Thông tư 06/2023/TT-NHNN không cấm cho vay thực hiện dự án bất động sản

Ông Phạm Chí Quang, Vụ trưởng Vụ Chính sách tiền tệ (Ngân hàng Nhà nước)  khẳng định: Thông tư số 06/2023/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng không có bất cứ quy định cấm tổ chức tín dụng cho vay để thực hiện dự án bất động sản.

 

Theo ông Phạm Chí Quang, Ngân hàng Nhà nước và hệ thống ngân hàng luôn tạo điều kiện thuận lợi hỗ trợ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản phát triển lành mạnh bền vững. Chính vì vậy, quy mô dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản tăng đều qua các năm và đến nay đạt trên 2,7 triệu tỷ đồng, chiếm 21,63% tổng dư nợ nền kinh tế.

Tại Thông tư 06/2023/TT-NHNN không cấm cho vay thực hiện dự án bất động sản, Ngân hàng Nhà nước chỉ quy định tổ chức tín dụng không được cho khách hàng vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật; trong đó, có Luật Kinh doanh bất động sản...

Theo đó, quy định này trên cơ sở kiến nghị của thanh tra với mục đích nâng cao hiệu quả và an toàn của hệ thống tổ chức tín dụng; hạn chế và tiến tới xóa bỏ tình trạng sở hữu chéo, tập trung vốn cho vay đối với các dự án trong cùng hệ sinh thái, che giấu tình trạng đảo nợ, qua đó góp phần đảm bảo an ninh kinh tế. Đồng thời, góp phần hỗ trợ chủ đầu tư dự án bất động sản tuân thủ quy định của pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản; tạo cơ sở cho thị trường bất động sản an toàn, bền vững, bảo vệ các nhà đầu tư cá nhân mua bất động sản, nhà ở.

Ngoài quy định nêu trên, Thông tư 06/2023/TT-NHNN đã có nhiều bước tiến lớn so với Thông tư số 39/2016/TT-NHNN trước đó thông qua việc loại bỏ một số hạn chế và mở ra nhiều quy định mới, tạo điều kiện thuận lợi tối đa cho khách hàng tiếp cận vốn vay ngân hàng. Đặc biệt, Thông tư 06/2023/TT-NHNN đã bắt kịp xu hướng hoạt động ngân hàng; cho vay khách hàng hướng tới số hóa thông qua các phương tiện điện tử, nâng cao hiệu quả hoạt động của tổ chức tín dụng và tiết kiệm chi phí giao dịch cho nền kinh tế.

Ngân hàng Nhà nước còn bổ sung quy định: tổ chức tín dụng được cho khách hàng vay để trả nợ khoản vay tại tổ chức tín dụng khác, áp dụng cho hoạt động tiêu dùng; trong đó có nhu cầu mua nhà...

Tuy nhiên ông Phạm Chí Quang cũng cho biết, sau khi Thông tư 06/2023/TT-NHNN được ban hành và có hiệu lực từ ngày 1/9 tới đây, Ngân hàng Nhà nước sẽ theo sát diễn biến của thị trường cũng như là phản hồi của các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp và các hiệp hội ngành nghề để Ngân hàng Nhà nước xem xét; cần thiết sẽ chỉnh sửa, bổ sung nhằm đảm bảo hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng luôn an toàn, lành mạnh và không có những rủi ro phát sinh. Từ đó, đảm bảo Thông tư 06/2023/TT-NHNN đi vào cuộc sống và vận hành tốt, đáp ứng tối đa các nhu cầu vay vốn của người dân và doanh nghiệp; trong đó, có lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Theo ông Phạm Chí Quang, tác động này rất lớn, tạo điều kiện cho khách hàng; trong đó vay mua nhà ở, bất động sản vay với mức lãi suất thấp hơn, dịch vụ tốt hơn và gia tăng quyền lợi khác trong hoạt động đi vay vốn. Với những điểm thay đổi này, khách hàng vay vốn; trong đó có khách hàng hoạt động trong lĩnh vực bất động sản được hưởng lợi từ Thông tư 06/2023/TT-NHNN mang lại.

Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính vừa ký công văn hoả tốc giao Phó Thủ tướng Lê Minh Khái chủ trì họp ngay với Ngân hàng Nhà nước và các cơ quan liên quan để nghiên cứu sửa đổi Thông tư 06/2023/TT-NHNN nâng cao khả năng tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp.

Theo đó, để tiếp tục thực hiện quyết liệt, kịp thời, hiệu quả các giải pháp nâng cao khả năng tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính yêu cầu với tinh thần cầu thị, lắng nghe ý kiến của doanh nghiệp, người dân, bảo đảm chính sách khi ban hành phải đúng, trúng, không cản trở sự phát triển và phù hợp, kịp thời xử lý vướng mức, giao Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Khái khẩn trương chủ trì họp ngay với Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Tư pháp, Bộ Tài chính, Văn phòng Chính phủ để nghe báo cáo và nghiên cứu chỉ đạo về việc sửa đổi, bổ sung Thông tư 06/2023/TT-NHNN và những điểm bất hợp lý của Thông tư số 03/2023/TT-NHNN ngày 17/4/2023.

