HoREA kiến nghị chưa ban hành bảng giá đất tại Tp. Hồ Chí Minh ​

Tại thời điểm hiện nay, Tp. Hồ Chí Minh chưa cần thiết ban hành Bảng giá đất mới mà nên tập trung xây dựng, hoàn thiện Dự thảo Bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng kể từ ngày 01/01/2026 theo quy định tại khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 và trong giai đoạn từ nay đến năm 2025 đề nghị Thành phố tiếp tục đánh giá tác động của Dự thảo Bảng giá đất lần đầu đối với các đối tượng chịu tác động như người sử dụng đất, các doanh nghiệp, nhà đầu tư trong nước và nước ngoài có nhu cầu đầu tư các dự án bất động sản, nhà ở, đô thị, công nghiệp… Đây là nội dung kiến nghị của Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HoREA) gửi UBND Tp.Hồ Chí Minh ngày 31/7 liên quan đến việc ban hành Bảng giá đất trên địa bàn Tp. Hồ Chí Minh áp dụng từ ngày 1/8/2024 đến ngày 31/12/2024.

Theo HoREA, quy định Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2025 tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 là căn cứ pháp luật để Ủy ban nhân dân Tp. Hồ Chí Minh tiếp tục thực hiện các quy định về Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất theo các Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND, Quyết định số 56/2023/QĐ-UBND và Quyết định số 11/2024/QĐ-UBND đang áp dụng, do đó việc ban hành Bảng giá đất mới là chưa thật cần thiết tại thời điểm hiện nay.

Phân tích các tác động cụ thể tác động của Bảng giá đất mới nếu được áp dụng, ông Lê Hoàng Châu - Chủ  tịch HoREA cho rằng, về mặt tích cực, bảng giá đất có lợi cho người dân có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng hơn, với số tiền được bồi thường sẽ cao hơn trước đây; nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất sẽ tăng thêm. Mặt khác, chênh lệch địa tô được xử lý thỏa đáng hơn theo nguyên tắc Nhà nước “điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại”, bởi lẽ hiện nay đang tồn tại nhiều bất cập như “đất hai giá” hoặc mua bán chuyển nhượng, cho thuê bất động sản, nhà ở “hai giá” hoặc người sử dụng đất thực hiện “chuyển mục đích sử dụng đất” chỉ thực hiện “nghĩa vụ tài chính với Nhà nước” có giá trị thấp hơn, do giá đất của Bảng giá đất trước đây thường chỉ bằng trên dưới 30% giá thị trường.

Cũng theo ông Châu, giá đất của Bảng giá đất mới không tác động đến việc định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, bởi lẽ các dự án này không áp dụng Bảng giá đất, mà chủ yếu là áp dụng “phương pháp thặng dư” để định giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024, nên không làm tăng chi phí nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án. Nhưng bảng giá đất mới sẽ có tác động đến chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng do người sử dụng đất sẽ có xu hướng đòi bồi thường cao hơn trước đây.

Về những tác động không mong muốn của mức giá đất của Bảng giá đất mới, đại diện HoREA cho rằng, các mức giá của Bảng giá đất mới phổ biến tăng từ 10-20 lần so với Bảng giá đất hiện hành nhưng nhìn chung vẫn thấp hơn giá thị trường. Mức giá mới sẽ có tác động rất lớn đến rất nhiều cá nhân, hộ gia đình (hơn 13.000 thửa đất) khi đề xuất cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất” do phải nộp tiền sử dụng đất theo Bảng giá đất cao hơn rất nhiều so với trước đây.

Cùng đó, mức giá của Bảng giá đất mới sẽ có tác động đến chi phí đầu vào của nhiều lĩnh vực của nền kinh tế, trước hết là chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ bị đẩy lên cao hơn, tác động dây chuyền làm tăng giá nhà, giá thuê nhà, tăng chi phí tiền thuê đất, thuê nhà xưởng trong các khu công nghiệp và tại dự án đầu tư kinh doanh thương mại dịch vụ, du lịch dẫn đến việc có thể làm tăng giá cả hàng hóa nói chung và cũng tác động bất lợi đến cả dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất để giải phóng mặt bằng thực hiện dự án.

Trước đó, vào ngày 29/7, Sở Tài nguyên Môi trường Tp.Hồ Chí Minh đã công bố thông tin về Dự thảo Bảng giá đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh áp dụng từ ngày 1/8/2024 đến ngày 31/12/2024. Theo đó, giá đất của Dự thảo Bảng giá đất mới tăng phổ biến từ 10-20 lần so với giá đất của Bảng giá đất hiện hành quy định tại Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/1/2020 của Ủy ban nhân dân Tp.Hồ Chí Minh; trong đó, 1 quận, 4 huyện có mức tăng giá đất tại một số vị trí đất trên 30 lần, cá biệt có một số vị trí đất tại huyện Hóc Môn có mức tăng giá đến 51 lần.

Theo dự thảo Bảng giá đất mới, giá đất cao nhất tại Tp.Hồ Chí Minh là 810 triệu đồng/m2 của 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (Quận 1) tăng 5 lần so với giá đất 162 triệu đồng/m2 của Bảng giá đất hiện hành và mức giá 162 triệu đồng/m2 còn phải được nhân với hệ số điều chỉnh 2,5 lần do thuộc Khu vực I, áp dụng cho giai đoạn 2019-2023 là 405 triệu đồng/m2, hoặc hệ số điều chỉnh là 3,5 lần áp dụng từ tháng 1/2024 là 567 triệu đồng/m2. Nên với mức giá đất 810 triệu đồng/m2 của 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ thì chỉ tăng 1,43 lần so với giá đất tháng 1/2024 và chỉ tăng 2 lần so với giá đất năm 2023.

Nhân dịp này, HoREA cũng kiến nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, có văn bản giải thích nội dung khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 để các cơ quan có thẩm quyền, các địa phương và cán bộ công chức thống nhất cách hiểu, cách thực thi.