Tài sản thế chấp ngân hàng thuộc diện giải tỏa: Nghĩa vụ của người đi vay thế nào?

Quá trình triển khai các dự án hạ tầng quy mô lớn tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và nhiều địa phương đang diễn ra mạnh mẽ. Hàng loạt nhà ở, đất đai của người dân được thu hồi để phục vụ các tuyến vành đai, đường sắt đô thị, trục kết nối vùng.

Tuy nhiên, giữa làn sóng tái thiết mạnh mẽ này, một vấn đề đang được người dân đặc biệt quan tâm là khi tài sản đang thế chấp tại ngân hàng bị thu hồi, nghĩa vụ trả nợ của người vay sẽ được xử lý như thế nào?

Trao đổi với phóng viên TTXVN xoay quanh vấn đề trên, Luật sư Nguyễn Thế Truyền, Giám đốc Công ty Luật Thiên Thanh, nhấn mạnh bước đầu tiên mang tính nguyên tắc là phải rà soát, xác định rõ các mối quan hệ pháp lý cũng như chi tiết các điều khoản trong hợp đồng tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng trước khi tính đến các bước xử lý tiếp theo.

Đồng quan điểm, Tiến sĩ Nguyễn Thái Hà, Trưởng khoa Khoa Luật, Học viện Ngân hàng, khẳng định theo quy định hiện hành, đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước có quyền thu hồi đất đai và có nghĩa vụ đền bù theo chính sách của từng thời kỳ. Khi đất bị thu hồi, tài sản bảo đảm không còn tồn tại trên thực tế, khoản vay có thể chuyển sang trạng thái không còn tài sản bảo đảm.

Song, cả hai vị chuyên gia đều đặc biệt lưu ý tài sản bảo đảm suy cho cùng chỉ là "tấm lá chắn" phòng ngừa rủi ro cho ngân hàng, không phải là yếu tố quyết định nghĩa vụ trả nợ. Bởi chỉ khi người vay mất khả năng thanh toán, tổ chức tín dụng mới có quyền xử lý (thu giữ hoặc bán đấu giá) tài sản này để thu hồi khoản nợ. Vì vậy, ngay cả khi đất không còn tồn tại trên thực địa, nghĩa vụ trả nợ của người đi vay đối với ngân hàng vẫn tồn tại nguyên vẹn và người dân không thể lấy lý do mất đất để trốn tránh trách nhiệm hoàn trả gốc, lãi.

Về cách xử lý, các bên sẽ căn cứ vào hình thức bồi thường cụ thể. Nếu được đền bù bằng tiền, ngân hàng thường phối hợp để thu nợ trực tiếp từ khoản tiền này nhằm giảm dư nợ. Trường hợp bồi thường bằng nhà ở hoặc đất tái định cư, ngân hàng và khách hàng cần thỏa thuận lại để bổ sung tài sản bảo đảm hoặc điều chỉnh các điều kiện tín dụng.

Dù vậy thực tế cho thấy, rủi ro có thể phát sinh khi giá trị bồi thường thấp hơn dư nợ. Đưa ra ví dụ cụ thể minh họa, Luật sư Nguyễn Thế Truyền cho biết nếu một khách hàng được duyệt vay 6 tỷ đồng dựa trên tài sản bảo đảm, nhưng khi đất bị thu hồi, phương án đền bù từ Nhà nước chỉ chi trả 2 tỷ đồng. Phần dư nợ còn lại không được bảo đảm dễ chuyển thành nợ xấu, gây áp lực lớn cho cả người vay và tổ chức tín dụng. Việc xử lý khoản nợ này cũng không dễ dàng do mỗi ngân hàng lại có tiêu chuẩn định giá tài sản hoàn toàn khác nhau đối với cùng một tài sản, kết hợp với các hạn mức giới hạn cho vay khác nhau tùy thuộc chính sách từng nơi, thường dao động từ 50% đến 80% giá trị tài sản, gây khó khăn lớn cho khách hàng khi muốn tìm kiếm tài sản bảo đảm khác để bổ sung.

Các chuyên gia lưu ý tài sản tái định cư trong nhiều trường hợp chỉ mang tính bổ sung, không làm thay đổi bản chất nghĩa vụ ban đầu. Nếu giá trị tài sản mới thấp hơn dư nợ, phần nghĩa vụ còn lại vẫn phải tiếp tục thực hiện theo hợp đồng đã ký.

Trong bối cảnh các dự án hạ tầng tiếp tục được đẩy mạnh, người dân cần chủ động rà soát các khoản vay, đánh giá rủi ro và chuẩn bị phương án tài chính phù hợp. Việc hiểu đúng bản chất pháp lý của tài sản bảo đảm và nghĩa vụ trả nợ sẽ giúp hạn chế tranh chấp, đồng thời bảo đảm an toàn cho cả người vay và hệ thống tín dụng.