Yếu tố nào sẽ “hâm nóng” thị trường bất động sản?

Cùng với sự phục hồi kinh tế vĩ mô trên diện rộng và việc tăng mạnh nguồn cung nhờ nới lỏng chính sách pháp lý, lãi suất vay mua nhà hợp lý là yếu tố được kỳ vọng sẽ đưa quỹ đạo bất động sản phục hồi vững chắc và các doanh nghiệp bất động sản hoạt động tích cực trong năm 2021. Đây là nhận định của Công ty cổ phần Chứng khoán VNDIRECT đối với thị trường bất động sản nhà ở.

Theo VNDIRECT, từ sau khi dịch COVID-19 bùng phát, Ngân hàng Nhà nước đã nhiều lần cắt giảm các lãi suất điều hành nhằm giúp nền kinh tế vực dậy. Việc này đã giúp giảm áp lực chi phí dự phòng cho các ngân hàng và giảm chi phí lãi vay cho khách hàng. Do đó, các ngân hàng đã đưa ra các gói kích thích như miễn, giảm lãi và giảm lãi suất cho vay nhằm đảo ngược nhu cầu vốn thấp của người mua nhà do ảnh hưởng của dịch bệnh cùng việc thiếu nguồn cung nhà ở.

Tại thời điểm này, lãi suất cho vay mua nhà tại các ngân hàng hiện thấp hơn so với đầu năm từ 1-2%, dao động từ khoảng 5,99-11,5%/năm. Theo đó, lãi suất hấp dẫn nhất thuộc về nhóm các ngân hàng nước ngoài, chỉ từ 6,49-8,8%/năm, trong khi các ngân hàng thương mại trong nước chào vay với lãi suất phổ biến từ 7-11%/năm. Đây cũng là mức lãi suất thấp nhất được ghi nhận trong nhiều năm.

Trong khi đó, nguồn cung mới dự kiến sẽ tăng trở lại sau khi các nút thắt pháp lý được nới lỏng. Cụ thể, việc sửa đổi Luật Xây dựng năm 2020 và Luật Đầu tư năm 2020 có hiệu lực từ ngày 1/1/2021 sẽ từng bước tháo gỡ các nút thắt trong việc phê duyệt các dự án khu dân cư và rút ngắn thời gian cấp phép xây dựng từ năm 2021.

VNDIRECT cũng dự báo, việc khôi phục các dự án đang chậm tiến độ từ năm 2020 do dịch COVID- giúp nguồn cung căn hộ mới tại Tp. Hồ Chí Minh trong năm 2021 tăng từ 10-15%  so với cùng kỳ, đạt 17.000 căn hộ.

Tại Hà Nội, thị trường căn hộ hầu hết do các chủ đầu tư trong nước phát triển, chủ yếu ở phân khúc trung cấp, có thể tăng 50-60% trong năm 2021, đạt 23.000 căn. Thị trường tập trung ở các căn bộ ở phía Tây và Đông Hà Nội từ cá dự án lớn của Vinhomes như: Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park, dự án Sunshine Empire...

Trước đó, số liệu thống kê của CBRE Việt Nam cho thấy, thị trường căn hộ tại Tp. Hồ Chí Minh trong quý III/2020 ghi nhận lượng mở bán tăng 141% so với quý trước, đạt 3.964 căn. Lượng giao dịch tăng 125% so với quý trước, đạt 3.552 căn.

Với Công ty cổ phần Vinhomes (mã chứng khoán: VHM), dự án Vinhomes Grand Park củng cố vị trí dẫn đầu với khoảng 3.502 căn được tung ra thị trường, chiếm 88% nguồn cung mới. Giá căn hộ chung cư gần như không thay đổi so với quý trước nhưng vẫn tăng lên từ 1,1 – 7,1% so với cùng kỳ.

