Nhiều rủi ro khi đầu tư loại hình bất động sản mới

Trong vài năm trở lại đây, nhiều mô hình bất động sản mới đã xuất hiện tại thị trường Việt Nam; trong đó nổi lên các phân khúc officetel (căn hộ văn phòng), condotel (căn hộ khách sạn) và hometel (nhà ở khách sạn) mà nhiều chuyên giá ví von là bất động sản “lai”.

Các phân khúc này đang dần trở thành “điểm sáng” trên thị trường và được xem như một hình thức cải tiến sản phẩm của các chủ đầu tư, nhằm mục đích tạo ra kênh đầu tư mới hấp dẫn. Tỷ lệ bán các loại hình bất động sản này cũng khá cao và được giới thiệu, quảng bá rầm rộ.

Tuy nhiên, bên cạnh lợi ích và lợi nhuận từ bất động sản “lai” đem lại, các nhà đầu tư cũng đối mặt với những rủi ro bởi lẽ khung pháp lý cho loại hình bất động sản mới này vẫn chưa ổn định, còn nhiều “lỗ hổng”.

Chuyên viên tư vấn và nghiên cứu thị trường của Công ty JLL Việt Nam Ty Ga Nguyen đưa ra dẫn chứng điển hình về việc officetel cùng tồn tại chung với hạng mục căn hộ và có thể dẫn đến khó khăn trong công tác quản lý dự án.

Các chủ đầu tư thường tận dụng khung pháp lý chưa ổn định để chuyển hạng mục thương mại trong dự án thành hạng mục officetel để thu hồi vốn nhanh. Trong trường hợp này, chủ đầu tư và nhà đầu tư đạt được lợi ích tối đa nhưng lợi ích của cư dân và khách thuê thì giảm bớt. Điều này đồng nghĩa với việc tiện nghi và tiện ích bị cắt giảm - chuyên gia này phân tích.

Trên thực tế, officetel là sản phẩm kết hợp giữa văn phòng và khách sạn với thời gian sở hữu 50 năm. Officetel thông thường nằm trong khối đế thương mại của dự án căn hộ. Từ năm 2014, thị trường bất động sản Tp. Hồ Chí Minh đã chào đón hơn 8.000 căn officetel.

Để cho thuê, officetel có hai lợi thế bởi diện tích căn nhỏ hơn căn hộ và địa chỉ có thể đăng ký giấy phép kinh doanh - việc mà căn hộ truyền thống không thể thực hiện được. Trong khi đó, phí dịch vụ và phí quản lý của officetel thấp hơn tại các tòa nhà văn phòng. Mục tiêu phân khúc này hướng tới là khách thuê đến từ các công ty start-up nhỏ và có ngân sách hạn chế.

Loại hình bất động sản này có đặc điểm diện tích nhỏ, giá trị đầu tư thấp nên nhiều người dễ tham gia. Đặc biệt, khách hàng đầu tư chủ yếu nhằm mục đích mua cho thuê nên đây cũng là một kênh khá hấp dẫn, đa dạng danh mục đầu tư của họ - chuyên gia Ty Ga Nguyen nhận xét.

Thế nhưng, làm mưa là gió trên thị trường thời gian qua phải kể đến loại hình condotel. Đây là sản phẩm giao thoa giữa căn hộ và khách sạn với thời gian sở hữu 50 năm. Cùng đó, thêm một phân khúc mới khác là hometel cũng có chức năng tương tự nhưng thời gian sở hữu vĩnh viễn.

Cả hai loại hình bất động sản này được quản lý theo hình thức quản lý tổ hợp khách sạn cao cấp và căn hộ dịch vụ đa sở hữu. Các chủ sở hữu có thể ở và tận hưởng các dịch vụ, tiện nghi, tiện ích nghỉ dưỡng bên trong dự án.

Nếu như các dự án condotel hầu hết tọa lạc tại các địa điểm dọc bãi biển hoặc khu du lịch và do các nhà điều hành danh tiếng quản lý thì hometel thường nằm trong khu vực trung tâm thành phố (điển hình như Hà Nội, Đà Nẵng) dưới sự điều hành trực tiếp của chủ sở hữu.

