Bất động sản công nghiệp kỳ vọng sóng FDI

Theo các chuyên gia từ Công ty cổ phần Chứng khoán Phú Hưng (PHS), ngày càng nhiều dấu hiệu về làn sóng FDI thứ 4 sẽ phát triển nhanh trong giai đoạn sắp tới, dựa trên yếu tố Việt Nam sở hữu vị trí chiến lược là cửa ngõ giao thương, với nền kinh tế toàn cầu cùng 16 Hiệp định thương mại tự do (FTA) với hầu hết các đối tác thương mại lớn.

Dòng vốn giải ngân FDI lũy kế vào Việt Nam vẫn ghi nhận tốc độ tăng trưởng 2 chữ số giai đoạn 2020-2023 bất chấp bối cảnh nền kinh tế toàn cầu liên tiếp phải đối mặt với nhiều sự kiện bất định. Đồng thời, năng lực logisitics – một trong những rào cản trước đây đối với các ngành công nghiệp sản xuất đang có các bước cải thiện đáng kể và đồng bộ, nhờ các nỗ lực của Chính phủ, giúp tối ưu hóa chuỗi cung ứng của các doanh nghiệp FDI.

Hiệp định EVFTA có hiệu lực sẽ thúc đẩy tích cực thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam. Ảnh minh họa: TTXVN

Hệ sinh thái sản xuất lĩnh vực điện tử của các tập đoàn lớn đang liên tục được đầu tư mở rộng tại Việt Nam, tạo tiền đề để tiếp tục thu hút các doanh nghiệp vệ tinh còn lại trong chuỗi cung ứng mở rộng đầu tư. Cùng đó là hàng loạt các tập đoàn phát triển hạ tầng khu công nghiệp toàn cầu.

Theo quan điểm của PHS, Việt Nam đang dần trở thành công xưởng sản xuất, gia công các thiết bị điện tử trong chuỗi cung ứng toàn cầu và đây là nhóm ngành dẫn dắt dòng vốn đầu tư FDI trong làn sóng thứ 4 này.

Bên cạnh đó, PHS cũng cho rằng, cảng hàng không quốc tế Long Thành là bước ngoặt mới cho thị trường khu công nghiệp miền Nam. Vận tải bằng đường hàng không chính là yêu cầu đặc thù của các sản phẩm và thiết bị điện tử, phục vụ cho cả quá trình nhập khẩu nguyên liệu đầu vào và xuất khẩu sản phẩm đầu ra của mặt hàng này.

Vì vậy, sở hữu năng lực kết nối hạ tầng toàn diện với cảng hàng không quốc tế là một trong những yếu tố cạnh tranh cốt lõi cho địa phương trong việc thu hút lĩnh vực điện tử nói riêng và dòng vốn đầu tư FDI nói chung.

Theo quy hoạch đến năm 2030, Việt Nam sẽ có 14 sân bay quốc tế, tăng 2 sân bay so với giai đoạn hiện tại là 12. Tại Khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam sẽ được bổ sung Cảng hàng không quốc tế Long Thành (Đồng Nai), dự kiến đi vào hoạt động đầu năm 2026, bên cạnh Cảng hàng không Tân Sơn Nhất.

Khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam hiện tại có nhiều bất lợi về giao thông kết nối vùng, vốn dĩ chưa tương xứng với tốc độ tăng trưởng. Vì vậy, việc đi vào vận hành sân bay Long Thành cùng với hoàn thiện kết nối hạ tầng khu vực thông qua các cao tốc, các dự án đường vành đai kỳ vọng sẽ đưa khu vực miền Nam trở lại đường đua thu hút FDI rộng mở phía trước.

Cùng quan điểm này, Công ty trách nhiệm hữu hạn Chứng khoán Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam (VCBS) nhận định: Việc đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng sẽ tạo động lực cho bất động sản khu công nghiệp phát triển. “Các đường vành đai, trục đường cao tốc phía Nam sẽ giúp nâng tầm các khu vực xung quanh Tp. Hồ Chí Minh và miền Tây”, chuyên gia từ VCBS cho biết.

