Tăng quản lý thuế cho thuê căn hộ chung cư: Áp lực có đè lên người thuê nhà?

Đây được xem là giải pháp quan trọng tạo sự bình đẳng về nghĩa vụ thuế cũng như trong kinh doanh.

* Áp lực thuế có đè lên người thuê căn hộ?

Thời gian gần đây, gia đình chị Thu Thủy ở Quận 11, Tp.Hồ Chí Minh đang tính đến phương án thuê nhà ở, thay vì thuê căn hộ chung cư như hiện nay, do lo ngại chủ căn hộ sắp tới sẽ tăng tiền cho thuê.

Theo chị Thủy, thu nhập của vợ chồng chị hiện bị ảnh hưởng rất nhiều do COVID-19. Bản thân chị là nhân viên kế toán của một công ty dịch vụ du lịch, còn chồng chị là kỹ sư thiết kế xây dựng làm việc tự do, thu nhập vốn không ổn định.

Do vậy, khi nghe thông tin Tp.Hồ Chí Minh thí điểm thu thuế căn hộ và tiến tới triển khai trên toàn thành phố, gia đình chị lo lắng phần thuế tăng thêm khả năng sẽ bị tính vào tiền thuê sắp tới. Chưa kể, người thuê căn hộ chung cư còn phải chi trả phần phí quản lý căn hộ theo quy định ở từng chung cư.

Nỗi lo lắng của những người đi thuê căn hộ như chị Thu Thủy không phải là không có cơ sở. Thực tế, qua khảo sát một số cá nhân đang có căn hộ cho thuê ở Tp.Hồ Chí Minh đều cho biết, nhiều khả năng họ sẽ chuyển phần thuế đó vào giá cho thuê.

Theo chị Uyên Phương, người có một số căn hộ cho thuê ở Tp.Hồ Chí Minh, chủ trương thu thuế đối với các căn hộ kinh doanh là hợp lý, vì các nhà trọ công nhân hiện cũng đã đóng thuế.

Tuy nhiên, nếu phần thuế phải đóng cao quá thì gia đình chị sẽ phải tính toán đến giải pháp tăng thêm tiền cho thuê để bù đắp vào chi phí lãi vay ngân hàng khi đầu tư căn hộ cho thuê. Đây là điều mà gia đình chị không muốn nhất lúc này, vì phần lớn người thuê nhà hiện đang gặp rất nhiều khó khăn do dịch COVID-19

“Lúc đầu, vợ chồng tôi rất lo lắng, nhưng sau khi tìm hiểu kĩ thì phần thu thuế có thể sẽ không quá cao bởi cơ quan thuế phải căn cứ vào giá cho thuê. Trong trường hợp phải nộp mức thuế cao hơn dự kiến thì giá nhà cho thuê phải tăng. Chúng tôi tin rằng, các cơ quan chức năng sẽ có phương án tính thuế hợp lý để hỗ trợ người dân trong lâu dài, đặc biệt khi dịch COVID-19 đang diễn biến ngày càng phức tạp”, chị Uyên Phương chia sẻ.

Trước đó, Ban chỉ đạo Chống thất thu ngân sách nhà nước Tp.Hồ Chí Minh cho biết, để chống thất thu ngân sách, trong năm 2021, thành phố sẽ thực hiện thí điểm thu thuế căn hộ tại một số chung cư ở Quận 11, bao gồm: Chung cư RES 11 tại số 205 Lạc Long Quân; Khu nhà ở Thương mại Thuận Việt tại 319 Lý Thường Kiệt; Cao ốc Bảo Gia có địa chỉ tại 184 Lê Đại Hành; Chung cư The Everich tại 968 đường 3/2; Chung cư 70 Lữ Gia tại số 70 Lữ Gia và Cao ốc Khải Hoàn tại số 624 Lạc Long Quân.

Để triển khai kế hoạch này, ông Lê Duy Minh, Cục trưởng Cục Thuế Tp.Hồ Chí Minh cho biết, cơ quan thuế sẽ làm việc với ban quản trị chung cư để nắm danh sách các hộ cho thuê, các hộ trực tiếp kinh doanh trong khu vực chung cư cũng như phối hợp với công an quản lý địa bàn rà soát danh sách báo tạm trú, thường trú; tuyên truyền cho chủ các căn hộ có biến động về khai báo tạm trú tự khai thuế, nộp thuế cho thuê nhà, căn hộ.

Đồng thời, cơ quan thuế sẽ giải đáp các vướng mắc của người nộp thuế; vận động cá nhân, doanh nghiệp cho thuê nhà, thuê văn phòng cung cấp thông tin hợp đồng thuê nhà để có căn cứ xác định, so sánh giá cho thuê thực tế và giá theo kê khai nộp thuế của các hộ, cá nhân cho thuê nhà, căn hộ, cho thuê văn phòng…

Động thái tăng cường quản lý thuế đối với hoạt động cho thuê nhà, cơ sở lưu trú cũng vừa được Cục Thuế Tp.Hà Nội lên kế hoạch triển khai tại các quận, huyện trên địa bàn nhằm chống thất thu thuế.

* Không phải là quy định mới

Theo bà Tạ Thị Phương Lan, Phó Vụ trưởng Vụ trưởng Vụ Quản lý thuế doanh nghiệp nhỏ, vừa và hộ kinh doanh, cá nhân (Tổng cục Thuế), việc một số địa phương như: Hà Nội, Tp.Hồ Chí Minh đang nghiên cứu quản lý thuế đối với người cho thuê nhà, để chống thất thu, đôn đốc thu nộp ngân sách, đặc biệt là chống thất thu thuế với việc cho thuê căn hộ thực tế không phải là quy định mới.

