng về gỡ khó cho các dự án bất động sản, trong 3 quý vừa qua, Bộ Xây dựng đã ban hành 44 văn bản chỉ đạo, đôn đốc, tham mưu, hướng dẫn, giải đáp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về lĩnh vực bất động sản. Trong số đó, có 41 văn bản gửi 20 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hướng dẫn, giải đáp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về các nội dung: quy hoạch, nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ, cấp phép xây dựng, chuyển nhượng dự án...

Tuy các khó khăn đã dần cải thiện và đang từng bước tháo gỡ nhưng vẫn còn nhiều dự án "bế tắc" về pháp lý. Nhiều doanh nghiệp kỳ vọng trợ lực chính sách cùng với sự chỉ đạo sát sao, quyết liệt của các cấp ngành từ Trung ương đến địa phương sẽ có "lối thoát" cho các dự án đang vướng mắc pháp lý, nhất là tại Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh.

Kết quả làm việc của Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp chỉ rõ: Tại Hà Nội hiện có 404 dự án nhà ở gặp vướng mắc, chậm tiến độ; trong đó, thành phố mới xử lý được 158 dự án, còn 246 dự án đang tiếp tục xử lý.

Tại Tp. Hồ Chí Minh ghi nhận có khoảng 220 dự án nhà ở vướng mắc, chậm tiến độ. Trong số đó, có 72 dự án do Tổ công tác yêu cầu, 148 dự án do Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh tổng hợp kiến nghị. Hiện nay, thành phố đã xử lý được 77 dự án và tiếp tục xử lý đối với 143 dự án nhà ở.

Trên thực tế, UBND thành phố Hà Nội báo cáo: Trong khoảng 2 - 3 năm trở lại đây, tốc độ phát triển các dự án bất động sản tại Thủ đô rất chậm, gần như không có dự án mới được phê duyệt. Sản phẩm nhà ở mới được chào bán chủ yếu là các dự án đã được phê duyệt từ giai đoạn trước. Thậm chí, nhiều dự án đã được khởi công ở giai đoạn trước cũng chậm triển khai, phải điều chỉnh tiến độ. Nhiều dự án có thời gian triển khai thực hiện lên đến 10-20 năm do vướng mắc về giải phóng mặt bằng, thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch.

Còn theo báo cáo của UBND Tp. Hồ Chí Minh, trong quý III/2024, có 3 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư, gồm một dự án nhà ở xã hội; 37 dự án phát triển nhà ở, dự án bất động sản đang triển khai, 1 dự án được cấp phép, 4 dự án đã hoàn thành. Số lượng dự án, căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai (bao gồm nhà ở thương mại, nhà ở xã hội) là 4 dự án.

Như vậy, có thể thấy tiến độ gỡ vướng các dự án tại cả 2 đô thị lớn này vẫn diễn ra khá chậm. Việc giải quyết các khó khăn pháp lý vẫn chưa được xử lý triệt để, dẫn đến những ảnh hưởng không nhỏ đến việc phục hồi thị trường bất động sản và các doanh nghiệp trong bối cảnh thị trường vẫn đang gặp khó khăn.

Ông Vũ Hồng Thanh - Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho biết: Trình tự, thủ tục triển khai các dự án hiện nay còn phức tạp, nhà đầu tư phải thực hiện nhiều bước. Quy trình theo quy định của nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau, thiếu liên thông. Một số quy định chồng chéo, thiếu thống nhất dẫn đến ách tắc trong triển khai.

Cùng đó, khâu cải cách hành chính cũng còn nhiều bất cập; việc giải quyết hồ sơ còn chậm, thời gian thường dài hơn so với thời hạn pháp luật quy định. Nhiều thủ tục không xác định được thời hạn. Cùng đó, việc thẩm định dự án, điều chỉnh dự án, điều chỉnh thiết kế xây dựng trên cơ sở quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt cũng còn phức tạp.

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) Nguyễn Văn Đính nhận định: Nhiều dự án bất động sản gặp vướng mắc pháp lý đã dẫn đến việc khan hiếm nguồn cung, đẩy giá bất động sản tăng cao. Sau gần 3 năm khi thị trường thiếu dự án, giá chung cư và nhà đất Hà Nội đã tăng từ 40 - 50%.

Dự kiến, con số này sẽ tiếp tục tăng nếu nút thắt pháp lý của các dự án không được tháo gỡ. Điều này đồng nghĩa với cơ hội sở hữu nhà ở của những người dân có thu nhập thấp càng trở nên khó khăn khi giá nhà không hạ nhiệt; từ đó dẫn đến tình trạng mất cân đối cung cầu. Để các dự án chậm tiến độ "hồi sinh", cần triển khai nhiều phương án tháo gỡ kịp thời những nút thắt về pháp lý - ông Đính kiến nghị.

Thời gian gần đây, các chuyên gia nhận xét, những "nút thắt" đang dần được nới lỏng. Điển hình như lãnh đạo UBND thành phố Hà Nội đã có cuộc họp khẩn để nghe báo cáo về tình hình triển khai thực hiện, những nội dung tồn tại, vướng mắc đối với một số dự án đầu tư chậm triển khai trên địa bàn.

Qua đó, một số dự án được xem xét như: Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở cho học sinh, sinh viên tại Khu đô thị Pháp Vân - Tứ Hiệp, phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai được chuyển đổi sang nhà ở cho thuê. Cùng đó, Thành phố ra công điện yêu cầu các đơn vị trực thuộc tổng rà soát toàn bộ các dự án, công trình tồn đọng, dừng thi công kéo dài thuộc nhiều lĩnh vực để tìm giải pháp hoàn thành, đưa vào sử dụng.

Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Trần Sỹ Thanh chỉ rõ: Việc dự án chậm triển khai, chậm đưa vào sử dụng cũng đã có dấu hiệu lãng phí, nhất là lãng phí về thời gian. Đồng thời, yêu cầu các sở, ban, ngành, địa phương phải có cách tiếp cận mới theo thẩm quyền, chủ động rà soát với trách nhiệm cao nhất; không để xảy ra tình trạng chậm trễ, kéo dài, dù là dự án đầu tư công hay ngoài ngân sách.

Với các dự án nhà ở còn vướng mắc tại địa phương, Sở Tài nguyên và Môi trường Tp. Hồ Chí Minh đã có tờ trình kèm dự thảo quyết định phê duyệt "Đề án Giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác xác định giá đất cụ thể trên địa bàn thành phố” để tìm “lối thoát” cho các dự án.

Hiện UBND Tp. Hồ Chí Minh thông tin vẫn tiếp tục rà soát nội dung bất cập, có sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa các quy định có liên quan nhằm tháo gỡ vướng mắc chung cho các dự án để đẩy nhanh tiến độ đầu tư xây dựng; xử lý các bất cập, hoàn thiện các cơ chế chính sách nhằm khơi thông các điểm nghẽn trong hoạt động đầu tư trên địa bàn.

Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai mới được kỳ vọng tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý. Đây cũng là căn cứ để chính quyền địa phương đưa ra giải pháp hữu ích nhằm khơi thông nguồn lực để triển khai các dự án bất động sản dự án mới, hoàn thiện dự án đang dở dang, giúp thị trường phát triển cân bằng, bền vững.