Bất động sản vẫn loay hoay giải bài toán vốn
Bên cạnh nguồn vốn ngân hàng, hiện trái phiếu đã trở thành kênh huy động vốn cho nhiều doanh nghiệp bất động sản trong vài năm trở lại đây với quy mô lên đến hàng trăm nghìn tỷ đồng. Dù là kênh huy động vốn của quan trọng của doanh nghiệp nhưng thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản thời gian qua vẫn bộc lộ những bất cập cần kiểm soát.
Ông Nguyễn Quang Thuân - Chủ tịch HĐQT CEO Fiin Group chia sẻ, thống kê từ 54 doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện có số dư cho vay khoảng 435.000 tỷ đồng cho thấy con số này rất lớn, tương đương 50% tổng tín dụng vào bất động sản. Ngoài ra, còn có cả vốn tín dụng quốc tế với số dư huy động khoảng 4 tỷ USD. Điều này cho thấy, trong bối cảnh thị trường bất động sản Trung Quốc đứng trước nguy cơ sụp đổ, rủi ro tại thị trường bất động sản Việt Nam tăng lên và vẫn có nhà đầu tư quốc tế sẵn sàng rót vốn.
Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Quang Thuân, trên thực tế, tín dụng ngân hàng hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản không lớn, chỉ chiếm 14%, còn lại là từ khách hàng, đối tác. Để đánh giá đúng về tín dụng bất động sản, vẫn cần một góc nhìn rộng hơn, không chỉ room tín dụng, không chỉ trái phiếu doanh nghiệp mà là toàn bộ cơ chế tín dụng trong lĩnh vực này...
Theo ông Thuân, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam đã giảm sút mạnh trong nửa đầu năm nay nhưng không đóng băng. Chất lượng tín dụng doanh nghiệp bất động sản trong nước vẫn rất ổn với mức độ đòn bẩy nói chung chưa đến 1,5 lần.
"Nếu tính cả đòn bẩy từ đối tác kinh doanh, con số này vẫn khoảng 1 lần, thấp hơn khá nhiều khi so sánh với thị trường Trung Quốc. Mặt khác, mức lợi nhuận gộp của chủ đầu tư Việt Nam hiện cao hơn nhiều so với các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc, đây là dự địa quan trọng để các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam “co giãn” khi có biến cố" - ông Thuân phân tích.
Thế nhưng, theo chuyên gia này, điểm đáng lo ngại là vòng quay hàng tồn kho bất động sản. Hiện vòng quay hàng tồn kho bất động sản đã tăng lên 1.500 ngày, tương đương với lượng hàng đang có trên thị trường hiện nay phải 4 năm mới hấp thụ hết. Con số này tương đương với thị trường Trung Quốc là những rủi ro đáng lo ngại.
Điểm tích cực được ghi nhận hiện nay là nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chủ động mua lại trái phiếu trước hạn, qua đó giảm đáng kể áp lực vỡ nợ dây chuyền.
Dưới một góc nhìn khác, Tiến sỹ Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia cho rằng, vấn đề nổi cộm nhất hiện nay đối với thị trường bất động sản là việc kiểm soát tín dụng, dẫn đến tình trạng các ngân hàng hạn chế cho cả doanh nghiệp và người mua nhà vay vốn.
Theo phân tích của ông Lực, năm nay, nhu cầu tín dụng sẽ tăng cao, lý do chính là bởi kinh tế phục hồi tương đối tốt. Dòng tiền trước đây đổ vào bất động sản, chứng khoán nhiều, nay đã quay trở lại lĩnh vực sản xuất nhiều hơn. Đây là một điều tích cực.
Mặt khác, trái phiếu doanh nghiệp bị kiểm soát tương đối chặt chẽ sau một vài vụ việc gần đây nên một phần vốn dồn sang phần tín dụng ngân hàng. Bằng chứng là mức tăng hơn 9,3% nửa đầu năm nay là mức tăng nóng - chuyên gia này viện dẫn.
Bởi vậy, thời gian tới, Ngân hàng Nhà nước sẽ phải chú ý đến vấn đề lạm phát khi cung tiền từ nhiều kênh sẽ gia tăng và thanh khoản của hệ thống ngân hàng khi tăng trưởng tiền gửi dưới 5% mà tín dụng tăng hơn 9%.
Cùng đó, kênh trái phiếu doanh nghiệp cũng cần được "nới lỏng". Năm 2021, kênh này rất lớn; trong đó, khối bất động sản chiếm khoảng 36%. Các chuyên gia kỳ vọng kênh trái phiếu sẽ tiếp tục được mở rộng sau khi chậm lại trong mấy tháng vừa qua, đóng góp tới 20 – 25% nhu cầu vốn cho doanh nghiệp. Đặc biệt, cần tiếp tục khơi thông môi trường đầu tư kinh doanh để có thể hút nhiều vốn tư nhân hơn.
