Nhận diện tiềm năng tăng trưởng doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp

Các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất khu công nghiệp lớn được tháo gỡ pháp lý, gia tăng nguồn cung cho thuê đất. Bên cạnh đó, giá cho thuê được kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng nhờ nhu cầu ổn định.

Công ty cổ phần Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) nhận định, dòng vốn FDI vào Việt Nam sẽ tiếp tục tăng trưởng tích cực, được đóng góp thêm bởi mức tăng trưởng của ngành bán dẫn. Dự báo, tăng trưởng dòng vốn FDI đăng ký năm 2025 và năm 2026 lần lượt là 7% và 10%.

Theo báo cáo của Tổng cục Thống kê, năm 2024, tổng vốn đầu tư nước ngoài FDI đăng ký vào Việt Nam, bao gồm vốn đăng ký mới, điều chỉnh, góp vốn, mua cổ phần và phần vốn góp đạt 38,23 tỷ USD. Con số này giảm 3% so với cùng kỳ năm trước, nhưng xét trong bối cảnh dòng vốn đầu tư trên toàn cầu thời gian qua chững lại thì đây vẫn là thành công của Việt Nam so với cả khu vực.

Năm 2024, Việt Nam tiếp tục là điểm đến an toàn, hấp dẫn của đầu tư và kinh doanh quốc tế khi nằm trong nhóm 15 nước đang phát triển thu hút FDI lớn nhất thế giới.

Việt Nam có nhiều lợi thế để thu hút các tập đoàn đa quốc gia; trong đó có yếu tố đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng. Việt Nam cũng ký kết các hiệp định thương mại tự do (FTA) với độ phủ rộng hơn 60 quốc gia toàn thế giới. Điều này sẽ giúp dòng vốn FDI đầu tư vào Việt Nam tiếp tục tăng trưởng, từ đó gia tăng nhu cầu thuê đất khu công nghiệp.

Những bước tiến gần đây cho thấy Việt Nam có thể trở thành điểm đến triển vọng đối với dòng vốn FDI ngành bán dẫn. Kể từ 2023, Việt Nam đã thu hút số lượng dự án đầu tư ngành bán dẫn gia tăng đáng kể, chỉ đứng sau Singapore và Malaysia trong khu vực ASEAN.

KBSV cho biết, một số dự án đầu tư mới, mở rộng quy mô của các tập đoàn như Samsung đầu tư thêm 1.200 triệu USD vào nhà máy Samsung Electro-Mechanics (Khu công nghệp Yên Bình - Thái Nguyên), Amkor Technology đầu tư 1.600 triệu USD mở mới nhà máy (Khu công nghiệp Yên Phong II-C – Bắc Ninh), Hana Micron’s đầu tư 1.600 triệu USD bao gồm mở mới 1 nhà máy và đầu tư mở rộng nhà máy hiện có (Khu công nghiệp Yên Phong II-C – Bắc Ninh).

Các nhà máy được đầu tư và mở rộng chủ yếu sản xuất ở phân khúc phụ trợ (ATP - lắp ráp, kiểm thử). Bên cạnh đó, tập đoàn ngành bán dẫn lớn nhất thế giới - Nvidia đã đầu tư 250 triệu USD tại Việt Nam (dự án hợp tác với FPT).

KBSV kỳ vọng, trong giai đoạn tới, Việt Nam sẽ thu hút được nhiều hơn nữa các dự án FDI vào ngành công nghiệp bán dẫn, đặc biệt là những dự án công đoạn ATP (lắp ráp, kiểm thử).

Đáng chú ý, ngày 21/9, Thủ tướng Phạm Minh Chính ký quyết định ban hành Chiến lược phát triển công nghiệp bán dẫn Việt Nam đến năm 2030 và tầm nhìn 2050. Đây được coi là bước tiến lớn trong việc đưa Việt Nam trở thành một trong những trung tâm hàng đầu thế giới trong lĩnh vực bán dẫn - ngành công nghiệp đang trở thành trụ cột trong nền kinh tế toàn cầu.

Theo chiến lược C = SET + 1, sự phát triển ngành bán dẫn dựa trên bốn yếu tố: Sản xuất chip chuyên dụng; tăng trưởng ngành điện tử, công nghiệp điện tử; xây dựng đội ngũ kỹ sư bán dẫn tài năng; kiến tạo Việt Nam trở thành điểm đến mới cho chuỗi cung ứng toàn cầu.

Theo Công ty Trách nhiệm hữu hạn Chứng khoán Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam (VCBS), nhóm ngành bất động sản khu công nghiệp sẽ được hưởng lợi từ làn sóng dịch chuyển sản xuất. Hiện Việt Nam có 438 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích hơn 138.000 ha; trong đó, khoảng 300 khu công nghiệp đang hoạt động với tỷ lệ lấp đầy duy trì trên 70%.

