Đất thương mại dịch vụ: Tiềm năng lớn, chính sách còn “bỏ ngỏ”

Chiều 31/7, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phối hợp với Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức Tọa đàm “Đất thương mại dịch vụ - Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách” nhằm tập trung đánh giá tổng quan về vai trò và bản chất pháp lý của đất thương mại dịch vụ.

Đồng thời, nhận diện khoảng trống pháp lý và đề xuất hoàn thiện chính sách, pháp luật để bất động sản trên đất thương mại dịch vụ phát triển tương xứng với tiềm năng và giá trị mà loại hình này đem lại, góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường.

TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhận xét, thương mại, dịch vụ có vai trò quan trong quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng hiện đại, phát triển dịch vụ, thương mại, đô thị hóa và hội nhập.

Trong các nền kinh tế phát triển, đất thương mại, dịch vụ được quy hoạch bài bản, sử dụng hiệu quả để hình thành nên các trung tâm tài chính, dịch vụ logistics, hạ tầng tiêu dùng - giải trí, khu phức hợp thương mại - lưu trú - giáo dục - y tế… đóng góp trực tiếp vào tăng trưởng GDP, tạo việc làm, thu hút đầu tư và nâng cao chất lượng sống đô thị.

Ở Việt Nam, mặc dù đã xuất hiện nhiều mô hình sáng tạo trên đất thương mại dịch vụ như shophouse, condotel, officetel, trung tâm thương mại, tổ hợp logistics…, nhưng thực tế vẫn chưa tương xứng và phát huy hiệu quả so với với tiềm năng.

Nhận thức về bản chất pháp lý, chức năng sử dụng, quyền của người sử dụng đất và tài sản trên đất thương mại dịch vụ vẫn còn nhiều bất cập, thậm chí sai lệch. Bên cạnh đó, nhiều chính sách, pháp luật liên quan đến đất thương mại dịch dụ vẫn còn tồn tại những khoảng trống hoặc điểm nghẽn, đòi hỏi cần có những điều chỉnh đột phá trong quá trình sửa đổi luật trong giai đoạn tới - ông Khôi chia sẻ.

Ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng - Giám đốc Điều hành Khu vực, Tập đoàn Novaland phản ánh, để triển khai một dự án bất động sản nghỉ dưỡng với quy mô cả ngàn hecta đòi hỏi rất nhiều thời gian cho khâu chuẩn bị đầu tư và đối với một số dự án chủ đầu tư nhận chuyển nhượng lại thì thời gian thực hiện dự án không còn dài. Ví dụ thời gian 50 năm nhưng do những vướng mắc nên dự án đã kéo dài từ 10 - 20 năm, dẫn đến thời gian thực hiện còn lại của dự án chỉ còn khoảng hơn 30 năm.

Nếu cộng với khâu chuẩn bị đầu tư, thực hiện các thủ tục pháp lý, thi công xây dựng… sẽ kéo dài thêm khoảng 2 - 3 năm, có những dự án đến 5 năm. Do đó khi đến tay khách hàng thì thời hạn sử dụng đất còn lại rất ngắn. Bởi vậy, doanh nghiệp đề xuất, trong Luật Đất đai sửa đổi sắp tới sẽ cho phép được gia hạn thời gian thực hiện dự án cũng như thời gian sở hữu tính từ thời điểm có những công tác điều chỉnh hoặc công tác khởi động lại.

Phản ánh của Tập đoàn Novaland cũng là khó khăn mà nhiều doanh nghiệp bất động sản khác đang gặp phải. Liên quan đến vấn đề này, GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Kinh tế - Tài chính của Quốc hội, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ phân tích, hiện Luật Đất đai đang trong quá trình sửa đổi và cần nhìn nhận về đất thương mại dịch vụ một cách khách quan, xuất phát từ thực tiễn chứ không theo cảm tính chủ quan. Bởi đây là loại hình đất có giá trị thực tiễn rất lớn nhưng trong nhận thức chung vẫn chưa được đánh giá đúng mức.

“Từ trước đến nay, chúng ta thường có xu hướng coi trọng đất ở hơn vì đây là loại đất được xác định là sử dụng ổn định lâu dài, có thể mua bán, thừa kế, sở hữu vô thời hạn. Còn đất thương mại dịch vụ thường được gắn với khái niệm đất kinh doanh, có thời hạn, nên nhiều người có tâm lý e ngại. Tuy nhiên, nếu đất thương mại dịch vụ vẫn phù hợp quy hoạch, định hướng đầu tư phát triển của vùng, khu vực, vẫn đóng góp vào sự phát triển kinh tế của vùng, thì vẫn được tiếp tục gia hạn ở các chu kỳ tiếp theo” - ông Cường phân tích.

Điều đó có nghĩa là đất thương mại dịch vụ hoàn toàn có thể được khai thác lâu dài không khác gì đất ở. Ngoài ra, bất kể đất nào, dù là đất ở có thời hạn sử dụng lâu dài, nhưng khi Nhà nước cần thu hồi vì lợi ích quốc gia công cộng thì vẫn phải thu hồi theo đúng quy định của pháp luật.

