Tiền tệ châu Á mạnh lên: Tín hiệu sáng cho lĩnh vực bất động sản?

Chính sách thuế quan của Tổng thống Mỹ Donald Trump, dù đã tạm dừng, vẫn tạo hiệu ứng đẩy các đồng tiền châu Á tăng giá bất ngờ, tác động đáng kể đến bất động sản khu vực. Sự kết hợp giữa đồng USD suy yếu, những công ty châu Á bán tài sản USD, và dự đoán các chính phủ cho phép tiền tệ tăng giá để tránh thuế quan đã đảo ngược xu hướng đồng tiền yếu kéo dài.

Tuy nhiên, bên cạnh lợi ích như giảm chi phí vay và tăng đầu tư, xu hướng này cũng đặt ra thách thức cho các lĩnh vực phụ thuộc vào xuất khẩu và du lịch, đòi hỏi những nhà đầu tư cân nhắc kỹ các yếu tố kinh tế và địa chính trị để khai thác cơ hội.

Tăng giá đồng tiền: Tín hiệu tích cực cho lĩnh vực bất động sản

Ngày 2/4, Tổng thống Trump công bố thuế quan đối ứng với hầu hết đối tác thương mại, khiến những nền kinh tế châu Á, chiếm 7/10 quốc gia có thặng dư thương mại lớn với Mỹ, trở thành tâm điểm. Ngay sau đó, các đồng tiền châu Á bắt đầu tăng giá, với Chỉ số tiền tệ châu Á của Bloomberg tăng hơn 3% kể từ ngày 9/4.

Sự suy yếu của đồng USD, do lo ngại về tính an toàn của đồng tiền này và nền kinh tế Mỹ, cùng việc những công ty châu Á tăng bán tài sản bằng đồng USD và dự đoán các chính phủ sẽ cho phép tiền tệ tăng giá, đã tạo ra diễn biến bất ngờ. Báo cáo ngày 6/5 của Eurizon SLJ Capital cho biết lượng USD tích trữ của các nhà xuất khẩu và nhà đầu tư tổ chức châu Á, ước tính 2.500 tỷ USD, có thể gây áp lực giảm mạnh cho đồng USD so với các loại tiền tệ châu Á. Eurizon SLJ Capital nhấn mạnh: "Đây là rủi ro có tác động liên hoàn mà chúng tôi đã cảnh báo kể từ cuối năm 2022".

Tại thị trường Hong Kong (Trung Quốc), Cơ quan Tiền tệ Hong Kong (HKMA) đã can thiệp để ngăn đồng HKD tăng quá mạnh so với USD, góp phần giảm lãi suất liên ngân hàng, với mức chỉ số Hibor hàng tháng (lãi suất tham chiếu cho các khoản vay thế chấp) giảm xuống mức thấp nhất trong 3 năm là 1,3%.

Điều này thúc đẩy thanh khoản, hỗ trợ thị trường bất động sản. Ngân hàng JPMorgan ước tính khi chi phí nợ lãi suất thả nổi giảm 1%, thu nhập của nhà phát triển bất động sản sẽ tăng 5%, đồng thời người vay thế chấp và nhà đầu tư cũng được hưởng lợi. Đồng tiền mạnh hơn cũng giúp các ngân hàng trung ương châu Á dễ dàng cắt giảm lãi suất mà không gây lạm phát, cải thiện tâm lý của các nhà đầu tư đối với thị trường bất động sản. Công ty chuyên về lĩnh vực bất động sản CBRE nhận định: “Con đường rõ ràng hơn để cắt giảm lãi suất ở châu Á có thể thúc đẩy đầu tư bất động sản”.

Trong vài tuần qua, các quỹ toàn cầu đã quan tâm hơn đến cổ phiếu châu Á với một phần nguyên nhân đến từ tiền tệ mạnh hơn, giúp tăng lợi nhuận cho các nhà đầu tư dựa trên đồng USD. Một chỉ số của những quỹ đầu tư bất động sản châu Á - Thái Bình Dương đã tăng 12,2% kể từ ngày 9/4.

Thách thức từ đồng tiền mạnh

Tuy nhiên, có những mặt trái đối với việc tăng giá của các đồng tiền châu Á, đặc biệt nếu xu hướng kéo dài. Tại Thái Lan, đồng baht tăng giá đúng lúc ngành du lịch, động lực chính của nền kinh tế lớn thứ hai Đông Nam Á, suy giảm, với lượng khách từ Trung Quốc, Hong Kong và Hàn Quốc sụt mạnh. 

Ngược lại, đồng yen yếu đã thúc đẩy du lịch Nhật Bản, với khách sạn chiếm 20% giao dịch bất động sản thương mại vào năm ngoái, vượt qua các mảng như bất động sản trong lĩnh vực logistics (nhà xưởng, kho bãi) và nhà cho thuê. Tuy nhiên, đồng yen đã tăng hơn 7% kể từ đầu năm 2025 sau khi Ngân hàng trung ương Nhật Bản (BoJ) bình thường hóa chính sách tiền tệ, khiến công ty tài chính MSCI cảnh báo: “Đồng yen mạnh hơn có thể làm giảm hiệu suất của khách sạn và lĩnh vực bán lẻ phục vụ du lịch”.

Bất động sản logistics, vốn chịu áp lực từ thuế quan cao, sẽ đối mặt với nhu cầu yếu hơn nếu tiền tệ châu Á tiếp tục mạnh lên. Điều này sẽ làm tăng khó khăn cho các nhà sản xuất, nguồn cầu thuê chính trong lĩnh vực này. JPMorgan nhấn mạnh: “Đây là sự trớ trêu của khu vực phụ thuộc vào xuất khẩu, nhưng đang đối mặt với suy giảm xuất khẩu mạnh”. Hoạt động sản xuất tại nhiều nước châu Á đã giảm trong tháng trước, làm phức tạp triển vọng của các lĩnh vực phụ thuộc vào thương mại quốc tế.

Tuy nhiên, tiền tệ không nhất thiết là yếu tố quyết định nhất đến hiệu suất và triển vọng của bất động sản châu Á. Có một số yếu tố khác cần xem xét: Đầu tiên, đồng USD có thể phục hồi nếu cú sốc thương mại dịu đi và tăng trưởng kinh tế Mỹ vượt kỳ vọng. Thứ hai, áp lực chi trả và cung-cầu ảnh hưởng mạnh đến thị trường nhà ở. Thứ ba, bất ổn địa chính trị và kinh tế tiếp tục phủ bóng lên lĩnh vực bất động sản khu vực, bất kể sự biến động của tài chính. Thứ tư, khi các yếu tố cơ bản lấn át những yếu tố khác, các nhà đầu tư tổ chức và tư nhân sẽ tiếp tục ủng hộ những thị trường ổn định và có khả năng phục hồi cao như Nhật Bản.

Các quỹ toàn cầu gần đây tăng đầu tư vào cổ phiếu châu Á, phần nào nhờ đồng tiền mạnh, giúp chỉ số quỹ đầu tư bất động sản châu Á - Thái Bình Dương tăng 12,2% từ ngày 9/4. Tuy nhiên, để tận dụng cơ hội, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ các yếu tố này. Sự tăng giá đồng tiền châu Á, dù là tín hiệu tích cực cho bất động sản, đòi hỏi các nền kinh tế khu vực điều chỉnh linh hoạt để cân bằng lợi ích giữa những ngành, từ bất động sản đến du lịch và xuất khẩu.