Chính sách nhà ở phải rõ trách nhiệm, sát nhu cầu người dân

Nội dung được đại biểu tập trung quan tâm là những vẫn đề tác động trực tiếp đến người dân và doanh nghiệp như sử dụng nguồn lực công cho phát triển nhà ở, bảo đảm quyền tài sản khi cải tạo, xây dựng lại chung cư, xác định đúng đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội, đồng thời tháo gỡ thủ tục và hoàn thiện cơ chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Các ý kiến đều nhấn mạnh yêu cầu chính sách phải rõ ràng, minh bạch và phù hợp với thực tế.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn Hải Phòng): Nguồn lực công cho nhà ở càng lớn, nghĩa vụ càng phải rõ

Tôi nhất trí cao với định hướng sửa đổi Luật Nhà ở, đặc biệt là sự chuyển đổi từ mục tiêu chủ yếu khuyến khích sở hữu nhà sang bảo đảm cho người dân có chỗ ở an toàn, ổn định và phù hợp với khả năng chi trả. Tuy nhiên, để tư duy mới này thực sự đi vào cuộc sống, tôi xin tập trung vào ba vấn đề.

Thứ nhất, đối với phát triển nhà ở cho thuê, tôi đề nghị phân biệt rõ chính sách khuyến khích thị trường với chính sách hỗ trợ bằng nguồn lực công. Dự thảo đang dành cho dự án nhà ở cho thuê ngoài Nhà nước một gói ưu đãi khá lớn: có thể giao chủ đầu tư không qua đấu thầu, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, được bố trí diện tích thương mại và một phần nhà ở thương mại để bán, cùng các ưu đãi tín dụng và hỗ trợ khác. Trong khi đó, đối tượng thuê lại được xác định rất rộng, bao gồm cả công dân chỉ "có nhu cầu thuê nhà".

Vì vậy, tôi đề nghị Luật xác lập một nguyên tắc: mức ưu đãi phải tương ứng với nghĩa vụ xã hội mà chủ đầu tư cam kết thực hiện. Nhà ở cho thuê thương mại thông thường vận hành theo thị trường; còn dự án được hưởng ưu đãi đặc biệt về đất đai, lựa chọn chủ đầu tư và tín dụng thì phải chịu ràng buộc tương ứng về thời gian cho thuê, giá thuê, đối tượng phục vụ và hoàn trả ưu đãi nếu vi phạm cam kết.

Thứ hai, đối với cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, cần bảo đảm không có người dân bị mất chỗ ở chỉ vì không đủ khả năng tài chính để đóng góp xây dựng lại. Dự thảo quy định đối với nhiều nhà chung cư không thuộc nhóm chung cư cũ trước năm 1994, chủ sở hữu phải đóng góp kinh phí để xây dựng lại; nếu không đóng góp thì được bồi thường giá trị phần quyền sử dụng đất. Ủy ban Pháp luật và Tư pháp cũng đề nghị tiếp tục làm rõ nghĩa vụ tài chính và cơ chế đồng thuận giữa các chủ sở hữu.

Trong thực tế có những chung cư tái định cư, nhà ở xã hội hoặc chung cư xây dựng sau năm 1994 nhưng cư dân phần lớn có thu nhập không cao. Giá trị quyền sử dụng đất phân bổ cho mỗi căn hộ chung cư thường không lớn. Nếu người dân không đủ tiền đóng góp xây dựng lại mà chỉ nhận phần giá trị đất thì có trường hợp khoản tiền đó không đủ để tạo lập một chỗ ở mới.

Theo tôi, Luật phải giải quyết đồng thời hai quyền của người dân: quyền tài sản và quyền có chỗ ở. Vì vậy, ngoài phương án bồi thường giá trị quyền sử dụng đất, cần thiết kế một "lưới an sinh" cho những trường hợp thực sự không có khả năng đóng góp, chẳng hạn được tiếp cận nhà ở xã hội, thuê hoặc thuê mua nhà ở với cơ chế hỗ trợ phù hợp.

