Động lực mới cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng

Bên cạnh nhu cầu nghỉ dưỡng, hội họp và công tác, du lịch sự kiện đang trở thành một nguồn cầu đáng chú ý của ngành khách sạn. Việc Việt Nam thu hút nghệ sĩ quốc tế, tổ chức các chương trình âm nhạc quy mô lớn tại những điểm đến du lịch tạo cơ hội gia tăng lượng khách lưu trú, kéo theo chi tiêu cho ăn uống, mua sắm, vận chuyển và giải trí. Các chuyên gia cho rằng, những sự kiện âm nhạc quy mô lớn (concert) có thể thúc đẩy nhu cầu lưu trú, gia tăng chi tiêu du lịch và mở ra nguồn cầu mới cho bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, cơ hội đầu tư không chỉ nằm ở khả năng kín phòng mà còn phụ thuộc hiệu quả vận hành và sức hút của điểm đến quanh năm.

Concert mở thêm nguồn cầu cho khách sạn

Theo ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam và Campuchia, nhóm khách sạn 3-4 sao trong bán kính khoảng 3 km từ địa điểm tổ chức thường có lợi thế thu hút đông khách nhờ vị trí thuận tiện. Trong khi đó, khách sạn cao cấp có thể khai thác nhóm khách quốc tế và bán các gói dịch vụ có giá trị cao hơn.

Tuy nhiên, khả năng hưởng lợi không chỉ phụ thuộc khoảng cách đến địa điểm tổ chức. Kết nối giao thông, phương án di chuyển, an ninh và chất lượng dịch vụ cũng ảnh hưởng đến quyết định đặt phòng của du khách. Các khách sạn có thể tăng tính cạnh tranh bằng cách linh hoạt giờ nhận, trả phòng, bố trí phương tiện đưa đón sau chương trình và điều chỉnh chính sách giá theo diễn biến nhu cầu.

Với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, những sự kiện thu hút đông người có thể giúp cải thiện công suất phòng, nhất là trong các giai đoạn thấp điểm. Lượng khách tăng còn tạo cơ hội gia tăng doanh thu từ nhà hàng, quầy bar, dịch vụ chăm sóc sức khỏe và các tiện ích khác trong khu lưu trú.

​Ông Nguyễn Tiến Đạt, Phó Chủ tịch Hiệp hội Du lịch Hà Nội, Tổng Giám đốc AZA Travel dẫn chứng, concert BigBang diễn ra trong hai ngày 24-25/10 tại Hà Nội có khả năng tạo tác động kinh tế đáng kể đối với du lịch Thủ đô. Nếu tính tổng thu từ khách du lịch trong hai ngày diễn ra sự kiện theo phương pháp thống kê tương tự concert Blackpink năm 2023, con số có thể đạt 650-800 tỷ đồng. Giá trị lớn nhất là biến khán giả thành du khách, kéo dài thời gian lưu trú để chi tiêu lan tỏa sang phố cổ, ẩm thực, điểm tham quan ngoại thành.

Còn theo ông Trịnh Lê Anh, Trưởng bộ môn Quản trị sự kiện, Khoa Du lịch học, Trường Đại học Khoa học Xã hội và Nhân văn, nhóm "du khách sự kiện", tức người đến Hà Nội chủ yếu để dự concert, tạo nguồn thu đáng kể. Lịch trình của họ xoay quanh ngày diễn, sẵn sàng chi lớn trong thời gian ngắn cho vé, máy bay, khách sạn, ăn uống. Bởi giờ đây du khách mua cảm xúc chứ không chỉ mua một dịch vụ.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cho rằng, hiệu ứng này có thể chỉ tập trung vào một số ngày nhất định. Nếu không có kế hoạch khai thác phù hợp, khách sạn khó duy trì mức giá và công suất cao sau khi sự kiện kết thúc.

Hiệu quả đầu tư không chỉ nằm ở công suất phòng

Tren thực tế, một khách sạn kín phòng chưa chắc đạt lợi nhuận cao. Khi lượng đặt phòng tăng đột biến, doanh nghiệp có thể phải bổ sung nhân sự, tăng chi phí an ninh, vận chuyển, vệ sinh và hoa hồng cho các kênh phân phối. Nếu chi phí phát sinh lớn, phần lợi nhuận tăng thêm có thể thấp hơn kỳ vọng.

