Còn nhiều dư địa phát triển bất động sản công nghiệp

Bất động sản công nghiệp chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ về nguồn cung trong thời gian đầu năm 2025. Phân khúc này đang được đánh giá giàu triển vọng khi nhiều doanh nghiệp lớn hoạt động trong mảng bất động sản khu công nghiệp báo lãi trên nghìn tỷ đồng trong năm vừa qua. Thực tế, Việt Nam được đánh giá là có nhiều dư địa để phát triển nhà xưởng, nhà kho xây sẵn.

* Tăng trưởng mạnh nguồn cung

Trước bối cảnh biến động kinh tế toàn cầu ngày càng gia tăng, đặc biệt là sau “cú sốc” thuế đối ứng của Hoa Kỳ, thị trường nội địa tiếp tục đóng vai trò là trụ cột quan trọng trong việc giữ vững sức bật của nền kinh tế. Chính phủ đã chủ động ứng phó bằng cách triển khai và đề xuất các biện pháp kích cầu nội địa, nổi bật là việc gia hạn chính sách giảm 2% thuế giá trị gia tăng, dự kiến sẽ kéo dài đến hết năm 2025 và tiếp tục áp dụng trong năm 2026.

Theo Tập đoàn cung cấp dịch vụ bất động sản thương mại Cushman & Wakefield (C&W), tổng nguồn cung đất khu công nghiệp phía Nam quý I/2025 khoảng 28,5 nghìn ha, tăng gần 2% cùng kỳ năm 2024. Bình Dương dẫn đầu nguồn cung với tỷ lệ gần 28%, tiếp đến là Đồng Nai 26%. Với diện tích hấp thụ ròng khoảng 80 ha, tăng 11%, Long An có mức tăng mạnh nhất chiếm gần 61% tổng tỷ lệ hấp thụ ròng. Sự gia tăng đáng kể tại Long An nhờ vào quỹ đất rộng.

Bên cạnh đó, các dự án như cao tốc Bến Lức - Long Thành, Vành đai 4 TP. Hồ Chí Minh, nâng cấp các tuyến đường kết nối với TP. Hồ Chí Minh đã tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp lựa chọn Long An làm điểm đến đầu tư.

Các chuyên gia cho rằng, thị trường kho xưởng xây sẵn sôi động là tín hiệu tích cực, giúp các nhà đầu tư cũng như khách thuê có thêm động lực để cân nhắc lựa chọn Việt Nam như một điểm đến phù hợp cho hoạt động đầu tư hoặc mở rộng kinh doanh.

Báo cáo của Công ty Tư vấn Bất động sản toàn cầu Jones Lang Lasalle (JLL) Việt Nam cho biết, đầu năm 2025, Công ty CP Phát triển công nghiệp BW (BWID) đã đóng góp vào tăng trưởng thị trường với một dự án hiện đại được tái phát triển tại khu công nghiệp Đồng An 1, Bình Dương. Cơ sở gồm hai tầng, được trang bị thang máy chở hàng, đã bổ sung gần 19.000 m2 không gian kho mới vào nguồn cung hiện có. Tính đến quý I/2025, tổng nguồn cung nhà kho xây sẵn hiện đại ở miền Nam đạt khoảng 2 triệu m2.

Việc hoàn thành dự án này đã tiếp tục củng cố vị thế dẫn đầu của tỉnh Bình Dương trong khu vực, chiếm 33,4% thị phần với hơn 680.000 m2 diện tích. Đồng Nai và Long An theo sau với tỷ trọng lần lượt là 26% và 24,6%. TP. Hồ Chí Minh xếp thứ tư, trong khi Bà Rịa - Vũng Tàu mặc dù đã có sự hiện diện của các cơ sở nhà kho xây sẵn hiện đại, nhưng vẫn còn manh mún và chưa được chú trọng phát triển.

Theo bà Trang Lê, Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và Nghiên cứu của JLL Việt Nam, xu hướng đi ngang này phản ánh tác động kìm hãm của nguồn cầu chậm lên giá thuê. Một số nhà kho đã áp dụng chính sách giảm giá trực tiếp và các ưu đãi đáng kể dưới hình thức kéo dài thời gian miễn phí thuê, nhằm đẩy nhanh tiến độ lấp đầy diện tích trống.

