Cảnh báo rủi ro “đu đỉnh” trong những cơn “sốt đất”

Kể từ sau Tết Nguyên đán, giá đất tại nhiều địa phương tăng nhanh khiến dư luận xã hội lo ngại về nguy cơ “tái sốt” đất nền. Nhất là thời điểm gần đây, thông tin về chủ trương sáp nhập các đơn vị hành chính cấp tỉnh cũng là một trong những yếu tố khiến nhà đầu tư lao vào gom đất để đợi hưởng lợi. Cuộc đua này khiến giá đất nền tăng vùn vụt tại nhiều khu vực; thậm chí chỉ trong vài tháng sau Tết, giá đất tại một số địa phương đã vượt mốc giá cũ tới 30%. Một lần nữa, những lo ngại về tình trạng “đu đỉnh” khi cơn “sốt đất” kéo đến lại hiện hữu, bất chấp những bài học đắt giá khi “ôm chẳng được, bán cũng không xong” của những nhà đầu tư đất.

Trước làn sóng này, các chuyên gia nhận định, một trong những lý do khiến giá đất tăng khi có thông tin sáp nhập là kỳ vọng về sự phát triển hạ tầng. Khi một khu vực được nâng cấp hành chính, ngân sách đầu tư công cho giao thông, trường học, bệnh viện và các công trình công cộng sẽ được ưu tiên rót vốn. Hạ tầng hiện đại không chỉ giúp nâng cao chất lượng cuộc sống mà còn trực tiếp tác động đến giá trị bất động sản.

Việc sáp nhập các tỉnh, thành là một chủ trương lớn và chắc chắn sẽ tạo ra những tác động về mặt kinh tế - xã hội. Khu vực được nâng cấp lên đô thị loại II, loại III hoặc được sáp nhập vào các thành phố lớn sẽ có cơ hội bứt phá mạnh nên giá đất tại những khu vực này chắc chắn sẽ gia tăng. Đặc biệt là những nơi được dự kiến sẽ đặt khu trung tâm hành chính mới, khu công nghiệp; trong đó, những khu đô thị được quy hoạch lại sẽ là điểm nóng của thị trường.

Phân tích về thực tế này, Trung tá – Tiến sỹ Ngô Trung Hòa – Giảng viên Khoa Cảnh sát kinh tế - Học viện Cảnh sát Nhân dân cho rằng, chủ trương sáp nhập các đơn vị hành chính cấp tỉnh là một chủ trương đúng, kịp thời của Đảng và Nhà nước, tạo nên thuận lợi cho Việt Nam hoàn thành sứ mệnh phát triển kinh tế - xã hội trong kỷ nguyên vươn mình của dân tộc.

Sau việc sáp nhập và nâng cấp các đơn vị hành chính, Nhà nước sẽ dành ưu tiên nguồn lực về kinh phí để xây dựng cơ sở vật chất hạ tầng như đường xá, điện, đường, trường, trạm, bệnh viện, trường học và các cơ sở công cộng. Điều này dẫn đến việc tăng nhu cầu sử dụng đất, làm tăng giá trị bất động sản.

Tuy nhiên, việc tăng giá đất một cách bất thường tại một số khu vực như hiện nay đang phản ánh không đúng giá trị thực của tài sản bất động sản cũng như nhu cầu thị trường. Điều này đã làm thị trường bất động sản trở nên méo mó. Nhiều “cò đất” đã tung tin thất thiệt để “đầu cơ”, tăng giá đất và kích thích tâm lý đầu tư để trục lợi. Điều này gây ra những hậu quả tiêu cực cho các nhà đầu tư và khó khăn cho công tác quản lý nhà nước – Trung tá Ngô Trung Hòa nhận định.

Dưới góc nhìn chuyên gia kinh tế, Tiến sỹ Nguyễn Minh Phong cho biết, năm 2025 là năm cuối trong thực hiện kế hoạch đầu tư công trung hạn 2021 - 2025. Chính phủ đề ra kế hoạch vốn đầu tư công năm nay hơn 790.000 tỷ đồng, tăng đáng kể so với kế hoạch hơn 670.000 tỷ đồng của năm trước. Khoản ngân sách này sẽ giúp đẩy mạnh thi công các công trình hạ tầng giao thông trọng điểm.

Theo quy luật, hạ tầng giao thông là nền tảng để thị trường bất động sản thu hút đầu tư, thu hút dân cư, hình thành các vùng đô thị. Vì vậy, thị trường bất động sản hưởng lợi rất lớn nếu đầu tư công được giải ngân đúng kế hoạch. Cùng đó, công tác sắp xếp, tinh gọn tổ chức bộ máy của hệ thống chính trị, giảm bớt đầu mối, nâng cao hiệu lực, hiệu quả hoạt động cũng tạo kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ hồi phục và phát triển khi các thủ tục hành chính được xử lý nhanh hơn.

“Đơn cử như việc sáp nhập, điều chỉnh địa giới hành chính các tỉnh. Điều này sẽ mở ra cơ hội lớn cho thị trường bất động sản các địa phương, không chỉ về mặt không gian, quy hoạch mà còn cơ hội trong việc rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục hành chính” – ông Phong nhận xét.