Theo VCBS, các dự án trên được hoàn thành sẽ góp phần gia tăng tính kết nối của hệ thống giao thông phía Nam,. Từ đó, giúp giảm thời gian luân chuyển hàng hóa và tiết giảm chi phí logistics.

VCBS kỳ vọng, giá cho thuê đất tại các thị trường cấp 2 như Bà Rịa – Vũng Tàu, Tây Ninh, Bình Phước sẽ tiếp tục duy trì đà tăng nhờ sự phát triển hạ tầng.

Ngoài ra, các doanh nghiệp có kế hoạch mở rộng quỹ đất ở khu vực Đồng bằng sông Cửu Long cũng sẽ được hưởng lợi nhờ sự phát triển của mạng lưới cao tốc phía Tây. Bên cạnh đó, là hệ thống cao tốc ở khu vực phía Bắc được đẩy mạnh đầu tư phát triển rất mạnh trong thời gian gần đây.

Ở phía Bắc, các đường cao tốc như: Nội Bài – Lào Cai, Hà Nội – Bắc Giang Lạng Sơn, Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh và Hạ Long – Vân Đồn – Móng Cái cũng gia tăng kết nối giữa Hà Nội với các thị trường cấp 2 và sang các cửa khẩu ở Trung Quốc.

Cao tốc Mỹ An - Cao Lãnh sẽ kết nối với nút giao An Bình, thuộc xã An Bình, huyện Cao Lãnh. Ảnh: Nhựt An - TTXVN

Dự án đường ven biển Hải Phòng – Thái Bình – Nam Định – Nghệ An đi vào hoạt động sẽ thúc đẩy đầu tư vào các thị trường cấp 2 như: Thái Bình, Nam Định, Ninh Bình, Hà Nam và Quảng Ninh.

VCBS còn cho rằng, nhu cầu tiêu dùng nội địa thúc đẩy các hoạt động sản xuất. Tăng trưởng của thị trường thương mại điện tử là động lực chính thúc đẩy nhu cầu thuê nhà kho, nhà xưởng xây sẵn.

Doanh thu hoạt động thương mại điện tử tăng trưởng cao. Dựa theo báo cáo SYNC Đông Nam Á của Facebook và Công ty tư vấn Bain & Company (Mỹ), quy mô thị trường thương mại điện tử của Việt Nam được dự báo có thể đạt hơn 40 tỷ USD vào năm 2025, tương đương mức tăng trưởng hàng năm kép (CAGR) hơn 30%.

Giá điện sản xuất của Việt Nam cũng thấp hơn khoảng 40-50% so với các quốc gia khác trong khu vực, đây sẽ là lợi thế khi thu hút các doanh nghiệp sản xuất công nghiệp như hóa chất, công nghiệp nặng…

Mặc dù triển vọng thu hút FDI rất tích cực, song VCBS đánh giá thị trường khu công nghiệp Việt Nam trong giai đoạn 2025 trở đi sẽ có nhiều sự cạnh tranh hơn trong việc thu hút khách thuê. Điều này tạo nên bức tranh kết quả kinh doanh phân hóa, với sự tham gia ngày càng nhiều của nhiều đơn vị phát triển khu công nghiệp trong và ngoài nước

Mặc dù được nhìn nhận có nhiều động lực phát triển mạnh trong tương lai gần, nhưng lợi nhuận quý I/2024 của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp giảm mạnh.

Thống kê từ 27 doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp trên sàn chứng khoán, quý I/2024, tổng doanh thu đạt 8.148 tỷ đồng, tăng 2% so với cùng kỳ năm trước; trong khi lãi ròng gần 1.715 tỷ đồng, giảm 12%. Nếu so với quý liền trước (quý IV/2023), cả doanh thu và lãi ròng lần lượt giảm 44% và 59%.

Theo Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, quý I/2024, dòng vốn FDI vào lĩnh vực công nghiệp giảm nhẹ 1,3% so với cùng kỳ năm 2023, nhưng vẫn chiếm gần 64% trong tổng vốn FDI đăng ký. Điều này cho thấy thị trường bất động sản khu công nghiệp vẫn có nhiều tiềm năng phát triển, khi các nhà đầu tư nước ngoài có xu hướng đầu tư vào các chuỗi nhà máy, dây chuyền sản xuất công nghiệp tại Việt Nam.