Đầu tư cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp: Lợi thế và rủi ro trong năm 2024

Báo cáo đánh giá mới nhất của CTCP Chứng khoán SSI (SSI Research) dự báo với nguồn cung hạn chế, giá cho thuê đất năm 2024 của các chủ đầu tư khu công nghiệp niêm yết sẽ tăng bình quân 15,5% so với năm 2023.

Theo SSI Research, nguồn cung đất khu công nghiệp được dự báo vẫn hạn chế trong năm 2024 do các vấn đề về định giá đất, đấu giá chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất khu công nghiệp và đền bù giải phóng mặt bằng vẫn gặp khó khăn.

Hiện nhiều chủ đầu tư khu công nghiệp niêm yết đã ký Biên bản ghi nhớ (MoU) về việc cho thuê đất công nghiệp với các khách thuê mới trong nửa cuối năm 2023. Do đó, các hợp đồng này sẽ được chuyển thành hợp đồng chính thức và ghi nhận doanh thu trong năm 2024.

Tuy nhiên, theo đánh giá mới nhất của Công ty Chứng khoán FPT Securities (FPTS), cả nước hiện đang có khoảng 34 khu công nghiệp đang trong quá trình hoàn thiện pháp lý và 7 khu công nghiệp đang được đẩy nhanh giải phóng mặt bằng tại các tỉnh Hải Dương, Thái Nguyên, Thái Bình, Bà Rịa – Vũng Tàu…Theo đó, nguồn cung đất khu công nghiệp trên cả nước sẽ đạt 142.000 ha trong năm 2024, tăng 12.000 ha tương đương 9% so với năm 2023, góp phần giúp diện tích đất sẵn sàng cho thuê tăng thêm tới 36% so với năm 2023.

Về nhu cầu thuê đất khu công nghiệp, SSI Research cho biết tại miền Bắc, nhu cầu thuê đất khu công nghiệp dự kiến sẽ cao trong năm 2024, được thúc đẩy nhờ xu hướng chuyển dịch cơ sở sản xuất, chủ yếu trong ngành điện tử và bán dẫn. Ở miền Nam, nhu cầu thuê đất khu công nghiệp của các doanh nghiệp sản xuất (dệt may, gỗ, da giày), logistics và thực phẩm, đồ uống cũng được cải thiện. Với nguồn cung vẫn chưa dồi dào, giá cho thuê đất năm 2024 của các chủ đầu tư khu công nghiệp niêm yết dự kiến tăng bình quân 15,5% so với năm 2023.

Còn dự báo mới nhất của FPTS, giá thuê đất khu công nghiệp tại các thị trường cấp 1 trong năm nay dự kiến tăng 4% ở miền Bắc và tăng 7% tại miền Nam. Thị trường cấp 1 ở miền Bắc gồm: Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Dương, Hải Phòng, và Hưng Yên; ở miền Nam gồm: TP.Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai, và Long An.

FPTS cũng nhận định xu hướng gia tăng đất khu công nghiệp sẽ diễn ra trong dài hạn, phù hợp với Quyết định Phân bổ chỉ tiêu Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050, Kế hoạch sử dụng đất quốc gia 5 năm 2021-2025.”

Với các dự báo về giá thuê đất khu công nghiệp tăng như vậy, nhiều doanh nghiệp niêm yết liên quan đến lĩnh vực bất động sản công nghiệp như Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (mã chứng khoán KBC), Tổng Công ty IDICO-CTCP (mã chứng khoán IDC) hay CTCP Sonadezi Châu Đức (mã chứng khoán SZC)… được hưởng lợi.