Nếu không có cơ chế này thì một chính sách nhằm cải tạo đô thị và bảo đảm an toàn công trình có thể vô tình đẩy một bộ phận người dân yếu thế từ chỗ có nhà ở sang tình trạng không đủ khả năng tạo lập chỗ ở mới.

Thứ ba, cần xác định rõ địa vị pháp lý và cơ chế vận hành của Quỹ nhà ở ngay trong Luật. Dự thảo giao Quỹ nhà ở vai trò rất lớn trong đầu tư, tạo lập nhà ở cho thuê và sử dụng nhiều nguồn lực có tính chất công. Tuy nhiên, Báo cáo của Ủy ban Pháp luật và Tư pháp cho thấy vẫn chưa rõ Quỹ có phải là quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách hay không; chưa rõ đầy đủ địa vị pháp lý, mô hình tổ chức, nguồn vốn, cơ chế quản lý tài sản, kiểm toán, giám sát và trách nhiệm giải trình.

Theo tôi, đây không phải nội dung nên giao gần như toàn bộ cho Chính phủ quy định. Một thiết chế có thể quản lý ngân sách, đất đai và tài sản công trong thời gian dài thì những vấn đề cốt lõi như địa vị pháp lý, mục tiêu hoạt động, nguồn vốn, nguyên tắc sử dụng tài sản, cơ chế đầu tư, kiểm toán, công khai và trách nhiệm giải trình phải được Quốc hội quyết định ngay trong Luật.

Đồng thời cũng cần xác định rõ Quỹ phục vụ mục tiêu nào. Nếu là công cụ an sinh thì phải hướng nguồn lực tới người thực sự cần hỗ trợ; nếu là công cụ tạo lập nguồn cung nhà cho thuê rộng rãi thì phải đặt yêu cầu về bảo toàn vốn và hiệu quả đầu tư. Không nên trộn hai cơ chế để rồi ngân sách bù chung nhưng khó xác định cuối cùng ai là người thực sự được hưởng lợi từ chính sách.

Nguồn lực công dành cho nhà ở càng lớn thì nghĩa vụ chính sách càng phải rõ, đối tượng thụ hưởng càng phải chính xác và cơ chế giám sát càng phải minh bạch. Mục tiêu cuối cùng của Luật Nhà ở không chỉ là xây thêm được bao nhiêu căn nhà, mà quan trọng hơn là người dân có thực sự tiếp cận được một chỗ ở phù hợp, ổn định và không bị bỏ lại phía sau trong quá trình phát triển đô thị hay không.

Đại biểu Nguyễn Duy Thanh (Đoàn Cà Mau): Không tạo thêm các thủ tục

Về nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, dự thảo cho phép doanh nghiệp thực hiện bằng quỹ đất trong dự án, quỹ đất ở vị trí khác hoặc bằng tiền. Tôi đồng tình với việc doanh nghiệp cùng Nhà nước tham gia giải quyết nhu cầu về nhà ở, song đây là những nghĩa vụ ảnh hưởng trực tiếp đến quỹ đất, tổng mức đầu tư và phương án tài chính của dự án. Vì vậy, doanh nghiệp cần biết ngay từ đầu phải dành bao nhiêu đất, thực hiện nghĩa vụ nào và theo hình thức nào để chủ động xây dựng phương án đầu tư.

Đồng thời, cần làm rõ mối quan hệ giữa nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, nhất là việc hai nghĩa vụ này có cộng dồn hay không, trường hợp nào được lựa chọn hoặc hoán đổi. Nguyên tắc quan trọng là các nghĩa vụ phải được xác định trước khi doanh nghiệp quyết định đầu tư và, khi đã xác định, cần được giữ ổn định trong suốt quá trình thực hiện dự án. Doanh nghiệp có thể chấp nhận nghĩa vụ, nhưng phải biết trước để đánh giá tính khả thi và xây dựng phương án tài chính phù hợp.

