Cú hích mới cho thương mại, logistics và bất động sản công nghiệp

Kim ngạch xuất nhập khẩu tăng trưởng mạnh, đưa độ mở của nền kinh tế duy trì ở mức cao khi tổng kim ngạch thương mại nhiều năm liên tiếp tương đương hơn 150% GDP. Theo phân tích của Công ty cổ phần Chứng khoán VNDirect (VNDirect), điều này cho thấy Việt Nam ngày càng gắn kết sâu hơn với chuỗi thương mại toàn cầu.

Tuy nhiên, chiều sâu tham gia chuỗi giá trị toàn cầu của doanh nghiệp Việt Nam chưa theo kịp tốc độ mở rộng quy mô thương mại. VNDirect cho biết, khu vực đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) hiện đóng góp khoảng 70% tổng kim ngạch xuất khẩu của Việt Nam, trong khi phần lớn giá trị gia tăng vẫn tập trung ở các khâu gia công và lắp ráp. Tỷ lệ nội địa hóa mới khoảng 40%.

Không chỉ vậy, số lượng doanh nghiệp trong nước tham gia trực tiếp vào chuỗi cung ứng toàn cầu còn hạn chế. Ước tính chỉ khoảng 1/6 doanh nghiệp nội địa có liên kết trực tiếp với các chuỗi sản xuất quốc tế. Năng suất lao động của khu vực FDI cũng cao hơn đáng kể so với doanh nghiệp trong nước, phản ánh khoảng cách về công nghệ, quản trị và khả năng tham gia vào các khâu có giá trị gia tăng cao hơn.

Trong bối cảnh dư địa tăng trưởng dựa vào mở rộng quy mô dần thu hẹp, vấn đề đặt ra không chỉ là thu hút thêm vốn đầu tư, mà còn là khai thác hiệu quả hơn dòng vốn này. Đây cũng là bối cảnh thúc đẩy việc nghiên cứu và triển khai mô hình khu thương mại tự do (Free Trade Zone – FTZ), được xem như bước nâng cấp chiến lược nhằm tái cấu trúc không gian thương mại và nâng cao vị thế của Việt Nam trong chuỗi giá trị toàn cầu.

Khác với các chính sách ưu đãi đầu tư truyền thống chủ yếu tập trung vào giảm thuế hoặc hỗ trợ chi phí, FTZ hướng tới việc tạo ra một không gian kinh tế với cơ chế vận hành đặc thù. Trong khu vực này, hàng hóa có thể được đưa vào lưu kho, phân loại, gia công hoặc tái xuất với quy trình hải quan đơn giản hơn và thời gian xử lý nhanh hơn.

Trong thương mại quốc tế, tốc độ và sự minh bạch của thủ tục là yếu tố cạnh tranh quan trọng. Khi doanh nghiệp có thể dự đoán chính xác thời gian thông quan và chi phí vận chuyển, họ sẽ dễ dàng tối ưu hóa chuỗi cung ứng toàn cầu.

Theo nhóm chuyên gia phân tích của VNDirect gồm ông Đặng Huy Hoàng và ông Nguyễn Thanh Tuấn, Việt Nam không thiếu các chính sách ưu đãi đầu tư nhưng lại thiếu một mô hình tích hợp đủ lớn để giảm “ma sát thể chế”. Điều này khiến chi phí logistics của Việt Nam vẫn ở mức cao, khoảng 16 -17% GDP, cao hơn so với nhiều quốc gia trong khu vực.

Bên cạnh đó, hệ thống khu công nghiệp và trung tâm logistics hiện phát triển khá phân tán, thiếu sự kết nối tập trung, làm gia tăng chi phí vận hành trong chuỗi cung ứng. Mô hình FTZ được kỳ vọng sẽ góp phần giải quyết ba nút thắt lớn của nền kinh tế gồm thủ tục hành chính phức tạp, hạ tầng logistics phân mảnh và thiếu các trung tâm điều phối chuỗi cung ứng quy mô lớn.

Năm 2026 được xem là dấu mốc khi Việt Nam bắt đầu thí điểm mô hình FTZ tại ba trung tâm lớn gồm Đà Nẵng, Hải Phòng và Thành phố Hồ Chí Minh. Mỗi địa phương được định vị với vai trò khác nhau trong cấu trúc thương mại quốc gia.

