Áp lực trái phiếu đáo hạn tăng cao, doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh tái cấu trúc nợ

Điều này buộc các doanh nghiệp trong ngành phải đẩy mạnh tái cấu trúc nợ khiến thị trường chuyển nhượng, thoái vốn các dự án bất động sản diễn ra sôi động hơn trong thời gian gần đây.

Đại hội đồng cổ đông bất thường Công ty cổ phần Bất động sản và Đầu tư VRC (HOSE: VRC) vừa thông qua chủ trương cho công ty con là Công ty cổ phần ADEC chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ diện tích đất đã đền bù tại Dự án Khu đô thị mới tại xã Nhơn Đức và Phước Lộc, huyện Nhà Bè Tp. Hồ Chí Minh. Dự kiến, công ty sẽ thu về tối thiểu 747 tỷ đồng sau chuyển nhượng.

Trước đó, đại hội cổ đông thường niên 2024 của VRC cũng đã thông qua việc chuyển nhượng một phần dự án khu dân cư ADC tại Quận 7 với giá không thấp hơn 800 tỷ đồng.

Cả 2 dự án trên đều do ADEC thực hiện. Số tiền chuyển nhượng dự kiến để bổ sung nhu cầu vốn cho hoạt động kinh doanh của ADEC, trong bối cảnh doanh nghiệp này không thể thanh toán 47,3 tỷ đồng nợ gốc lô trái phiếu ADECH2123001 (đáo hạn ngày 5/4/2024).

Cuối tháng 5/2024, HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát (Hải Phát Invest – HOSE: HPX) cũng thông qua chủ trương về việc thoái 19,93% vốn điều lệ tại Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát Thủ Đô (tương đương giá trị vốn góp hơn 190 tỷ đồng); đồng thời chuyển nhượng toàn bộ số cổ phần tương ứng 14,017% vốn điều lệ tại Tổng công ty Xây dựng công trình giao thông 5 (tương đương số vốn góp 83,5 tỷ đồng).

Số tiền thu về giúp Hải Phát Invest bổ sung nguồn vốn kinh doanh, giảm áp lực tài chính từ các khoản nợ trái phiếu và khoản vay ngân hàng. Trước đó, Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội cho biết, tính tới 31/12/2023, HPX còn dư nợ 5 mã trái phiếu, với tổng dư nợ 1.494 tỷ đồng; trong đó, có hai mã trái phiếu phát sinh việc chậm trả lãi trái phiếu cho trái chủ.

HĐQT Tổng cổng ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Group, HOSE: DIG) cũng chấp thuận chủ trương chuyển nhượng một phần dự án Khu dân cư thương mại Vị Thanh tại tỉnh Hậu Giang, thuộc khu đất thương mại dịch vụ thuộc dự án có diện tích hơn 3.560 m2. Đơn vị nhận chuyển nhượng là Công ty cổ phần Đầu tư phát triển tầm nhìn DIC (DIC Vision). Đây là công ty con của DIG với tỷ lệ sở hữu 98,67%, hoạt động chính trong lĩnh vực giáo dục.

Cuối tháng 6, DIC Group cũng đã thông qua chủ trương chuyển nhượng Khu dịch vụ thương mại thuộc Khu phức hợp Cap Saint Jaques - giai đoạn 1, Thành phố Vũng Tàu. Diện tích khu thương mại dịch vụ này là hơn 6.553 m2.

Bên cạnh việc chuyển nhượng, thoái vốn, một số công ty bất động sản cũng đẩy mạnh việc tái cấu trúc nợ thông qua việc thỏa thuận với “trái chủ”. Mới đây, Novaland cho biết đã hoàn tất thỏa thuận tái cấu trúc gói trái phiếu chuyển đổi trị giá gần 300 triệu US (khoảng 7.500 tỷ đồng) với lãi suất 5,25% (đáo hạn năm 2026) được quyền chuyển đổi thành cổ phần phổ thông.