Những động thái kiểm soát tín dụng và phát hành trái phiếu bất động sản trong thời gian gần đây của cơ quan quản lý nhà nước cũng gây ảnh hưởng nhất định đến thị trường bất động sản. Phó Tổng giám đốc Nam Land Nguyễn Đức Quân bày tỏ, bất động sản là kênh tích lũy tài sản, đầu tư an toàn trước các biến động thị trường.
Trong bối cảnh hiện nay, nếu xuất hiện biến động các biến động lớn liên quan đến tài chính thì giá trị đồng tiền sẽ bị ảnh hưởng với dự báo lạm phát tăng cao. Khi đó, đối với các nhà đầu có nhu cầu tìm kiếm kênh neo giữ tài sản thì bất động sản thường là kênh đầu tiên được nghĩ đến.
Thậm chí, nhiều người đồng quan điểm bất động sản là lựa chọn phù hợp làm kênh trú ẩn an toàn, ổn định hơn và thậm chí còn gia tăng giá trị theo thời gian; ưu thế hơn rất nhiều so với các kênh khác như vàng, chứng khoán, tiền số, lãi suất tiết kiệm. Thực tế cũng đã chứng minh rằng, trong suốt thời gian qua, bất động sản luôn là kênh đầu tư có sức đề kháng tốt trước nhiều biến động của thị trường, dịch bệnh hay lạm phát... - ông Quân dẫn chứng.
Tuy nhiên, thời điểm này lại mang đến cơ hội bắt đáy thị trường bất động sản khi thanh lọc gắt gao. Thị trường bất động sản đang trong vòng xoáy siết tín dụng, nhà đầu tư thường hướng về dòng vốn trung – dài hạn ở những thị trường giàu tiềm năng, có khả năng khai thác, sinh lợi nhuận kép và các dự án bất động sản được bảo chứng chất lượng, bởi những đơn vị vận hành nước ngoài, chủ đầu tư uy tín.
Ở thời điểm này, chỉ những chủ đầu tư có dòng tiền mạnh, hạ tầng tốt mới chiếm được niềm tin của nhà đầu tư. Khi siết tín dụng, tâm lý nhà đầu tư sẽ chi “tiền tươi thóc thật” nhiều hơn là sử dụng "đòn bẩy" tài chính. Do đó, họ sẽ chọn lọc rất kỹ các dự án để lựa chọn đầu tư.
Đây chính là cơ hội để các nhà đầu tư sở hữu được bất động sản với mức giá hợp lý do thị trường có khả năng sẽ điều chỉnh nhịp tăng giá, kèm theo đó là loạt chính sách ưu đãi của chủ đầu tư để kích cầu thị trường. Nếu thị trường tốt thì thời kỳ "lướt sóng" nhiều hơn nhưng giá bị đẩy cao hơn.
Hiện nay, tại các thành phố lớn đang khan hiếm quỹ đất, nguồn cung bất động sản nhỏ giọt nên xuất hiện làn sóng dịch chuyển đầu tư ra thị trường vùng ven. Đơn cử như năm 2021, nhiều phân khúc tại TP. Hồ Chí Minh đều thiếu hụt nguồn cung mới. Cụ thể, nguồn cung đất nền cung cấp ra thị trường chỉ bằng 17% so với năm 2020 và cả năm chỉ cung cấp ra thị trường 797 căn biệt thự, nhà phố, bằng 31% so với năm ngoái.
Nguồn cung mới trong năm 2022 tại Tp. Hồ Chí Minh được dự báo sẽ tiếp tục khan hiếm khi không nhiều dự án mới mở bán. Chính vì thế, xu hướng sở hữu bất động sản dần chuyển dịch ra các vùng ven giáp ranh Tp. Hồ Chí Minh như Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An, Bình Thuận… và biến các khu vực này trở thành “điểm nóng” được các nhà đầu tư săn đón.
Thời gian tới, đích ngắm của các nhà đầu tư bất động sản sẽ là những điểm đến tiềm năng với lợi thế quỹ đất sạch còn, dư địa tăng trưởng tốt và hạ tầng giao thông kết nối được đầu tư phát triển./.