Đối với chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh, đây là công cụ cần thiết để địa phương dự báo nhu cầu và chủ động nguồn lực. Tuy nhiên, dự thảo đồng thời yêu cầu dự án phải phù hợp với chương trình phát triển nhà ở, trong khi một dự án đã đáp ứng các yêu cầu về quy hoạch đất đai, đầu tư và xây dựng nhưng phải thực hiện thêm một bước xác định sự phù hợp với chương trình có thể phát sinh thêm tầng thủ tục.

Vấn đề này càng đáng lưu ý trong giai đoạn sắp xếp các đơn vị hành chính. Theo báo cáo tổng kết, trước khi sáp nhập, 63/63 địa phương đã có chương trình phát triển nhà ở, nhưng sau khi sắp xếp mới có 10/34 địa phương ban hành chương trình thay thế. Do đó, không nên để việc chậm cập nhật một công cụ quản lý làm đình trệ các dự án đã đáp ứng đầy đủ yêu cầu theo các quy định pháp luật khác.

Ngoài ra, cần xem xét sự phù hợp với chương trình phát triển nhà ở ngay trong các thủ tục đầu tư hiện có, không tạo thêm thủ tục riêng; đồng thời, cần có cơ chế xử lý đối với các dự án trong thời gian địa phương chưa kịp ban hành hoặc điều chỉnh chương trình.

Đại biểu Phạm Văn Hòa (Đoàn Đồng Tháp): Quy định linh hoạt việc phân lô bán nền tại đô thị loại 2, loại 3

Quy định về yêu cầu chung trong phát triển nhà ở cần được xem xét theo hướng phù hợp hơn với đặc thù của từng loại đô thị. Dự thảo quy định, tại các phường thuộc đô thị loại 1, loại 2, loại 3 và đô thị loại đặc biệt, chủ đầu tư xây dựng nhà ở theo quy hoạch phải xây dựng nhà ở để bán. Các khu vực còn lại do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện thực tế của địa phương quyết định việc xây dựng nhà ở để bán hoặc phân lô bán nền.

Quy định này có thể chưa phù hợp với thực tế tại các đô thị loại 2, loại 3, bởi hiện nay tại những khu vực này vẫn còn nhiều đất nông nghiệp, đất ở nông thôn. Nhiều phường trước đây là xã, dù đã được công nhận là phường nhưng khu vực xung quanh vẫn mang đặc điểm của nông thôn. Theo đó, nếu quy định cứng chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở để bán thì sẽ khó thu hút nhà đầu tư tại các đô thị loại 2, loại 3. Mặt khác, người dân tại khu vực này có tâm lý mua đất để tự xây dựng nhà ở, thay vì mua nhà đã xây sẵn.

Từ thực tế đó, tôi đề nghị có cơ chế linh hoạt hơn. Đối với đô thị loại đặc biệt và đô thị loại 1 có thể giữ quy định như dự thảo. Đối với các loại đô thị còn lại có thể cho phép nhà đầu tư phân lô bán nền nhưng phải kèm theo các quy định cụ thể về thời hạn xây dựng nhà ở, tránh tình trạng bỏ đất trống, đầu cơ. Đồng thời, đề nghị nghiên cứu áp dụng mức thuế cao hơn đối với những trường hợp tích trữ, đầu cơ đất để hạn chế tình trạng nâng giá.

Về sở hữu nhà chung cư có thời hạn và vấn đề sử dụng nhà chung cư, cần làm rõ mối quan hệ giữa thời hạn sử dụng công trình với quyền sở hữu căn hộ và quyền đối với phần đất của nhà chung cư. Việc quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư cần căn cứ vào niên hạn kỹ thuật của công trình. Tuy nhiên, khi hết thời hạn sử dụng công trình, cần làm rõ quyền sở hữu của người dân đối với căn hộ và quyền đối với đất của nhà chung cư, qua đó tạo thuận lợi cho người dân khi mua nhà và nhà đầu tư khi bán nhà.