Theo quy định của Luật Thuế giá trị gia tăng và Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, các trường hợp cá nhân có bất động sản cho thuê có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm (trên 8,3 triệu đồng/tháng) được xác định là đối tượng phải kê khai, nộp thuế.

Mặc dù, thuế suất đối với hoạt động cho thuê bất động sản ở mức cao hơn so với các loại hình kinh doanh dịch vụ khác, nhưng đã loại trừ các hoạt động mang tính lưu trú, các hoạt động cho thuê đối với những đối tượng yếu thế trong xã hội như: sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự.

Đại diện Tổng cục Thuế cũng cho biết, việc đặt vấn đề tính toán các khoản chi phí cho hoạt động cho thuê bất động sản (tiền mua bất động sản, chi phí lãi vay, ...) là không phù hợp, vì phải tính đến các yếu tố sở hữu bất động sản lâu dài, bất động sản có thể tăng giá trong tương lai.

Đối với hoạt động cho thuê thông thường chỉ có thể tính đến các chi phí mang tính phát sinh thường xuyên trong thời gian cho thuê hoặc để phục vụ cho mục đích cho thuê (chi phí bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa, lắp đặt thiết bị nội thất...).

Để xử lý vấn đề không được trừ chi phí hợp lý như nêu trên của cá nhân cho thuê bất động sản, bà Tạ Thị Phương Lan cho biết, chính sách thuế đã xây dựng mức thuế của cá nhân thấp hơn so với doanh nghiệp.

Cụ thể: thuế giá trị gia tăng của cá nhân là 5% trong khi của doanh nghiệp là 10%; thuế thu nhập cá nhân của cá nhân là 5% trong khi thuế thu nhập doanh nghiệp của doanh nghiệp là 20% trên chênh lệch (doanh thu trừ chi phí).

Dưới góc độ của chuyên gia, Luật sư Hà Huy Phong, Giám đốc Điều hành Công ty Luật Inteco cũng cho rằng, việc một số địa phương quyết liệt hơn trong thời gian gần đây về quản lý chặt nguồn thu từ hoạt động thuê nhà là cần thiết và cần triển khai đồng loạt, đầy đủ ở tất cả các địa phương, khu vực.

Trên thực tế, có rất nhiều tài sản nhàn rỗi được chủ sở hữu cho thuê, như nhà ở, xe ô tô, mặt bằng kinh doanh... và các tài sản đó đưa lại một nguồn thu nhập nhất định cho bên cho thuê, dẫn tới phát sinh thu nhập chịu thuế.

Tuy nhiên, có khá nhiều đối tượng cho thuê không thực hiện nghĩa vụ thuế đầy đủ với nhà nước do nhiều nguyên nhân, mà trong đó có nguyên nhân chính liên quan đến vấn đề nhận thức.

Để có thể tăng cường hiệu quả của hoạt động này, Luật sư Hà Huy Phong cho rằng, ngành thuế cần kết hợp đồng bộ và thống nhất nhiều biện pháp; trong đó, có việc kê khai tài sản, kê khai các khoản thu nhập, kết hợp với chế độ chứng từ và hóa đơn của cá nhân, hộ gia đình có đăng ký kinh doanh và cả không có đăng ký kinh doanh.

Đồng thời, cần các giải pháp đồng bộ về việc thanh toán không dùng tiền mặt, cơ sở dữ liệu về thu chi của cá nhân và hộ gia đình để kiểm soát dòng tiền hợp pháp và bất hợp pháp.

“Biện pháp hữu hiệu trước mắt là cơ quan quản lý thuế phối hợp với các cơ quan khác trên từng địa bàn nhằm quản lý các đối tượng dân cư có hoạt động cho thuê tài sản để tuyên truyền, động viên thực hiện nghĩa vụ thuế; đồng thời kết hợp cưỡng chế khi cần thiết”, vị chuyên gia này cho biết

Để việc quản lý thuế đối với người cho thuê nhà mang lại hiệu quả tích cực, theo ông Nguyễn Văn Được, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Kế toán và Tư vấn thuế Trọng Tín, ngoài biện pháp tuyên truyền phối hợp với Ban quản lý chung cư, công an… ngành thuế cần đẩy mạnh việc đôn đốc và thanh kiểm tra, xử lý nghiêm minh đối với những cá nhân, hộ gia đình cố tình gian lận, trốn thuế để tăng thêm tính răn đe.

Ngoài ra, ngành thuế cần áp dụng tối ưu công nghệ, dữ liệu lớn và trí tuệ nhân tạo vào việc tổng hợp, thống kê, phân tích và truy vết về các giao dịch ngân hàng, giao dịch điện tử về rao bán, cho thuê.

Ngành thuế sẽ phối hợp với các tổ chức nghề nghiệp, hiệp hội kinh doanh bất động sản và các cơ quan có liên quan để xây dựng một “hệ thống cơ sở giá” cho thuê bất động sản. Từ đó, giúp cho người dân có cơ sở tham chiếu khi cho thuê, khi kê khai doanh thu tính thuế; đồng thời, giúp ngành thuế có sơ sở thu thuế, ấn định thuế./.