Không chỉ các chuyên gia mà cả nhà đầu tư cũng thừa nhận tính ưu việt của condotel, xem đó là loại hình được ưa chuộng nhất trong các sản phẩm kiểu ngôi nhà thứ hai. Theo tính toán của Công ty Savills, đến năm 2019, condotel sẽ chiếm 65% nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng tại các thị trường ven biển chính của Việt Nam.

Mặc dù vậy, ông Rudolf Hever – Giám đốc bộ phận Tư vấn Khách sạn, Savills Châu Á – Thái Bình Dương cũng đưa ra cảnh báo về phần “tel” (khách sạn) trong mô hình condotel bởi qua khảo sát thực tế, rất ít các yếu tố quản lý vận hành như khách sạn được cân nhắc phát triển cho thành phần này.

Điều này đặc biệt đáng lo ngại vì chủ đầu tư sẽ khó có thể đảm bảo phần lợi nhuận đã cam kết. Để tạo nguồn doanh thu chi trả cho cam kết, condotel phải được vận hành như khách sạn và đạt kết quả hoạt động kinh doanh ấn tượng thì mới đáp ứng tiêu chí đề ra.

Nhiều trường hợp mức cam kết lợi nhuận cao hơn dòng tiền hoạt động kinh doanh thu về. Khi đó, chủ đầu tư cần phải bổ sung thêm nguồn vốn để đảm bảo cam kết. Hiện tại, tỷ lệ cam kết lợi nhuận tại Việt Nam hiện đang khá cao, một số dự án lên đến 12% trong 8 năm.

Theo ông Rudolf Hever, hiện hầu hết các dự án đều không được hoạch định kỹ cho yếu tố vận hành. Chính việc cạnh tranh gay gắt trong phân khúc này khiến các chủ đầu tư phải tăng cường quảng bá sản cũng như áp dụng chính sách cam kết lợi nhuận để thu hút người mua.

Bởi vậy, sẽ có những rủi ro tiềm ẩn cho người mua, nhất là với những dự án phát triển lớn mà chủ đầu tư lại ít kinh nghiệm hoặc không có nguồn ngân sách mạnh mẽ như vốn chủ sở hữu hoặc hỗ trợ vốn từ ngân hàng.

Thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho thấy, bất động sản nghỉ dưỡng 2016 chứng kiến sự bùng nổ ở Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc với gần 35 dự án được chào bán mới ra thị trường, với 12.000 căn hộ.

Nhịp sôi động của phân khúc này, nhất là với dòng sản phẩm condotel tiếp tục được duy trì trong năm 2017 với hàng loạt dự án cùng hàng nghìn sản phẩm được tung ra chào bán trên thị trường. Với mức cam kết lợi nhuận khá hấp dẫn, từ 8-12%/năm, đây là phân khúc đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm.

Tuy mức lợi nhuận chào mời khá cao nhưng không chỉ khách hàng mà cả cơ quan quản lý vẫn băn khoăn với dòng sản phẩm condotel bởi câu chuyện pháp lý. Tại Việt Nam, pháp luật chưa có quy định rõ ràng về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ đỏ) với loại căn hộ này. Bởi vậy, hợp pháp hóa quyền sở hữu vẫn đang là bài toán khó dành cho condotel, nhất là khi chủ nhà có nhu cầu chuyển nhượng hay thế chấp tài sản này để vay vốn ngân hàng.

Trong tương lai, nguồn cung bất động sản “lai” được dự báo vẫn tiếp tục tăng. Do đó, theo chuyên gia Ty Ga Nguyen, rất cần một khung pháp lý hoàn chỉnh cho loại hình mới này nhằm điều tiết thị trường một cách hợp lý, nhất là đảm bảo hoài hòa lợi ích của chủ đầu tư và cân bằng nhu cầu của cả người mua lẫn cư dân các dự án./.

>> Chung cư trong ngõ hẹp tại Hà Nội: Trái với quy hoạch xây dựng đô thị