Về bản chất sinh lợi, đất ở chủ yếu phục vụ nhu cầu chỗ ở, có thể tạo ra giá trị sử dụng, nhưng khả năng sinh lợi kinh tế là hạn chế. Còn đất thương mại dịch vụ thì tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế, thúc đẩy sản xuất, tạo việc làm, đóng góp ngân sách, góp phần hình thành các trung tâm kinh tế phát triển sôi động.

Dưới góc độ cơ quan quản lý nhà nước, bà Tống Thị Hạnh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhận xét, nếu nhìn đất thương mại dịch vụ cần nhìn tổng thể từ khâu quy hoạch đến công tác đầu tư xây dựng, kinh doanh sản phẩm, quản lý sản phẩm cũng như mục đích sử dụng và các công cụ quản lý của nhà nước liên quan đến đất thương mại dịch vụ.

Hiện mối quan tâm mới chỉ xoay quanh câu chuyện đầu tư và hiệu quả kinh doanh như các vấn đề về vốn, tiền sử dụng đất, miễn giảm tiền sử dụng đất hay câu chuyện hết thời hạn sử dụng đất thì có bị thu hồi hay không… 

Nhiều ý kiến cho rằng, nguyên nhân khiến loại hình đất thương mại dịch vụ kém hấp dẫn đầu tư là do câu chuyện thu tiền sử dụng đất thế nào, hạn chế quyền sử dụng đất, hay vấn đề đất thuê trả tiền một lần, đất thuê trả tiền hằng năm... Tuy nhiên, yếu tố quy hoạch - liệu có đủ sức thu hút hay không - lại chưa được quan tâm đúng mức, trong khi thực tế cho thấy nhiều quy hoạch hiện hành rất hấp dẫn - bà Hạnh phân tích

Từ góc độ của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, ông Phạm Ngô Hiếu - Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho rằng đây là một chủ đề rất nóng, có ý nghĩa thực tiễn cao, góp thêm ý kiến thiết thực vào quá trình sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2024.

Hiện nay, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang tổ chức lấy ý kiến rộng rãi để hoàn thiện dự thảo luật. Tuy nhiên, cũng cần có cái nhìn khách quan hơn. Có ý kiến nói đất thương mại dịch vụ là "con ghẻ", nhưng thực tế không hẳn như vậy.

Trong 10 năm qua, diện tích đất thương mại dịch vụ đã tăng trưởng hơn 100%, từ khoảng 25.000 ha (2015) lên hơn 50.000 ha trên toàn quốc. Rõ ràng đây là một mảng hấp dẫn, thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia đầu tư. Tại Luật Đất đai 2024, đất đa mục đích về cơ bản là các loại đất khác sử dụng cho mục đích thương mại dịch vụ. Về mặt bản chất, đất thương mại dịch vụ là một loại hình trong nhóm đất phi nông nghiệp, cụ thể là đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.

Đây là loại tư liệu sản xuất phục vụ cho quá trình kinh doanh sản xuất. Ngay từ Luật Đất đai 2013, đã bắt đầu tách rõ nhóm đất sản xuất kinh doanh và nhóm đất thương mại dịch vụ để phản ánh đúng mục tiêu sử dụng đất. Một nhóm là phục vụ sản xuất, một nhóm là thương mại, dịch vụ như trung tâm thương mại, khách sạn…

Hiện đất thương mại dịch vụ đã được nhìn nhận rõ ràng hơn, được xác định là loại đất quan trọng và có những cơ chế ưu đãi nhất định. Tuy nhiên, cơ quan quản lý vẫn tiếp nhận các góp ý để chính sách được hoàn thiện hơn trong thời gian tới - ông Hiếu cho hay.

Thực tế, đất thương mại dịch vụ được xác định từ đầu trong luật là thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, để tạo ra sự ổn định cho quá trình đầu tư. Đi cùng với đó, những nhà đầu tư có năng lực cũng yên tâm thực hiện dự án và có được những công trình tốt. Bản thân một số doanh nghiệp cũng thấy còn nhiều điểm cần được trao đổi thêm.

Đơn cử như doanh nghiệp kinh doanh kiểu "tay không bắt giặc", chỉ có một vài thỏa thuận sơ bộ, chưa triển khai gì nhưng đã tìm cách bán dự án. Do đó, phải đánh giá toàn diện, tránh tình trạng một dự án kéo dài 20 năm vẫn không triển khai được. Cốt lõi ở đây là phải phát triển dự án, giải quyết được công ăn việc làm, thúc đẩy phát triển tại địa phương.

Theo ông Hiếu, khi đã quy định là đất thương mại dịch vụ tức là có sự tham gia quản lý của nhà nước. Khi giao cho doanh nghiệp phát triển dự án, thì phải thực hiện theo quy định pháp luật về đầu tư, về kinh doanh bất động sản và khi đến tay người sử dụng thì áp dụng giao dịch dân sự.

Từ đó, khi đến tay người sử dụng cuối cùng, tài sản trên đất phải tạo ra giá trị sử dụng và giá trị kinh tế thực chất. Vậy nên cần nhìn từ nhiều phía, từ góc độ Nhà nước, doanh nghiệp, người dân để xác định đâu là khoảng trống pháp lý cần bổ sung, đâu là chính sách cần điều chỉnh.

Mục tiêu là làm sao để doanh nghiệp bất động sản triển khai dự án tốt hơn và để đất thương mại dịch vụ trở thành một trong những loại đất dẫn đầu trong việc tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế.