Nhà ở xã hội tăng tốc, nhà cho thuê vẫn thiếu

Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cho rằng nguồn cung thực tế vẫn chưa đáp ứng nhu cầu, đặc biệt với nhà ở cho thuê, trong khi nhu cầu của công nhân, người lao động được ước tính hơn 1 triệu căn. Đây là kết quả thực hiện Đề án vừa được Bộ Xây dựng công bố.

* Có 875 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai

Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp được Thủ tướng phê duyệt tháng 4/2023. Đến đầu năm 2026, Chính phủ tiếp tục nâng chỉ tiêu của cả giai đoạn từ 1,062 triệu lên 1,1406 triệu căn.

Theo báo cáo mới của Bộ Xây dựng, đến nay cả nước có 875 dự án nhà ở xã hội đang triển khai với quy mô 773.457 căn, tổng vốn khoảng 637.000 tỷ đồng.

Trong số này, 289 dự án đã hoàn thành với 197.805 căn. Riêng năm 2025 có hơn 103.000 căn hoàn thành, cao hơn đáng kể so với 66.755 căn trong giai đoạn 2021-2024. Sáu tháng đầu năm nay, thêm 27.676 căn được hoàn thành.

Ngoài ra, 270 dự án đã khởi công với quy mô hơn 270.000 căn; 316 dự án khác đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, tương ứng hơn 305.000 căn.

Tính theo số dự án hoàn thành, khởi công và được chấp thuận chủ trương đầu tư, tiến độ hiện đạt khoảng 77% chỉ tiêu của Đề án 1 triệu căn.

Bộ Xây dựng đánh giá hệ thống chính sách cho nhà ở xã hội đã có bước thay đổi đáng kể. Luật Nhà ở 2023, Nghị quyết 201/2025 của Quốc hội cùng các quy định về đất đai, đầu tư, thuế đã tháo gỡ nhiều vướng mắc trước đây.

Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không sử dụng vốn ngân sách được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất để tính khoản tiền được miễn. Thu nhập từ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được áp dụng thuế thu nhập doanh nghiệp 10%, trong khi hoạt động bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội chịu thuế VAT 5%.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, những chính sách này được kỳ vọng chuyển cách tiếp cận từ “quản lý” sang “khơi thông, khuyến khích”, tạo điều kiện để doanh nghiệp tư nhân tham gia sâu hơn.

Quỹ đất cũng không còn là điểm nghẽn duy nhất trên giấy tờ. Cả nước đã quy hoạch khoảng 1.986 vị trí với tổng diện tích hơn 10.279 ha để phát triển nhà ở xã hội. Trong đó, hơn 6.047 ha là quỹ đất độc lập, khoảng 3.174 ha từ quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại. Một số địa phương dành quỹ đất lớn như Đồng Nai 1.723 ha, TP. Hồ Chí Minh 1.740 ha, Hà Nội 1.555 ha và Bắc Ninh 754 ha.

Tuy nhiên, bài toán quan trọng không chỉ là có bao nhiêu ha đất hay bao nhiêu dự án được phê duyệt. Bộ Xây dựng cho rằng, nhiều quỹ đất nằm xa trung tâm đô thị, khu công nghiệp, trong khi giao thông kết nối chưa phát triển. Nhà ở vì thế có thể “đủ trên quy hoạch” nhưng chưa chắc thuận tiện để người lao động ở và làm việc.

* Nhà cho thuê vẫn là khoảng trống lớn

Điểm đáng chú ý trong báo cáo vừa được Bộ Xây dựng công bố là lần đầu bài toán nhà ở cho thuê được đặt như một trụ cột riêng, thay vì chỉ xem đây là một phần của chương trình nhà ở xã hội.

Theo tổng hợp từ các địa phương, nhu cầu nhà ở cho thuê trên cả nước là hơn 1 triệu căn, trong đó khoảng 85% tập trung ở công nhân và người lao động tại các khu công nghiệp. Tuy nhiên, nguồn cung còn rất hạn chế.

Hiện cả nước có hơn 205.000 căn nhà cho thuê thuộc tài sản công. Trong số này có khoảng 13.450 căn nhà ở xã hội, gần 78.500 căn nhà ở công vụ và hơn 64.800 phòng ký túc xá sinh viên. Một lượng đáng kể nhà tái định cư, nhà ở cũ thuộc tài sản công vẫn chưa được bố trí sử dụng. Những con số này cho thấy khoảng cách lớn giữa nguồn cung nhà cho thuê hiện hữu và nhu cầu thực tế.

