Nguồn cung mới cho bất động sản phía Nam

Trong những tháng đầu năm 2024, mặc dù nguồn cung nhà ở mới tại Tp. Hồ Chí Minh còn nhỏ giọt và giao dịch trầm lắng, song vẫn có những cơ hội cho người mua nhà với các chính sách ưu đãi của chủ đầu tư, môi trường lãi suất hấp dẫn.

Mặt khác, với sự phát triển mạnh mẽ của cơ sở hạ tầng kết nối đang được triển khai, nguồn cung nhà ở với giá cả phải chăng từ các tỉnh lân cận Tp. Hồ Chí Minh sẽ là lựa chọn phù hợp cho người dân có nhu cầu về nhà ở.

*Nguồn cung hạn chế và giao dịch chậm

Số liệu của Công ty Savills Việt Nam, cho thấy, trong Quý I/2024, nguồn cung sơ cấp giảm mạnh 35% theo quý và 28% theo năm xuống còn 4.922 căn sau khi 9 dự án tạm ngưng bán hàng, do chưa hoàn thiện các yêu cầu pháp lý hoặc điều chỉnh chính sách bán hàng.

Hai dự án bị trì hoãn kế hoạch mở bán, dẫn đến nguồn cung mới khiêm tốn ở mức 633 căn từ một dự án mới và sáu giai đoạn tiếp theo. Hầu hết nguồn cung sơ cấp (chiếm khoảng 82%) tập trung ở thành phố Thủ Đức (khu vực Quận 9 cũ), quận Bình Tân và huyện Bình Chánh.

Theo các chuyên gia của Savills Việt Nam, tình hình bán hàng trầm lắng trong Quý I/2024 do các hoạt động bán hàng bị gián đoạn bởi kỳ nghỉ Tết Nguyên đán; cũng như, nhiều chủ đầu tư dành thời gian để điều chỉnh chiến lược của mình. Lượng bán gồm 1.116 căn, giảm 63% theo quý nhưng tăng 29% theo năm.

Các sản phẩm hạng C được người mua ưa chuộng và chiếm 61% thị phần lượng bán theo quý, tiếp theo là hạng B với 37%. Nguồn cung mới hoạt động tốt và được hấp thụ 68%; trong khi tỷ lệ hấp thụ hàng tồn kho thấp ở mức 16%.

Trong thời gian này, Savills Việt Nam cũng ghi nhận phân khúc nhà phố, biệt thự chỉ có 42 căn mới được mở bán, tăng 56% theo quý nhưng giảm 11% theo năm. Nguồn cung này đến từ một dự án duy nhất được ra mắt là Đông Tăng Long – Hưng Gia với mức giá ở khoảng 10 tỷ đồng/căn.

Nguồn cung bị giới hạn kéo dài trong ba năm qua, chủ yếu vì các rào cản pháp lý, dẫn đến các dự án mới bị hạn chế. Tổng nguồn cung sơ cấp hiện nay trên thị trường đạt 762 căn. Các sản phẩm có giá trên 30 tỷ đồng, chiếm 76% thị phần; trong đó, có tới 85% nguồn cung sơ cấp nằm tại thành phố Thủ Đức. Các sản phẩm mới giá rẻ và chiết khấu lớn được các chủ đầu tư áp dụng để thúc đẩy lượng bán đã làm giá bán sơ cấp trung bình giảm 13% theo quý.

Trong những  tháng còn lại của năm 2024, tại Tp. Hồ Chí Minh dự kiến sẽ cung cấp khoảng 8.400 căn từ 25 đợt mở bán tiếp theo và 3 dự án mới. Hầu hết là các dự án đang tạm ngưng bán có kế hoạch tiếp tục bán hàng, phần lớn các dự án này đều đã có giấy phép xây dựng và đảm bảo pháp lý rõ ràng khi ra mắt. Các dự án đáng chú ý gồm Khải Hoàn Prime, Vinhome Grand Park – The Opus One, Eaton Park và The Global City.

Do thị trường khó khăn, hầu hết các chủ đầu tư đều đưa ra phương thức thanh toán kéo dài hai năm cùng chương trình ân hạn gốc và lãi. Trong Quý I/2024, lãi suất thế chấp ưu đãi trong vòng 15 năm lần đầu tiên xuất hiện tại Vinhome Grand Park (thành phố Thủ Đức). Ngoài ra, nhiều dự án cũng đang cung cấp chiết khấu lớn lên tới 24% cho phương thức thanh toán tiêu chuẩn nhằm thu hút khách hàng và thúc đẩy lượng bán.