Cuối tháng 6/2024, Novaland đã được đồng ý gia hạn 8/17 lô trái phiếu NVL2020 với tổng giá trị phát hành gần 3.110 tỷ đồng, thay đổi kỳ hạn trái phiếu lên 60 tháng, tức đáo hạn từ tháng 6 – 8/2025. Các công ty con của Tập đoàn cũng đạt được những thỏa thuận khả quan tương tự.

Đại diện Novaland cho biết, việc hoàn tất tái cấu trúc lô trái phiếu nói trên cùng nhiều tín hiệu tích cực về thanh khoản, sẽ giúp giảm những áp lực về tài chính do vướng mắc pháp lý cùng những biến động của thị trường gây ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của Novaland trong thời gian qua. Từ đó, tạo điều kiện thuận lợi để công ty có thêm động lực hồi phục và thời gian cân đối dòng tiền, ổn định hoạt động kinh doanh.

Thực tế cho thấy, dù thời gian qua, nhiều doanh nghiệp đã tìm mọi cách để giãn, hoãn nợ trái phiếu. Tuy nhiên, áp lực trái phiếu đáo hạn vẫn còn hiện hữu rất lớn và là một trong những thách thức cho quá trình phục hồi của ngành này trong năm nay.

Theo Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong nửa cuối năm 2024, ước tính sẽ có khoảng 139.765 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn; trong đó, phần lớn là trái phiếu bất động sản với 58.782 tỷ đồng, tương đương 42%. Trong tháng 6, các doanh nghiệp đã mua lại 13.336 tỷ đồng trái phiếu trước hạn, giảm 68% so với cùng kỳ năm 2023.

Báo cáo của VISRatings trong tháng 6 cho thấy, tỷ lệ trái phiếu chậm trả toàn thị trường cuối tháng 5/2024 ở mức 16,1%, tăng 1 điểm phần trăm so với cuối năm 2023. Khoảng 65% lượng trái phiếu chậm trả gốc, lãi đến từ nhóm ngành bất động sản dân cư (tỷ lệ trả chậm lên đến 31%).

Khảo sát mới đây của Hiệp hội Doanh nghiệp Tp. Hồ Chí Minh (HUBA) cũng cho biết, các doanh nghiệp bất động sản dù đã nhận được sự hỗ trợ đáng kể của Nhà nước, song vẫn tiếp tục chu kỳ khó khăn hơn các ngành khác. Nguyên nhân là do các sai lầm đầu tư từ thời gian trước với vốn vay lớn, thiếu dòng tiền và gánh chịu lãi vay cao…

Đặc biệt, các doanh nghiệp bất động sản còn đang đối diện với khối nợ trái phiếu khổng lồ lên đến 350.876 tỷ đồng đã phát hành, trong đó ước tính giá trị cần xử lý năm 2024 là 99.700 tỷ đồng. Nhiều doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp nhỏ lâm vào tình trạng cạn kiệt dòng tiền.

Theo HUBA, việc phục hồi ngành bất động sản là cần thiết để tạo ra bộ mặt mới khang trang hơn cho đô thị thành phố và tăng thu ngân sách. Từ đó, làm cơ sở phục hồi sự phát triển của các ngành liên quan như xây dựng, sản xuất và kinh doanh vật liệu xây dựng, sắt thép…

Do đó, HUBA kiến nghị Tp. Hồ Chí Minh cần nhanh chóng triển khai 3 Luật liên quan đến thị trường bất động sản, gồm: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Việc triển khai nhanh các Luật này sẽ tạo điều kiện cho thị trường phục hồi nhanh chóng, tháo gỡ các ách tắc, giải phóng sức sản xuất và tạo việc làm cho doanh nghiệp. Đồng thời, thực thi Nghị quyết số 98/2023/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển Tp. Hồ Chí Minh, ban hành các cơ chế đặc thù, các chính sách mới có tính đột phá nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển của người dân và doanh nghiệp.