Tin liên quan
-
Bất động sản
Blockchain - Thay đổi “cuộc chơi” trong bất động sản
08:38' - 17/08/2022
Tại Việt Nam, ứng dụng công nghệ blockchain trong lĩnh vực bất động sản cũng đã được phát triển từ đầu năm 2020 và đến giữa năm 2021 đã thật sự là “sân chơi” lớn
-
Bất động sản
Dự án bất động sản nghỉ dưỡng hấp dẫn nhờ chất lượng và sự độc đáo
09:02' - 10/08/2022
Điểm đặc biệt của ngành nghỉ dưỡng là cho phép các đơn vị phát triển dự án có thể thỏa sức sáng tạo để đem đến những sản phẩm ấn tượng và khác biệt.
-
Bất động sản
Nguồn cung nhỏ giọt, giá bất động sản vẫn tăng
11:05' - 04/08/2022
Nguồn cung trên thị trường khá hạn chế dẫn đến việc tăng giá bất động sản từ 20-30% so với các năm trước. Việc tăng giá đến từ nhiều yếu tố như giá xăng dầu, vật liệu xây dựng và nhân công đều tăng.
Tin cùng chuyên mục
-
Bất động sản
Đấu giá đất tại Hà Nội vẫn tiếp tục“nóng” với mức tăng hàng chục lần
09:48'
Tiếp tục sức "nóng" của các phiên đấu giá đất ở một số huyện ven đô, sáng 22/10 sau 16 giờ đấu giá khốc liệt, Phiên đấu giá 40 thửa đất ở huyện Thường Tín, Hà Nội mới đấu giá thành công 19 thửa đất.
-
Bất động sản
Hà Nội: Tổ chức, cá nhân khẩn trương thực hiện gia hạn sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024
18:05' - 21/10/2024
Để triển khai Luật Đất đai năm 2024, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội vừa có thông báo về thực hiện thủ tục gia hạn sử dụng đất theo Luật mới.
-
Bất động sản
Hơn 300 triệu USD nâng cấp đô thị tại Bình Dương
17:57' - 20/10/2024
Ông Mai Hùng Dũng, Phó Chủ tịch Thường trực UBND tỉnh Bình Dương cho biết, tỉnh đang triển khai kế hoạch tiếp cận khoản vay gần 317 triệu USD để nâng cấp hạ tầng đô thị.
-
Bất động sản
Đấu giá 27 thửa đất tại Hà Đông (Hà Nội): Giá trúng cao nhất đến 260 triệu đồng/m2
11:54' - 20/10/2024
Ngày 20/10, theo tin từ UBND quận Hà Đông (Hà Nội), ngày 19/10, quận đã tổ chức đấu giá thành công 27 thửa đất tại các phường Phú Lương, Yên Nghĩa, Dương Nội.
-
Bất động sản
Hà Nội sẽ có nhiều khách sạn mới được quản lý bởi thương hiệu quốc tế
09:33' - 20/10/2024
Năm 2024, Hà Nội đón nhận thêm 68 dự án khách sạn, cung cấp khoảng 12.115 phòng. Đặc biệt, một dự án khách sạn 5 sao dự kiến đưa vào khai thác trong năm 2024, sẽ cung cấp thêm 207 phòng.
-
Bất động sản
CapitaLand Development ra mắt dự án thứ ba trong năm 2024
07:56' - 18/10/2024
CapitaLand Development (CLD) vừa tổ chức lễ khởi công The Senique Hanoi, dự án căn hộ mới nhất của Tập đoàn tại phía Đông Thủ đô Hà Nội.
-
Bất động sản
Trung Quốc sẽ hỗ trợ thêm hơn 560 tỷ USD để vực dậy lĩnh vực bất động sản
15:48' - 17/10/2024
Trung Quốc sẽ mở rộng "danh sách trắng" các dự án nhà ở đủ điều kiện nhận vốn, và đến cuối năm nay sẽ tăng lượng vốn cho vay của ngân hàng đối với các dự án này lên 4.000 tỷ NDT (562 tỷ USD).
-
Bất động sản
Thứ trưởng Bộ Xây dựng: Giá nhà tăng cao có yếu tố đầu cơ và tâm lý thị trường
15:34' - 17/10/2024
Bộ Xây dựng đề xuất chính sách đánh thuế đối với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà nhằm hạn chế hoạt động đầu cơ, việc mua đi bán lại nhà, đất trong thời gian ngắn để kiếm lời.
-
Bất động sản
Xóa nhà tạm: Giai đoạn 2024 - 2025, Lâm Đồng sẽ hỗ trợ xây mới, sửa chữa 1.813 căn nhà
12:43' - 17/10/2024
Phó Chủ tịch UBND tỉnh Lâm Đồng Phạm S cho biết, đến ngày 30/9, toàn tỉnh đã xây mới và sửa chữa được 215/867 căn nhà tạm, nhà dột nát cho các hộ nghèo (đạt 24,8% mục tiêu đặt ra trong năm 2024).