Công văn cũng yêu cầu báo cáo lại Thủ tướng Chính phủ trước ngày 20/8.

Trước đó, khi Thông tư 06/2023/TT-NHNN được ban hành các doanh nghiệp bất động sản cho rằng, thông tư mới đặt ra một số quy định sẽ tạo ra rào cản khiến bất động sản khó tiếp cận được nguồn vốn. Hai nội dung bất cập nổi bật được chỉ ra đó là tăng thêm các trường hợp không được vay vốn và chưa rõ ràng về điều kiện vay. Điều này sẽ tiếp tục gây ách tắc, ảnh hưởng tới nguồn cung và khả năng mua nhà của người dân.

Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh đã có văn bản kiến nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét sửa đổi thông tư. Đại diện Hiệp hội này cho rằng, Thông tư 06/2023/TT-NHNN đã dựng thêm "rào chắn" tiếp cận tín dụng so với trước đây, do đã quy định tăng thêm từ 6 lên 10 trường hợp mà tổ chức tín dụng không được cho vay. Điều này sẽ dẫn đến tình trạng một số khách hàng có nhu cầu vay vốn; trong đó có các doanh nghiệp bất động sản, người mua nhà và nhà đầu tư sẽ không tiếp cận được tín dụng.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn cầu (GP Invest) cho rằng, trong bối cảnh ngành bất động sản rất khó khăn, Chính phủ đang muốn phát triển ổn định thị trường mà áp dụng quy định này thì chính là "siết" lại tất cả các doanh nghiệp. Hiện nay, pháp lý các dự án đã tắc, đến khâu cho vay, ngân hàng lại dùng pháp lý để ép một lần nữa khiến doanh nghiệp bị "siết" đến 2 lần. Mỗi dự án, khi đi được đến bước triển khai xây dựng thì doanh nghiệp đã phải qua nhiều khó khăn liên quan đến pháp lý, phải bỏ ra vài trăm tỷ đồng giải phóng mặt bằng, tiền đất.

Với các dự án bất động sản, tiền sử dụng đất và tiền chi phí hạ tầng chiếm đến 60-70% tổng mức đầu tư dự án, nên cần được cho vay ngay từ bước dự án bắt đầu được triển khai. Đặc biệt, có những dự án vốn đầu tư lên đến cả chục nghìn tỷ đồng thì càng cần vốn tín dụng ngay từ ban đầu.

"Trong khi đó, tín dụng bị "siết" như thế này thì bất động sản tiếp tục bế tắc vốn, khó thoát khỏi khó khăn sau bao nỗ lực giải cứu từ chính sách cũng như chung tay của các bộ, ngành, địa phương", ông Hiệp nhận xét.

Song theo các chuyên gia kinh tế, Thông tư 06/2023/TT-NHNN mở hơn so với trước đây, điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp tiếp cận tín dụng. Thông tư 06/2023/TT-NHNN có 4 quy định mới là: các tổ chức tín dụng không được cho vay để gửi tiền nhằm kiểm soát rủi ro khoản vay và cho vay đúng mục đích; không được cho vay để thanh toán mua cổ phần; không được cho vay theo hợp đồng không đủ điều kiện; không được cho vay bù đắp tài chính.

Trao đổi với báo chí, PGS.TS Nguyễn Thị Mùi, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia cho biết: 4 quy định mới của thông tư là rất trúng, bởi vì lĩnh vực bất động sản tiềm ẩn rủi ro cao, nhiều ý kiến đã nói đến "bong bóng" bất động sản. Do đó, ngân hàng quy định chỉ những dự án nào mở bán rõ ràng thì ngân hàng đầu tư, hạn chế cho vay dự án không có tiềm năng.

"Quy định này ở một khía cạnh nhất định là hạn chế rủi ro, tiềm ẩn cho ngân hàng và bảo vệ cho người mua không chỉ trước mắt mà về lâu dài", bà Mùi nhấn mạnh.

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế Bùi Trinh lại cho rằng, các doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản đang rất khó khăn. Thông tư 06/2023/TT-NHNN tuy giữ an toàn cho ngân hàng nhưng lại làm gia tăng khó khăn cho doanh nghiệp.

Theo ông Bùi Trinh, không chỉ doanh nghiệp bất động sản mà với các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh đặc thù cũng gặp khó bởi vốn của họ cơ bản là nguồn vốn tín dụng. Thời điểm này, ngay cả nới lỏng chính sách tiền tệ thì chưa chắc các doanh nghiệp đã vay vốn bởi họ đang thiếu đơn hàng và rất khó khăn. Giữa lúc đang cần nới lỏng các chính sách để phục hồi kinh tế thì việc "siết" vốn chưa hợp lý./.