Chính sách thuế với bất động sản cần tính toán thế nào?

Thị trường bất động sản Việt Nam đang được "cải thiện" và dần lấy lại thăng bằng sau thời gian dài rơi vào khủng hoảng. Tuy nhiên, “sức khỏe” của thị trường này chịu ảnh hưởng khá nhiều từ các chính sách tài chính, tiền tệ.

Bởi vậy, các đề xuất mới đây về chính sách thuế liên quan đến thị trường bất động sản đã thu hút sự quan tâm không chỉ riêng nhà quản lý, doanh nghiệp mà cả người dân. Những e ngại về sự xáo trộn của thị trường cũng đã được cảnh báo.

Ông Nguyễn Mạnh Hà - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, những sắc thuế đưa ra trong thời điểm này cần hết sức thận trọng. Các chính sách thuế, phí khi đưa vào thực tiễn không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản mà còn tác động đến rất nhiều thị trường khác.

Tiêu điểm được dư luận quan tâm là việc đánh thuế căn nhà thứ hai sẽ giúp làm tăng ngân sách nhà nước, đảm bảo việc điều tiết thị trường. Trong trường hợp nếu thị trường bất động sản tăng trưởng quá nóng, việc tăng thuế sẽ giúp hạ nhiệt thị trường.

Thế nhưng, theo ông Nguyễn Mạnh Hà, có làm vậy cũng không thể chống đầu cơ trên thị trường bất động sản vì những người mua để đầu tư thường mua xong rồi bán luôn không giữ lại lâu dài.

Phân tích thêm về vấn đề này, ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội dẫn chứng, Singapore đã thực hiện đánh thuế nhà ở thứ hai với người dân trong nước từ 3 - 10%, với người nước ngoài là từ 10 - 15%. Lý do đưa ra là bởi có quá nhiều người nhập cư vào nước này khiến bất động sản cung không đủ cầu. Chính phủ buộc phải đưa ra chính sách thuế để cân bằng thị trường.

Mục đích đánh thuế bất động sản thứ hai là khi cung và cầu chưa gặp nhau, thị trường phát triển quá nóng, cần áp dụng chính sách thuế để cân bằng. Tuy nhiên, tại Việt Nam giai đoạn này, cung - cầu trên thị trường đang phát triển lành mạnh. Do đó, khó có thể áp dụng lý thuyết của các nước khác - ông Matthew Powell phân tích.

Một trong những tác động đầu tiên ảnh hưởng tới thị trường bất động sản được các chuyên gia cảnh báo nếu đánh thuế căn nhà thứ hai là sẽ giết chết phân khúc nhà ở cho thuê. Với các nước phát triển như Đức, Pháp, thị trường nhà ở cho thuê chiếm 70% quỹ nhà. Tuy nhiên, con số này ở Việt Nam chỉ là 10%.

“Người mua nhà có tiền đầu tư bất động sản để cho thuê lại, Chính phủ cần có giải pháp hỗ trợ họ để tăng thị phần nhà ở cho thuê. Đó mới là giải pháp quan trọng thay vì chúng ta tăng thuế cao khiến họ không cho thuê nữa. Như vậy, nhà nước đương nhiên mất thuế từ việc cho thuê nhà” - ông Nguyễn Mạnh Hà nhận định.

Ở góc độ chuyên gia, Giáo sư Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, hiện nay, tại hầu hết các đô thị trên thế giới, nguồn lực chủ yếu để chỉnh trang và phát triển đô thị đều dựa vào thuế bất động sản gồm thuế đánh vào đất đai và các tài sản đầu tư trên đất.

Nguồn thu từ thuế này đủ sử dụng để nâng cấp đô thị, đầu tư phát triển hạ tầng và các dịch vụ công cộng. Ý nghĩa của thuế tài sản là bất động sản không phải đánh vào việc có tài sản mà là đánh vào sự hiện diện của chủ sở hữu (hoặc sử dụng) đang sử dụng hạ tầng đô thị và các tiện ích công cộng. Thu thuế bất động sản được coi như thu tiền sử dụng hạ tầng và tiện ích công cộng để tạo nguồn lực tiếp tục chỉnh trang và phát triển tốt hơn.

Hàn Quốc là một nước công nghiệp mới đã tạo được thành công lớn trong công nghiệp hóa và đô thị hóa do có chính sách đất đai và chính sách thuế đất phù hợp - ông Đặng Hùng Võ dẫn chứng. Do đó, cần một cuộc cải cách tổng thể và toàn diện hệ thống thuế; trong đó thuế đất đai là trọng tâm - chuyên gia này đề xuất.

Ông Vũ Văn Phấn - Phó Cục trưởng Cục quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, để giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững, trước hết cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế chính sách và hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản giúp tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp và người mua nhà.

Trên thực tế, thị trường khi thừa cung thì giá thấp mà thiếu cung thì giá cao. Do đó, cần quản lý tốt quy hoạch, đồng thời cấp phép triển khai dự án phải phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường. Vấn đề đặt ra là nhà nước cần kiểm soát thị trường bất động sản ở góc độ cung cầu.

Tất cả các dự án trên thị trường bất động sản cần được rà soát để phát hiện những dự án triển khai không hiệu quả, thậm chí bỏ hoang…. Từ đó, cơ quan chức năng sớm thu hồi hoặc điều chỉnh lại theo hướng chuyển sang phát triển nhà ở xã hội hoặc loại hình bất động sản khác phù hợp với thị hiếu của người mua nhà. Có như vậy mới giảm tồn kho bất động sản, tránh lãng phí tài nguyên.

Tại các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh cần tập trung triển khai các dự án nhà ở xã hội nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân có thu nhập thấp, công nhân các khu công nghiệp…. Hiện những người có nhu cầu đối với loại hình bất động sản này vẫn rất lớn. Nếu giải quyết được nhà ở cho đối tượng này sẽ góp phần giúp thị trường phát triển ổn định.

Tuy nhiên, một vấn đề cấp bách khác là phải nhanh chóng xây dựng được hệ thống thông tin về thị trường bất động sản công khai, minh bạch thì mới tạo dựng được một thị trường phát triển lành mạnh.

Trong khi chờ đợi các điều chỉnh từ chính sách, các chuyên gia cho rằng, bối cảnh hiện nay, thị trường bất động sản của Việt Nam vừa trải qua một thời kỳ khủng hoảng và mới phục hồi. Bởi vậy, nếu tiếp tục ban hành những sắc thuế mới ở thời điểm này thì chắc chắn thị trường bất động sản sẽ gặp nhiều khó khăn và không tránh khỏi “xáo trộn”./.