Theo TS Huỳnh Phước Nghĩa - Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý (CTELG) thuộc Trường Kinh tế, Luật và Quản lý nhà nước UEH (CELG), Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh (UEH), nhu cầu thuê nhà giá rẻ, gần nơi làm việc và có đầy đủ tiện ích đang rất lớn, nhất là với công nhân khu công nghiệp và người lao động thu nhập thấp. Với nhóm này, khả năng tích lũy để mua nhà còn hạn chế, nên phát triển nhà ở cho thuê có thể là giải pháp thực tế hơn thay vì chỉ tập trung vào mục tiêu sở hữu nhà.

Từ thực tiễn, Bộ Xây dựng nhận định, nhà cho thuê có đặc thù vốn đầu tư lớn nhưng thời gian thu hồi vốn dài, khiến doanh nghiệp chưa mặn mà. Khả năng tiếp cận tín dụng ưu đãi cũng còn hạn chế, trong khi nguồn vốn ngân sách chưa đáp ứng được nhu cầu.

Chương trình tín dụng 145.000 tỷ đồng hiện có sự tham gia của 4 ngân hàng thương mại Nhà nước và 5 ngân hàng cổ phần. Lãi suất giai đoạn đầu năm nay là 6,1% một năm với chủ đầu tư và 5,6% với người mua nhà. Đến cuối tháng 4/2026, doanh số giải ngân đạt khoảng 11.300 tỷ đồng, dư nợ khoảng 9.315 tỷ đồng.

Tuy nhiên, tín dụng chỉ giải quyết một phần bài toán. Với nhà cho thuê, doanh nghiệp phải bỏ vốn lớn trong thời gian dài, trong khi giá thuê phải đủ thấp để phù hợp với thu nhập của công nhân, người lao động.

Vì vậy, Bộ Xây dựng đề xuất thay đổi tư duy phát triển nhà ở, chuyển từ trọng tâm phát triển nhà ở thương mại sang phát triển đồng thời nhà ở thương mại và nhà cho thuê. Nhà cho thuê được xác định là phân khúc chiến lược, dài hạn, có vai trò bảo đảm an sinh, ổn định lực lượng lao động và góp phần tạo sự cân bằng cho thị trường bất động sản.

Cách tiếp cận được đề xuất là Nhà nước giữ vai trò kiến tạo thay vì bao cấp, dùng chính sách đất đai, tín dụng, thuế và nguồn vốn công để dẫn dắt dòng vốn tư nhân. Doanh nghiệp có lợi nhuận hợp lý, còn người dân được tiếp cận mức giá thuê phù hợp.

Bộ cũng đề xuất ưu tiên phát triển nhà cho thuê tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, khu công nghệ cao và những khu vực định hướng phát triển theo mô hình giao thông công cộng (TOD). Nhà ở phải được đặt trong tổng thể quy hoạch giao thông, việc làm, trường học, y tế và các dịch vụ thiết yếu.

Một trong những yêu cầu được nhấn mạnh là các địa phương phải đưa chỉ tiêu nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội hằng năm. Quỹ đất cũng phải được chuẩn bị theo hướng gần nơi làm việc, có hạ tầng đồng bộ, thay vì chỉ đáp ứng yêu cầu về diện tích. Thủ tục đầu tư, quy hoạch, giao đất, cấp phép xây dựng và tiếp cận tín dụng ưu đãi được đề xuất thực hiện theo cơ chế một cửa, một đầu mối, quy định rõ thời hạn và trách nhiệm.

Mục tiêu cuối cùng không chỉ là hoàn thành con số 1 triệu căn nhà ở xã hội. Theo Bộ Xây dựng, giai đoạn đến năm 2030 cần tạo sự chuyển dịch về cơ cấu sản phẩm, trong đó nhà cho thuê trở thành một trụ cột của chính sách nhà ở.

Nếu nhà ở xã hội là bài toán về số lượng, thì nhà cho thuê là bài toán về khả năng tiếp cận. Một dự án hoàn thành nhưng nằm xa nơi làm việc, thiếu giao thông và dịch vụ thiết yếu vẫn khó giải quyết nhu cầu thực tế của người lao động. Do đó, thách thức trong những năm còn lại của Đề án không chỉ là xây thêm bao nhiêu căn, mà là xây ở đâu, cho ai và với mức giá nào.