Áp lực vận hành còn đến từ xu hướng tăng chi phí nhân công, năng lượng và bảo trì. Ông Jackson dẫn chứng, như tại Phú Quốc, chi phí nhân sự có thể cao gấp đôi so với vị trí tương đương tại đất liền do phát sinh thêm chi phí chỗ ở, đi lại và phụ cấp. Trong bối cảnh đó, việc đánh giá hiệu quả khai thác cần vượt ra ngoài các chỉ số công suất phòng và giá bán.

Khi đó, chủ sở hữu và đơn vị vận hành cần theo dõi đồng thời giá phòng bình quân (ADR), doanh thu phòng trên mỗi phòng sẵn có (RevPAR), lợi nhuận hoạt động gộp trên mỗi phòng sẵn có (GOPPAR), thu nhập hoạt động ròng (NOI) và tỷ suất sinh lời trên vốn đầu tư. 

Điều quan trọng là xác định phần lợi nhuận tăng thêm sau khi trừ toàn bộ chi phí liên quan đến sự kiện, thay vì chỉ nhìn vào mức tăng doanh thu. Đây cũng là cơ sở để chủ đầu tư đánh giá khả năng khai thác dài hạn của tài sản và lựa chọn phương án phân bổ nguồn lực phù hợp - ông Jackson phân tích. 

Với các khách sạn hiện hữu, sự kiện âm nhạc có thể là cơ hội cải thiện hiệu quả sử dụng phòng trong mùa thấp điểm, điều chỉnh giá bán và gia tăng doanh thu từ dịch vụ bổ sung. Trong khi đó, quyết định phát triển dự án mới cần được cân nhắc trên cơ sở rộng hơn.

Bởi xây dựng khách sạn không phải bài toán khó nhất mà thách thức nằm ở việc thu hút đủ khách và duy trì khả năng khai thác có lợi nhuận. Tăng nguồn cung lưu trú không đồng nghĩa với việc điểm đến có thêm du khách. Vì vậy, những dự án mới cần được đặt trong mối liên hệ với khả năng kết nối, hệ sinh thái dịch vụ và lịch tổ chức sự kiện của địa phương.

Một concert thành công có thể tạo ra một cuối tuần kinh doanh sôi động. Nhưng nếu điểm đến duy trì được lịch sự kiện đều đặn, hiệu quả có thể lan tỏa rộng hơn, góp phần tạo nguồn cầu ổn định cho khách sạn và các loại hình bất động sản du lịch.

Về dài hạn, mô hình khu nghỉ dưỡng phức hợp có thể mở rộng cơ hội khai thác nhờ kết hợp lưu trú với giải trí, mua sắm, hội nghị và chăm sóc sức khỏe. Khi đó, sự kiện âm nhạc không còn là hoạt động đơn lẻ mà trở thành một phần trong hệ sinh thái trải nghiệm, giúp kéo dài thời gian lưu trú và tăng mức chi tiêu của khách.

Để đạt mục tiêu này, các đơn vị vận hành cần chủ động tạo nguồn cầu thay vì chỉ chờ những chương trình lớn. Ông Jackson khuyến nghị, khách sạn cần tăng cường tiếp cận thị trường quốc tế, hợp tác với đơn vị tổ chức sự kiện, hãng hàng không và cơ quan xúc tiến du lịch. Những cơ sở lưu trú gần địa điểm biểu diễn cũng có thể phối hợp quảng bá điểm đến, xây dựng gói dịch vụ chung hoặc triển khai các chương trình tiếp thị liên kết.

Trong cuộc cạnh tranh thu hút khách, đối thủ của một khách sạn không chỉ là cơ sở lưu trú lân cận mà còn có thể là những điểm đến khác trong khu vực. Vì vậy, lợi thế dài hạn phụ thuộc vào khả năng phối hợp giữa doanh nghiệp khách sạn, đơn vị tổ chức sự kiện và địa phương để hình thành sản phẩm du lịch có sức hút riêng.

Concert có thể tạo cú hích cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng thông qua lượng khách tăng, doanh thu dịch vụ mở rộng và khả năng cải thiện hiệu suất khai thác tài sản. Tuy nhiên, để chuyển những đợt tăng trưởng ngắn hạn thành giá trị bền vững, điểm đến cần xây dựng lịch sự kiện đủ sức hấp dẫn, còn doanh nghiệp phải kiểm soát chi phí và tối ưu hiệu quả vận hành.

Giá trị lớn nhất không nằm ở một đêm diễn kín chỗ, mà ở khả năng biến sự kiện thành lý do để du khách lựa chọn điểm đến, lưu trú lâu hơn và quay trở lại.