Đối với KBC, khu công nghiệp Tràng Duệ 3 với tổng diện tích lên tới 687 ha (An Lão, Hải Phòng) sẽ đóng góp vào kết quả kinh doanh chung ngay trong năm 2024. Mặc dù dự án vẫn đang trong quá trình hoàn tất thủ tục pháp lý nhưng đã có một số khách hàng đang chờ để thuê ngay khi nhận được phê duyệt cuối cùng vì khu công nghiệp này có vị trí địa lý thuận lợi và nằm trong Khu kinh tế Đình Vũ - Cát Hải, nơi có nhiều chính sách ưu đãi thuế hơn (thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế xuất nhập khẩu, thuế giá trị gia tăng ưu đãi) so với các khu vực có khu công nghiệp khác.

KBC cũng đang xúc tiến triển khai dự án Khu đô thị Tràng Cát quy mô gần 585 ha tại TP.Hải Phòng với tổng kinh phí phát triển dự kiến là 11.328 tỷ đồng. Hiện toàn bộ diện tích đất đã được UBND TP.Hải Phòng bàn giao cho công ty. Trong quý 4/2023, KBC cũng bàn giao hơn 10 ha đất và giải phóng 108 ha mặt bằng còn lại tại Khu công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh (tỉnh Bắc Ninh), và bàn giao 18 ha đất tại Khu công nghiệp Tân Phú Trung (TP.Hồ Chí Minh). Ngoài ra, KBC cũng sẽ bàn giao 22 ha đất cho thuê còn lại tại Khu công nghiệp Quang Châu (tỉnh Bắc Giang), theo đó khu công nghiệp này sẽ được lấp đầy hoàn toàn.

Đối với IDC, doanh nghiệp này từ nửa cuối năm 2023 đã ký các thoả thuận ghi nhớ (MoU) và hợp đồng cho thuê tại khu công nghiệp Hựu Thạnh (Long An) với diện tích đạt 35 ha (tăng 35% so với năm 2023) và khoản 376 tỷ đồng lợi nhuận bất thường từ tiến độ chuyển nhượng lô đất thương mại tại khu đô thị mở rộng Phường 6, TP Tân An, Long An cho Aeon Việt Nam.

Đối với SZC, theo đánh giá của nhiều tổ chức tài chính, mặc dù hoạt động kinh doanh chỉ gói gọn trong một quỹ đất duy nhất là Khu công nghiệp Châu Đức, nhưng Sonadezi Châu Đức vẫn còn dư địa để duy trì hoạt động kinh doanh ổn định trong 8-10 năm nữa. Trong đó, mảng cốt lõi là khu công nghiệp hiện tại còn khoảng 500 ha đất chưa cho thuê, với tốc độ cho thuê khoảng 30-50 ha/năm. Trong khi đó, giá cho thuê đất hiện nay của Sonadezi Châu Đức đang thấp hơn rất nhiều so với mặt bằng chung hiện nay là 120 USD/m2/chu kỳ thuê. Mặc dù mức giá thuê thấp của Sonadezi Châu Đức đã phản ánh phần nào những bất lợi của Khu công nghiệp Châu Đức nhưng với việc cơ sở hạ tầng xung quanh và các tuyến giao thông kết nối trọng điểm đang được cải thiện mạnh mẽ thì Sonadezi Châu Đức vẫn còn nhiều dư địa để tăng giá đất cho thuê.

Tuy nhiên, SSI research cũng cho rằng, doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp có thể phải đối mặt với một số khó khăn khi thuế tối thiểu toàn cầu áp dụng từ ngày 1/1/2024 sẽ làm giảm các ưu đãi thuế hấp dẫn dành cho khách thuê trong khu công nghiệp so với thời điểm trước đó khi ưu đãi gồm miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 2 năm đầu hoạt động, giảm 50% thuế trong 4 năm tiếp theo.

Trên thị trường chứng khoán, chốt phiên giao dịch ngày hôm qua 21/2, cổ phiếu KBC giảm 0,63% và đóng cửa ở mức 31.750 đồng/cổ phiếu; cổ phiếu IDC tăng 1,43% và đóng cửa ở mức 56.600 đồng/cổ phiếu; cổ phiếu SZC tăng 1,45% và đóng cửa ở mức 42.000 đồng/cổ phiếu.