Tại Đà Nẵng, FTZ được xem như “phòng thí nghiệm thể chế”, nơi thử nghiệm mô hình kết hợp giữa logistics, công nghệ số và các dịch vụ chất lượng cao. Trong khi đó, Hải Phòng đóng vai trò cửa ngõ thương mại phía Bắc, gắn với chuỗi cung ứng Đông Á thông qua hệ thống cảng biển nước sâu và mạng lưới khu công nghiệp phát triển mạnh.

Ở phía Nam, Thành phố Hồ Chí Minh hướng tới vai trò điều phối dòng hàng và dòng vốn, gắn với chiến lược xây dựng trung tâm tài chính quốc tế trong tương lai.

Theo định hướng dài hạn của cơ quan quản lý, đến năm 2045 Việt Nam có thể hình thành từ 8–10 khu thương mại tự do quy mô quốc tế. Nếu vận hành hiệu quả, các FTZ có thể đóng góp khoảng 15–20% GDP trong dài hạn và giúp Việt Nam chuyển từ vai trò “điểm dừng kỹ thuật” sang “điểm trung chuyển thực sự” trong chuỗi logistics khu vực.

Bên cạnh đó, theo đánh giá của CBRE, sự hình thành các khu thương mại tự do tại cả miền Bắc và miền Nam sẽ trở thành một trong những động lực quan trọng thúc đẩy thị trường bất động sản công nghiệp.

Các khu vực xung quanh Sân bay quốc tế Long Thành ở phía Nam và khu kinh tế ven biển phía Nam Hải Phòng được dự báo sẽ phát triển thành những trung tâm công nghiệp và logistics lớn trong tương lai.

Dữ liệu của CBRE cho thấy đến giữa năm 2026, miền Bắc dự kiến có thêm khoảng 664 ha đất công nghiệp, 526.000 m² nhà xưởng xây sẵn và 363.000 m² nhà kho xây sẵn. Trong khi đó, miền Nam có thể bổ sung khoảng 1.012 ha đất công nghiệp, 912.000 m² nhà xưởng xây sẵn và 133.000 m² nhà kho xây sẵn.

Về nhu cầu thuê, thương mại điện tử và logistics đang là nhóm khách hàng thúc đẩy hoạt động thuê kho tại miền Nam, trong khi ngành điện tử tiếp tục đóng vai trò chủ lực tại miền Bắc.

Trong số các địa phương triển khai FTZ, Hải Phòng được đánh giá là một trong những điểm sáng đáng chú ý. Theo bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc Thị trường của JLL Việt Nam tại Hà Nội, khu thương mại tự do với quy mô lớn và chính sách đặc biệt sẽ giúp gia tăng sức hút đầu tư vào các lĩnh vực công nghệ cao, logistics và dịch vụ tài chính.

Nhờ vị trí cửa ngõ giao thương chiến lược của miền Bắc, Hải Phòng có khả năng kết nối mạnh mẽ giữa nội vùng, liên vùng và quốc tế, trở thành điểm trung chuyển hàng hóa lớn của khu vực. Đến cuối năm 2025, thành phố có 1.761 dự án FDI còn hiệu lực với tổng vốn đăng ký hơn 50 tỷ USD.

Trong dài hạn, FTZ không chỉ tác động tới thương mại và bất động sản công nghiệp mà còn có thể ảnh hưởng tới cấu trúc tăng trưởng của nền kinh tế. Khi các rào cản thủ tục được giảm bớt và hệ thống logistics được tối ưu hóa, doanh nghiệp sẽ có điều kiện đầu tư nhiều hơn cho nghiên cứu - phát triển, đổi mới công nghệ và nâng cao giá trị gia tăng trong chuỗi sản xuất.

FTZ vì vậy không chỉ là một mô hình ưu đãi đầu tư mới, mà còn là bước thử nghiệm chiến lược nhằm nâng cấp vai trò của Việt Nam trong chuỗi giá trị toàn cầu. Nếu được triển khai hiệu quả, mô hình này có thể mở ra một chu kỳ tăng trưởng mới, nơi thương mại không chỉ mở rộng về quy mô mà còn gia tăng đáng kể về chất lượng và chiều sâu.