Doanh nghiệp xây dựng nhà ở tại Mỹ đối mặt cuộc chiến giá

Sau 4 năm nắm ưu thế nhờ thị trường nhà cũ khan hiếm, các tập đoàn xây dựng nhà ở tại Mỹ đang đối mặt với sự cạnh tranh gay gắt khi chủ sở hữu nhà cũ chấp nhận giảm giá và tăng ưu đãi để bán tài sản.

Trong 3 tháng tính đến tháng 8/2026, giá bán nhà trung bình tại khu vực phía Tây của tập đoàn Lennar đã giảm 44.000 USD, tương đương mức giảm 7% so với cùng kỳ năm trước, trong khi khu vực miền Trung cũng ghi nhận mức giảm 5%.

Tương tự, công ty KB Home đã phải hạ dự báo giá bán trung bình trong quý 4 từ 500.000 USD xuống còn 480.000 USD nhằm giữ chân khách hàng trước làn sóng giảm giá tại khu vực Nam California.

Theo dữ liệu từ tổ chức Redfin- một trong những công ty môi giới và công nghệ bất động sản hàng đầu tại Mỹ, trong 4 tuần tính đến ngày 20/9, có tới 21% người bán nhà cũ đã chủ động hạ giá niêm yết.

Bên cạnh việc giảm giá niêm yết, các hình thức ưu đãi gián tiếp như hỗ trợ chi phí làm thủ tục hoặc kinh phí sửa chữa cũng gia tăng mạnh mẽ. Trong tháng 8/2026, có 45% người bán nhà cũ chấp nhận đưa ra các khoản ưu đãi cho người mua, và tỷ lệ này lên tới 7/10 người bán tại các thị trường dư cung như Atlanta và Nashville. Dữ liệu từ các công ty môi giới bất động sản cho thấy lượng nhà niêm yết trên thị trường trong tháng 9 chỉ còn thấp hơn 5% so với mốc trước đại dịch năm 2019.

Trong giai đoạn 2022-2025, doanh số nhà mới tại Mỹ từng tăng 7% nhờ các tập đoàn xây dựng chi tiền hỗ trợ giảm lãi suất thế chấp thấp hơn 1 đến 2 điểm phần trăm so với lãi suất thị trường. Tuy nhiên, giải pháp này đang bào mòn lợi nhuận khi Lennar phải tung ra các gói kích cầu trị giá tới 12% giá trị căn nhà, kéo biên lợi nhuận gộp trong 3 tháng tính đến tháng 8 xuống còn 15,8% - mức thấp tương đương giai đoạn khủng hoảng tài chính 2008-2009.

Theo tính toán của chuyên gia Edward Pinto thuộc Trung tâm AEI Housing Center, với gói cam kết tài trợ 100 triệu USD, chi phí để tập đoàn xây dựng hạ 1 điểm phần trăm lãi suất hiện đã tăng từ 3,8 triệu USD ở thời điểm cuối năm ngoái lên 5,4 triệu USD do mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao.

Sức mua trên thị trường sụt giảm mạnh khi lãi suất thế chấp vượt mốc 7%. Giám đốc nghiên cứu Rick Palacios thuộc Công ty nghiên cứu và tư vấn John Burns cho biết doanh số bán nhà mới trên mỗi khu dân cư trong tháng 9 đã lao dốc 18% so với tháng 8, vượt xa mức giảm bình thường 4% theo mùa.

Đánh giá về triển vọng dài hạn, chuyên gia phân tích ngành xây dựng nhà ở, Ngân hàng UBS John Lovallo nhận định bối cảnh khắc nghiệt đang buộc các doanh nghiệp Mỹ tối ưu hóa quy trình vận hành và rút ngắn thời gian thi công xuống mức kỷ lục.