Sôi động thị trường văn phòng Tp. Hồ Chí Minh

Thị trường văn phòng tại Tp. Hồ Chí Minh đã trở nên sôi động hơn trong thời gian qua với sự xuất hiện của hai tòa nhà văn phòng mới tại khu vực Thủ Thiêm (thành phố Thủ Đức), có tổng diện tích cho thuê khoảng 85.000 m2 sàn. Dự báo, quý cuối năm 2023, nhiều tòa nhà tại khu vực trung tâm sẽ được đưa vào hoạt động.

Đáng chú ý, nhu cầu ở thị trường ngách với mặt bằng chất lượng cao theo tiêu chuẩn hạng A quốc tế dự kiến sẽ tiếp tục xu hướng tăng, nhất là đối với các dự án theo tiêu chuẩn xanh khi khách thuê cao cấp đang có nhu cầu mở rộng và nâng cấp diện tích văn phòng với các yêu cầu đặc biệt.

Theo Công ty CBRE Việt Nam, cả hai tòa văn phòng mới tại khu vực Thủ Thiêm đều thuộc hạn A, nằm ở vị trí thuận lợi với chỉ 5 phút di chuyển vào khu vực trung tâm, có chứng chỉ xanh và đạt tỷ lệ cho thuê trước khi chính thức đi vào hoạt động tương đối khả quan.

Đây là dấu hiệu cho thấy nhu cầu với các tòa nhà văn phòng mới có tiêu chuẩn cao tại các vị trí thuận lợi vẫn nhận được sự quan tâm của các doanh nghiệp, đặc biệt là các công ty đa quốc gia. Nhờ vào nguồn cung mới này mà tổng diện tích văn phòng tại Tp. Hồ Chí Minh đã đạt xấp xỉ 1,6 triệu m2 diện tích cho thuê.

Bà Dương Thuỳ Dung, Trưởng Bộ phận Định giá, Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển CBRE Việt Nam cho biết, phần lớn các giao dịch thuê lớn trong quý III vừa qua đều diễn ra ở các tòa nhà mới với chất lượng tốt được hoàn thành từ năm 2020 trở lại đây. Tổng diện tích cho thuê mới của cả hai hạng A và B trong quý III xấp xỉ 24.000 m2, lần đầu tiên đạt mức khả quan kể từ đầu năm nay, trong đó có sự đóng góp lớn từ hai tòa nhà mới tại Thủ Thiêm, chiếm hơn 80% tổng diện tích.

Dựa trên thống kê giao dịch của CBRE Việt Nam trong quý III, giao dịch với mục đích chuyển địa điểm và gia hạn hợp đồng vẫn chiếm tỷ trọng lớn chiếm khoảng 80% tổng diện tích giao dịch, tiếp theo là mục đích mở rộng với tỷ trọng 13%. Các công ty dược và không gian làm việc linh hoạt là những nhóm khách hàng chính cho các giao dịch mở rộng do không bị ảnh hưởng nhiều từ suy thoái kinh tế.

Ngược lại, trong bối cảnh kinh tế còn khó khăn, nhóm công ty thuộc các ngành bán lẻ/kinh doanh/thương mại điện tử buộc phải thu hẹp mặt bằng, chủ yếu từ các công ty khởi nghiệp trong lĩnh vực này. Nhóm ngành sản xuất, mặc dù là nhóm có nhiều yêu cầu về thuê mặt bằng nhất về mặt số lượng, nhưng do diện tích thuê của các công ty này tương đối nhỏ nên chưa thật sự có nhiều tác động tới thị trường văn phòng nói chung, đặc biệt nếu so sánh với nhóm tài chính/ngân hàng/bảo hiểm với nguồn lực tài chính tốt.

Các chuyên gia cho rằng, sự xuất hiện của nguồn cung mới cũng đồng nghĩa với sự cạnh tranh tăng lên, đẩy tỷ lệ trống trung bình của văn phòng hạng A từ mức 7,5% lên gần 20%. Xu thế các công ty lớn dịch chuyển ra các tòa nhà văn phòng tự xây dựng của riêng mình hoặc tòa nhà văn phòng của các công ty có liên quan vẫn chưa dừng lại, gia tăng áp lực lên các chủ nhà hạng A cũ, đặc biệt trong bối cảnh có nguồn cung mới với mức giá thuê cạnh tranh hơn. Đối với văn phòng hạng B, tỷ lệ trống có sự cải thiện ở mức 10%, giảm 0,7 điểm phần trăm so với đầu năm 2023.

Bên cạnh đó, các chủ nhà hiện vẫn tương đối thận trọng với các quyết định về giá cả khi trên thực tế mức giá thuê hợp đồng có thể phải đi kèm nhiều ưu đãi nhằm thu hút hoặc giữ chân khách hàng. Trong khi khó khăn kinh tế được dự báo sẽ kéo dài ít nhất đến hết quý I năm sau, sự thận trọng này là cần thiết khi nguồn cung văn phòng hạng A còn tiếp tục tăng trong các năm tới.

Theo bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam: “Thị trường văn phòng Tp. Hồ Chí Minh dự kiến sẽ sớm trở nên sôi động hơn trong bối cảnh thị trường đã chờ đợi những nguồn cung thật sự chất lượng trong thời gian tương đối dài, nhất là phân khúc văn phòng hạng A. Các chủ đầu tư hiện nay bên cạnh việc theo đuổi các tiêu chuẩn chất lượng cao, bao gồm chất lượng xây dựng và vận hành, còn rất chú trọng đến các tiêu chí xanh, đảm bảo chất lượng cuộc sống cho nhân viên văn phòng. Nguyên nhân do đây chính là yếu tố tiên quyết để thu hút và giữ chân các khách thuê lớn, tập đoàn đa quốc gia. Điều này đồng nghĩa các tòa nhà hạng A đã đi vào sử dụng trong thời gian dài cần có kế hoạch cấp thiết, triển khai cải tạo, nâng cấp để có thể đảm bảo tính cạnh tranh”.

Theo bà Trang Lê, Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và Nghiên cứu, JLL Việt Nam, triển vọng 12 tháng, giai đoạn cuối năm 2023 và đầu năm 2024 tiếp tục chứng kiến một cuộc cạnh tranh lớn đến từ làn sóng các dự án mới ra mắt. Trong bối cảnh kinh tế đang gặp nhiều thách thức, mặc dù là địa phương thu hút khách thuê hạng A hàng đầu cả nước, thị trường văn phòng Tp. Hồ Chí Minh dự kiến sẽ quay về mức cân bằng trong cán cân thương lượng giữa chủ nhà và khách thuê.

Khác với chu kỳ trước của thị trường, các chủ nhà hiện nay có nhiều áp lực hơn trong việc nâng giá thuê hay giữ chân khách hàng thông qua một loạt các biện pháp hỗ trợ như cải tạo nâng cấp tòa nhà, nâng cấp chất lượng quản lý, tăng thời gian miễn phí hoàn thiện mặt bằng…/.