Đại biểu Thạch Phước Bình (Đoàn Vĩnh Long): Bảo đảm quyền tài sản khi xây dựng lại nhà chung cư

Việc sửa đổi Luật Nhà ở là cần thiết nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn, bảo đảm tính đồng bộ của hệ thống pháp luật và đáp ứng tốt hơn nhu cầu về chỗ ở của người dân. Tuy nhiên, cần tập trung vào hai nhóm vấn đề liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích của người dân là nhà chung cư và nhà ở xã hội.

Về nhà chung cư, đề nghị Cơ quan soạn thảo cân nhắc không sử dụng khái niệm "chung cư có thời hạn". Việc sử dụng khái niệm này có thể gây cách hiểu rằng khi hết thời hạn sử dụng công trình thì quyền sở hữu căn hộ của người dân cũng chấm dứt. Trong khi đó, đối với phần lớn người dân, căn hộ chung cư là tài sản có giá trị lớn, được hình thành từ thu nhập tích lũy trong nhiều năm.

Cần phân biệt rõ thời hạn sử dụng, thời hạn an toàn của công trình với quyền tài sản hợp pháp của chủ sở hữu. Khi công trình không còn bảo đảm an toàn, Nhà nước phải tổ chức kiểm định, di dời và phá dỡ theo quy định; tuy nhiên, việc công trình không còn đủ điều kiện tồn tại về mặt kỹ thuật không đồng nghĩa với việc quyền tài sản hợp pháp của chủ sở hữu căn hộ chấm dứt.

Từ đó, tôi đề nghị bỏ khoản 13 Điều 2 về "chung cư có thời hạn", thống nhất sử dụng khái niệm "thời hạn sử dụng nhà chung cư". Đồng thời, tại Điều 84 cần bổ sung nguyên tắc khẳng định việc nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc phải phá dỡ do không bảo đảm an toàn không làm chấm dứt các quyền tài sản hợp pháp của chủ sở hữu.

Liên quan đến Điều 91 về xây dựng lại nhà chung cư, đề nghị dự thảo làm rõ cơ chế đóng góp kinh phí xây dựng lại, gồm mức đóng góp, phương thức đóng một lần hoặc theo tiến độ, tỷ lệ đồng thuận và phương án xử lý đối với trường hợp người dân không có khả năng tài chính để đóng góp. Theo đó, cần mở ra các phương án linh hoạt như đóng góp theo tiến độ, tiếp cận tín dụng, nhận căn hộ phù hợp với khả năng đóng góp hoặc nhận giá trị quyền tài sản theo phương án được phê duyệt. Muốn vậy, cần có cơ chế đủ mạnh để xử lý, phá dỡ các nhà chung cư nguy hiểm, nhưng không để việc phá dỡ công trình đồng thời làm mất quyền tài sản hợp pháp của người dân.

Về nhà ở xã hội, Nhà nước đang dành nguồn lực lớn về đất đai, tín dụng, thuế và thủ tục cho chính sách này. Vì vậy, bên cạnh việc tăng số lượng nhà ở xã hội, cần bảo đảm chính sách đến đúng đối tượng, đúng nhu cầu thực tế. Tôi đề nghị tăng cường kiểm soát, minh bạch việc xác định đối tượng thụ hưởng, nhất là trong trường hợp một người đã có nhà ở tại địa phương này nhưng có nhu cầu mua nhà ở xã hội tại địa phương khác.

Tuy nhiên, không nên giải quyết vấn đề bằng cách yêu cầu người dân cung cấp thêm nhiều loại giấy xác nhận. Nếu Nhà nước đã có dữ liệu về dân cư, đất đai, nhà ở, thuế và bảo hiểm xã hội, cơ quan chức năng cần chủ động kết nối, đối soát các cơ sở dữ liệu quốc gia và chuyên ngành, không yêu cầu người dân cung cấp lại những thông tin Nhà nước đã có.