Tuy nhiên, chuyên gia này cũng cảnh báo, đi kèm với sự sôi động, thị trường tiềm ẩn nhiều nguy cơ thổi giá, đầu cơ, gây nhiễu loạn. Bởi bất cứ khi nào thị trường ấm lên, giới đầu cơ đều tranh thủ xuất hiện, nhất là trong bối cảnh thị trường chưa có một công cụ quản lý và điều tiết cụ thể, rõ ràng.

Do đó, theo ông Phong, để thị trường phát triển bền vững, dập tắt những manh nha đầu cơ, thổi giá, sự theo sát để điều tiết và quản lý kịp thời của Nhà nước, chính quyền các địa phương là rất quan trọng. Nhà nước cần công khai minh bạch các thông tin sáp nhập, quy hoạch, kiểm soát chặt chẽ giá cả và đặc biệt là cần phát triển đồng bộ hạ tầng. Cùng đó, nhanh chóng nghiên cứu và ban hành công cụ điều tiết thị trường bất động sản, nổi bật là thuế bất động sản để triệt tiêu tình trạng đầu cơ hiện nay.

Về phía doanh nghiệp, ông Nguyễn Thọ Tuyển – Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Bất động sản BHS (BHS Group) nhận xét, việc cải tổ thể chế, cắt giảm một số cơ quan và các động thái quyết liệt và liên tục của lãnh đạo nhà nước đã làm lòng tin của người dân về một “kỷ nguyên vươn mình mới của dân tộc”. Tất cả đều phấn khởi và tin tưởng vào tăng trưởng 8% năm 2025 hoặc 2 con số những năm tiếp theo.

Hàng loạt dự án đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông (đường không, đường bộ cao tốc, đường sắt cao tốc) được hoàn thành, lên kế hoạch hoặc khởi công mới. Điển hình như sân bay Long Thành, sân bay Gia Bình hay đường sắt cao tốc Bắc Nam, đường bộ cao tốc Bắc Nam, hệ thống cao tốc Tây Nguyên hay Miền Tây... Cả nước như một đại công trường và những công trình này hoàn thành sẽ giúp rút ngắn khoảng cách phát triển của các vùng miền, tạo ra sự thay đổi kết nối cần thiết cho phát triển kinh tế.

Từ đó, rút ngắn khoảng cách chênh lệch về giá bất động sản và nhà đầu tư có cơ hội nắm được “vùng trũng” về giá. Đặc biệt, việc sáp nhập các tỉnh thành không chỉ có ý nghĩa về việc giảm chi phí vận hành bộ máy nhà nước hay cải cách các thủ tục hành chính mà còn là một cuộc cách mạng về phát triển đồng bộ và rộng khắp trên toàn quốc. Do đó, hệ quy chiếu về giá bất động sản sẽ có phạm vi rộng hơn.

Đơn cử như trước đây, bất động sản của các huyện ở Hưng Yên chỉ so sánh với nhau. Nhưng khi sáp nhập với địa phương khác thì hệ quy chiếu sẽ là tổng thể các huyện gộp lại của những địa phương này. Lúc đó, hệ quy chiếu bất động sản sẽ được mở rộng khắp ở các tỉnh mới. Khi bộ máy thống nhất, khi chủ trương phát triển như nhau tại các tỉnh thì khoảng cách kinh tế và giá bất động sản cũng sẽ dần rút ngắn khoảng cách. Đó là cơ hội đầu tư cho các "vùng trũng" về giá – ông Tuyển phân tích.

Cùng đó, việc tháo gỡ cho thị trường bất động sản liên tục trong vài năm qua, nhất là với 3 bộ luật liên quan (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản) được áp dụng cũng làm thị trường tăng nguồn cung và có hành lang cho thị trường vận hành minh bạch và khối lượng lớn.

Từ thực tế thị trường cho thấy, giá trị bất động sản tăng trưởng là tốt nhưng khi để xảy ra tình trạng “sốt đất” với “giá ảo” thì hệ lụy để lại cho thị trường lại rất lớn. Cơ hội dành cho nhà đầu tư cũng nhiều nhưng song hành là nguy cơ rủi ro cũng rất cao.

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính khuyến nghị, cần phải tránh tâm lý "bỏ lỡ cơ hội" khi thấy giá đất tăng nhanh. Nếu giá bị đẩy lên quá cao trong thời gian ngắn mà không có cơ sở kinh tế hợp lý, rất có thể đó là sốt ảo. Những người mua sau cùng thường là những người chịu thiệt hại nặng nề nhất khi thị trường điều chỉnh.

Đặc biệt, người dân cần xác minh thông tin từ các nguồn chính thông, không nên chỉ dựa vào lời đồn hoặc các thông tin chưa được kiểm chứng. Đồng thời, nhà đầu tư không nên mua đất qua giấy tay, sổ chung hoặc chưa đầy đủ các yếu tố pháp lý.