Cushman & Wakefield dự báo ba năm tới, khi các tuyến giao thông Vành đai 3, Vành đai 4 hoàn thiện, kết nối với các cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, Bến Lức - Long Thành và Long Thành - Dầu Giây mở rộng, đồng thời nguồn cung lớn đất khu công nghiệp gia nhập vào thị trường, thì loại hình nhà xưởng xây sẵn phía Nam sẽ được chú trọng phát triển.

*Còn nhiều dư địa

Ông Thomas Rooney, Quản lý cấp cao, Dịch vụ tư vấn bất động sản, Savills Hà Nội, nhận định, nhu cầu về kho xưởng xây sẵn sẽ ngày càng lớn trong thời gian tới, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường thương mại điện tử tại Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ.

Thực tế, ngành thương mại điện tử cần diện tích thuê kho lớn để lưu trữ nhiều mặt hàng và lắp đặt hệ thống hỗ trợ hoạt động lấy hàng, đóng gói. Các nhà sản xuất quốc tế đều kỳ vọng có cả mặt bằng kho bãi để lưu trữ hàng hóa sau sản xuất. Do đó, đầu tư hệ thống hạ tầng và kho vận sẽ củng cố chuỗi cung ứng cho các doanh nghiệp sản xuất.

Nhìn nhận được xu hướng phát triển, Chính phủ đã đặt kế hoạch, đến năm 2030 tăng 55% diện tích đất khu công nghiệp so với năm 2020, lên mức xấp xỉ gần 211 nghìn ha. Hợp đồng của những doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) lớn thường yêu cầu hàng chục ha đất tại các khu vực có mức độ kết nối hạ tầng tốt, mang lại lợi thế cho một số chủ đầu tư có quỹ đất sẵn đủ lớn và kinh nghiệm lâu năm trong ngành như VSIP, Becamex, Kinh Bắc, IDICO, Viglacera,…

Theo các chuyên gia, bất động sản công nghiệp và hậu cần vẫn là phân khúc được các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm hàng đầu ở Việt Nam. Nguồn cung phân khúc này hứa hẹn dồi dào hơn, khi nhiều khu công nghiệp được cấp phép và khởi công trên cả nước.

Cushman & Wakefield dự báo, giai đoạn 2025 - 2027, thị trường phía Nam dự kiến sẽ tiếp nhận thêm hơn 1,2 triệu m2 nguồn cung nhà kho xây sẵn. Long An và Đồng Nai là hai khu vực dẫn đầu về nguồn cung tương lai, chiếm lần lượt 42% và 38%.

Việc sáp nhập tỉnh cũng mang lại nhiều triển vọng cho thị trường nhà kho xây sẵn như tăng cường lực lượng lao động, cải thiện kết nối cơ sở hạ tầng, đơn giản hóa thủ tục hành chính và nâng cao khả năng tiếp cận quản lý bằng công nghệ. Những yếu tố này tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển công nghiệp và thu hút nhà đầu tư.

Bà Trang Lê nhận định, đà tăng trưởng nguồn cung nhà kho xây sẵn hiện đại dự kiến sẽ tiếp tục được duy trì trong 9 tháng cuối năm 2025 và trong trung hạn. Đáng chú ý, Mitsubishi Estate Asia (MEA) và Sembcorp có kế hoạch đánh dấu sự hiện diện đầu tiên tại thị trường miền Nam trong vòng năm năm tới. Sự gia nhập của họ sẽ thông qua các phát triển kho vận và hỗn hợp.

Bên cạnh đó, công bố của Hoa Kỳ về các chính sách thuế đối ứng vào cuối quý I/2025 đã tạo ra những bất ổn kinh tế tiềm tàng trong giai đoạn sắp tới, đòi hỏi sự cẩn trọng giữa bối cảnh thương mại quốc tế liên tục thay đổi. Thị trường đang trong tâm thế chờ đợi và quan sát diễn biến của các cuộc đàm phán thương mại với dự báo nguồn cầu sẽ có những biến động đáng kể.