Một số dự án mới nhất của Eaton Park (đường Mai Chí Thọ, thành phố Thủ Đức) cũng đang được chủ đầu tư giới thiệu kế hoạch thanh toán dài 5 năm. Đồng thời, các ngân hàng thương mại hiện nay cũng đưa ra mức lãi suất hấp dẫn, kích thích tiêu dùng cho người dân. Chính vì vậy, thị trường đang kỳ vọng lãi vay mua nhà giảm sẽ thúc đẩy nhu cầu nhà ở và gia tăng lượng giao dịch khi các dự án tương lai mở bán.

* Nguồn cung mới đến từ vùng phụ cận

Theo ước tính và mô hình nghiên cứu của Savills, để có thể đáp ứng được nhu cầu nhà ở của người dân, Tp. Hồ Chí Minh cần có khoảng 50.000 căn hộ để đáp ứng nhu cầu nhà ở thực và 60-70% tổng nguồn cung đó đến từ phân khúc nhà ở bình dân.

Bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc, Bộ phận nghiên cứu và S22M, Savills Việt Nam cho biết hiện tại, nhìn về nguồn cung tương lai của Tp. Hồ Chí Minh là không thể đáp ứng được mức cầu này. Khi nhìn sang các thị trường như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, tổng nguồn cung của 3 thị trường này cũng chưa thể đáp ứng được nhu cầu hiện hữu của Tp. Hồ Chí Minh.

“Đây là kết quả của sự dồn nén kéo dài trong nhiều năm của tình trạng chênh lệch cung cầu”, bà Giang Huỳnh phân tích.

Vị chuyên gia cũng cho biết xu hướng này đang diễn ra khá rõ rệt tại thị trường Bình Dương khi các dự án căn hộ được triển khai lại nhắm đến khách hàng tại Tp. Hồ Chí Minh cả để ở và mua đầu tư. Giá bán các sản phẩm căn hộ 2 phòng ngủ tại đây đang ở mức tầm 2 tỷ đồng/căn, rất phù hợp với gia đình nhỏ.

“Nếu không tính thời điểm cuối 2023 và đầu 2024, các dự án mới mở bán đều có sức hấp thụ trong khoảng thời gian từ 3-4 quý, khi hạ tầng được cải thiện và thời gian di chuyển rút ngắn. Cùng với đó, khi thị trường được khơi thông về quỹ đất, các chủ đầu tư hoàn toàn có thể phát triển các sản phẩm nhà ở bình dân. Trong quá trình đó, sự hỗ trợ của Chính phủ về mặt pháp lý và hạ tầng là rất quan trọng”, bà Giang Huỳnh nói thêm.

Thủ tướng Chính phủ đã có chỉ đạo để nhanh chóng đề xuất Quốc hội quyết định triển khai thi hành Luật Đất đai mới sớm hơn từ ngày 1/1/2025 lên ngày 1/7/2024. Ba thay đổi lớn gồm: tiền sử dụng đất sẽ theo định giá thị trường; quy định về đền bù và giải phóng mặt bằng được thiết lập; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép mua tài sản tại Việt Nam với quyền sở hữu như người trong nước.

Cùng với đó, những tháng đầu năm 2024, Tp. Hồ Chí Minh đã gấp rút giải ngân vốn đầu tư công cho các dự án trọng điểm, nổi bật là các dự án Đường Vành đai 3 Tp. Hồ Chí Minh, tuyến Metro 1 và nút giao An Phú. Khu vực phía Đông của Tp. Hồ Chí Minh được thúc đẩy nhờ làn sóng đầu tư và cơ sở hạ tầng phát triển mạnh mẽ.

Với các diễn biến tích cực nêu trên, các chuyên gia Savills cho rằng bất động sản tại các tỉnh vệ tinh như Đồng Nai, Bình Dương được hưởng lợi từ việc cải thiện cơ sở hạ tầng và trở thành đối thủ cạnh tranh trực tiếp của Tp. Hồ Chí Minh, với giá bán thấp hơn 79% và nguồn cung sơ cấp lớn hơn 31%.

“Nguồn cung bị hạn chế do những thách thức về pháp lý và tài chính thúc đẩy sự dịch chuyển nhu cầu sang các tỉnh lân cận nhờ cơ sở hạ tầng đang được cải thiện và giá cả hợp lý hơn", ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam nhận định.