Tương tự với Tp. Hồ Chí Minh, giá bán sơ cấp trên toàn thị trường Hà Nội tăng nhẹ 0,8-2,0% so với quý trước và 2,4-4,5% so với cùng kỳ. Mặc dù đợt bùng phát dịch COVID-19 thứ hai vào cuối tháng 7 và đầu tháng 8 đã hạn chế các hoạt động tiếp thị và mua bán, nhưng lượng giao dịch tại Hà Nội trong quý III/2020 vẫn cao hơn nguồn cung căn hộ mới, tỷ lệ hấp thụ tăng 120,2%.

Bên cạnh các yếu tố phục hồi tích cực, VNDIRECT kỳ vọng, thị trường bất động sản năm 2021 sẽ sôi động hơn nhờ các thương vụ M&A. Việc quá trình phê duyệt pháp lý kéo dài kể từ giữa năm 2018 và tác động của dịch COVID–19 đã khiến nhiều nhà phát triển có quy mô nhỏ đối mặt với các vấn đề tài chính. Tuy nhiên, điều này đã tạo cơ hội săn tìm đất cho các công ty bất động sản có tiềm lực mạnh về tài chính.

Ngoài ra, theo Colliers Việt Nam, 9 tháng năm 2020, ít nhất 10 nhà phát triển nước ngoài mới từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc và Singapore đang tìm kiếm cơ hội gia nhập thị trường Việt Nam. Trong khi đó, các thương vụ M&A, đặc biệt là việc chuyển nhượng các dự án thành phần trong các dự án có quy mô lớn được xem là giải pháp nhanh nhất cho các nhà đầu tư nước ngoài bước chân vào thị trường Việt Nam và các nhà đầu tư trong nước mở rộng quỹ đất.

Colliers Việt Nam chỉ dẫn về thương vụ M&A nổi bật gần đây liên quan đến việc Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã chứng khoán: NVL) hoàn tất thương vụ mua lại 286 ha tại Đồng Nai cùng một số thương vụ nhỏ lẻ với các địa phương, với tổng giá trị lên tới 1 tỷ USD.

Trên thị trường, nhờ hoạt động kinh doanh tích cực đã thúc đẩy nhóm cổ phiếu bất động sản tăng trưởng. Thống kê của Công ty cổ phần Chứng khoán KIS Việt Nam, thời gian qua, có 78/93 cổ phiếu bất động sản tăng giá; trong đó có 21 mã tăng từ 20% trở lên.

VHM của Vinhomes vẫn duy trì là cổ phiếu dẫn dắt thị trường này, với trị giá 84.300 đồng/cổ phiếu. Theo Báo cáo tài chính quý III/2020 của Vinhomes công bố, tổng lợi nhuận trước thuế trong quý III đạt 7.502 tỷ đồng, tăng 64% so với cùng kỳ năm 2019, nhờ khối lượng bàn giao tăng.

9 tháng năm 2020, Vinhomes đạt 49.378 tỷ đồng doanh thu thuần, tăng 31% so với cùng kỳ năm 2019. Công ty đã bàn giao các sản phẩm tại 4 dự án chính gồm: Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City và Vinhomes Marina.

Một trong những cổ phiếu có sự sự tăng trưởng mạnh trong 10 tháng năm 2020 là CRE của Công ty cổ phần Bất động sản Thế Kỷ (CenLand). Hiện, cổ phiếu này giao dịch ở mức 32.200 đồng/cổ phiếu, tăng 31% so, với khối lượng giao dịch khớp lệnh trung bình 10 phiên là 990 nghìn cổ phiếu.

Theo Báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2020 của CenLand, doanh thu quý III đạt 602 tỷ đồng, tăng 5,8% so với cùng kỳ năm 2019, lợi nhuận gộp thu về đạt gần 139 tỷ đồng. Lũy kế 9 tháng năm 2020, doanh thu CenLand đạt 1.308 tỷ đồng, thực hiện được khoảng 54% kế hoạch cả năm. Lợi nhuận sau thuế đạt hơn 202 tỷ đồng, hoàn thành hơn 50% chỉ tiêu lợi nhuận được giao cho cả năm./.