Tín dụng bất động sản và bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp 

Sáng 21/4, tiếp tục Kỳ họp thứ Nhất, Quốc hội khóa XVI, trao đổi bên hành lang Quốc hội, đại biểu Phạm Văn Hòa (đoàn Đồng Tháp) cho biết: Thị trường bất động sản hiện nay đang đối mặt nhiều khó khăn, doanh nghiệp tiếp cận tín dụng không dễ trong bối cảnh lãi suất còn cao làm gia tăng thách thức tiếp cận nhà ở đối với người thu nhập thấp.

Đại biểu Phạm Văn Hòa cho rằng: Hoạt động trong lĩnh vực bất động sản hiện nay đang gặp nhiều khó khăn, không phải là lĩnh vực dễ dàng như nhiều người nghĩ. Không chỉ các doanh nghiệp bất động sản mà nhiều doanh nghiệp khác cũng đang gặp trở ngại trong việc tiếp cận tín dụng. Trong bối cảnh lãi suất tín dụng còn có xu hướng tăng, việc tiếp cận nguồn vốn càng trở nên khó khăn hơn.

Để được vay vốn, doanh nghiệp phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện, đặc biệt là có tài sản thế chấp và hồ sơ pháp lý rõ ràng, minh bạch. Đây là vấn đề cần được quan tâm khi bàn tới khả năng tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp.

Đối với chính sách dành cho người thu nhập thấp, Chính phủ cần tiếp tục quan tâm, tạo điều kiện để nhóm đối tượng này có cơ hội tiếp cận nhà ở. Hiện nay, chương trình xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội đang được triển khai và từng bước đi vào thực hiện. Các cơ quan chức năng cũng đã tiến hành phân bổ, xét duyệt để những đối tượng thực sự có nhu cầu có thể tiếp cận nhà ở.

Đại biểu Phạm Văn Hòa bày tỏ kỳ vọng rằng với tiến độ hiện nay, từ nay đến hết nhiệm kỳ này và thậm chí trong nhiệm kỳ tiếp theo, ngày càng nhiều người có thu nhập thấp sẽ có cơ hội tiếp cận nhà ở. Trên thực tế, những người hưởng lương từ khu vực nhà nước hoặc làm việc trong doanh nghiệp với mức thu nhập tương đối ổn định, nếu hai vợ chồng cùng đi làm, vẫn có thể tiếp cận các gói tín dụng để vay mua nhà. Trong trường hợp thu nhập quá thấp, việc tiếp cận nhà ở sẽ gặp nhiều khó khăn hơn, trong khi những người có thu nhập tương đối ổn định sẽ có điều kiện thuận lợi hơn.

Theo đại biểu, hiện nay Nhà nước chủ yếu hỗ trợ thông qua các chính sách về đất đai, tín dụng và cơ chế ưu đãi, còn việc đầu tư xây dựng nhà ở là do doanh nghiệp thực hiện. Do đó, doanh nghiệp khi tham gia các dự án nhà ở cũng phải tính toán hiệu quả kinh tế. Dù hướng tới đối tượng thu nhập thấp, nhưng nếu dự án không có lợi nhuận, thậm chí hòa vốn hoặc thua lỗ thì rất khó thu hút doanh nghiệp tham gia.

Trong khi đó, tại phiên thảo luận tại nghị trường đại biểu Lê Hoàng Anh (đoàn Gia Lai) cho biết, khu vực đầu tư tư nhân ở Việt Nam đang phụ thuộc tới khoảng 80% vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Trong khi đó, mặt bằng lãi suất cho vay còn cao, khiến chỉ những lĩnh vực có lợi nhuận cao hoặc mang tính đầu cơ tài sản mới có khả năng hấp thụ vốn, từ đó phát sinh nhiều hệ lụy.

Đại biểu dẫn chứng, giá nhà tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đã lên tới 25–30 lần thu nhập bình quân năm, cao hơn rất nhiều so với ngưỡng an toàn quốc tế (4–6 lần). Điều này khiến người trẻ khó tiếp cận nhà ở, thậm chí phải mất hàng chục năm lao động vẫn không thể sở hữu nhà, trong khi người có tài sản thừa kế lại có lợi thế lớn. Đây không chỉ là vấn đề kinh tế mà còn tác động đến niềm tin xã hội và tính công bằng trong dài hạn.

Số liệu từ 35 ngân hàng thương mại cho thấy tín dụng bất động sản tăng tới 132% trong giai đoạn 2021–2025, từ 1,955 triệu tỷ đồng lên 4,541 triệu tỷ đồng, cao gấp 2,4 lần tốc độ tăng tín dụng công nghiệp. Quy mô tín dụng bất động sản năm 2025 lớn gấp 1,81 lần công nghiệp và gấp 5,3 lần nông, lâm, thủy sản. Riêng giai đoạn 2024–2025, tín dụng lĩnh vực này tăng đột biến 37,6%, trong khi công nghiệp chỉ tăng 9,4%.

Từ thực trạng đó, đại biểu Lê Hoàng Anh kiến nghị Chính phủ kiểm soát tín dụng bất động sản đầu cơ bằng công cụ thị trường tránh dùng mệnh lệnh hành chính, dự trữ bắt buộc phân biệt theo lĩnh vực để tín dụng chuyển sang sản xuất và công nghệ; đồng thời cần thực hiện ngay việc thu phí sử dụng đất theo hiệu quả kinh tế và thời gian đưa đất vào sử dụng.

Bởi vậy, cần sớm nghiên cứu và áp dụng cơ chế thu phí sử dụng đất dựa trên hiệu quả kinh tế và thời gian đưa đất vào sử dụng. Đại biểu Lê Hoàng Anh đề xuất đưa quy định này vào Luật Thủ đô (sửa đổi) đang được Quốc hội xem xét tại kỳ họp này và đưa vào dự án Luật Đô thị đặc biệt ở kỳ họp tới để hoàn thiện khung pháp lý và áp dụng tại các đô thị lớn.

Đại biểu Lê Hoàng Anh đề xuất phương án, với các dự án chậm triển khai quá 24 tháng phải chịu phí tăng dần theo thời gian, nhà đất thứ hai trở lên chưa đưa vào sử dụng hoặc cho thuê phải áp dụng mức phí lũy tiến phù hợp.