Giá thuê đất tại các khu công nghiệp tiếp tục tăng nhưng với tốc độ chậm lại. Số liệu thống kê cho thấy ở khu vực miền Bắc, giá thuê đất tăng 4,6%, đạt 137 USD/m². Với khu vực miền Nam: Giá thuê đất tăng 1%, đạt 174 USD/m².

Bên cạnh đó, thủ tục pháp lý cho các dự án khu công nghiệp được xử lý nhanh chóng hơn so với các loại hình bất động sản khác. Tình hình tài chính của hầu hết các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp đều khả quan với lượng tiền và tương đương tiền chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản, VCBS nhìn nhận.

Trong bối cảnh môi trường kinh doanh thuận lợi, hiện đã có một số doanh nghiệp ngành bất động sản khu công nghiệp đã hé lộ kết quả kinh doanh rất tích cực.

Mới đây, ông Trần Thanh Hải – Thành viên HĐQT Tổng công ty phát triển khu công nghiệp (Sonadezi) đã chia sẻ về hoạt động năm 2024 của danh nghiệp. Theo đó, Sonadezi có doanh thu đạt hơn 6.300 tỷ đồng, nộp ngân sách nhà nước khoảng 705 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 1.300 tỷ đồng.

Trong năm 2024, các khu công nghiệp của Sonadezi đã thu hút 23 dự án với tổng vốn đăng ký 3.800 tỷ đồng và 403 triệu USD. Tính đến nay, các khu công nghiệp của Sonadezi đã thu hút 922 dự án với tổng vốn đăng ký 12 tỷ USD và hơn 29.000 tỷ đồng.

Với Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG (mã chứng khoán: SIP), đây là một trong những doanh nghiệp bất động sản có lợi thế với những khu công nghiệp hiện hữu như Lê Minh Xuân 3, Khu công nghiệp Phước Đông, Khu công nghiệp Đông Nam...

Doanh nghiệp này dù chưa báo cáo kết quả kinh doanh quý IV và cả năm 2024, nhưng nhìn vào kết quả 9 tháng  năm 2024, có thể thấy những con số rất ấn tượng. Cụ thể, công ty có doanh thu 5.736 tỷ đồng, tăng 20,4% so với cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế đạt 902 tỷ đồng, tăng 36% so với 663 tỷ đồng cùng kỳ năm 2023.

VCBS dự báo năm 2024, Đầu tư Sài Gòn VRG sẽ đạt lợi nhuận gần 1.200 tỷ đồng, tăng trưởng 18,8% so với năm trước. Sang năm 2025, công ty được kỳ vọng tiếp tục bứt phá với mức lợi nhuận 1.269 tỷ đồng, tăng thêm 6%.

Công ty Trách nhiệm hữu hạn Chứng Khoán Shinhan Việt Nam  (SSV) dự báo nguồn cung bất động sản khu công nghiệp năm 2025 tại vùng phía Bắc và phía Nam lần lượt đạt 700ha và 650ha; trong đó, nguồn cung tại khu vực phía Bắc tập trung tại Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên.

Đối với khu vực miền Nam, nguồn cung chủ yếu nằm tại Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa Vũng Tàu.

Giá đất khu công nghiệp được dự báo sẽ tăng trưởng ổn định từ 5 - 10%/ năm cho giai đoạn 2025 - 2026, nhờ nhu cầu thuê ổn định và nguồn vốn FDI vào Việt Nam tiếp tục tăng trưởng. Tỷ lệ lấp đầy dự kiến tiếp tục duy trì ở mức cao, với 83% ở khu vực phía Bắc và 90% ở khu vực phía Nam.

Giới phân tích cho rằng, dù có tiềm năng tăng trưởng mạnh mẽ, nhưng với nhà đầu tư chứng khoán, ngành bất động sản khu công nghiệp vẫn có những rủi ro cần lưu ý.

Việt Nam đang chịu sự cạnh tranh từ các quốc gia khác trong khu vực như Ấn Độ và Indonesia. Cả hai quốc gia này đều có tốc độ tăng trưởng FDI mạnh mẽ trong những năm qua, khiến Việt Nam phải nỗ lực để giữ vững vị trí thu hút đầu tư. Việc gia tăng cạnh tranh có thể làm giảm tỷ lệ thu hút vốn vào các khu công nghiệp của Việt Nam.

Với sự tăng trưởng mạnh mẽ của các khu công nghiệp, nhu cầu điện năng để phục vụ sản xuất cũng tăng cao. Vấn đề thiếu điện vào giờ cao điểm cũng là yếu tố đáng quan tâm vì điều này có thể ảnh hưởng đến các quyết định đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài.