Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thêm cơ chế bảo vệ người mua

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đề xuất bãi bỏ nhiều điều kiện kinh doanh, đơn giản hóa thủ tục hành chính, đồng thời bổ sung cơ chế bảo đảm 5% giá trị hợp đồng và tăng minh bạch giao dịch nhằm bảo vệ quyền lợi người mua. Sáng 22/10, tại Kỳ họp thứ hai, Quốc hội Khóa XVI, Bộ trưởng Bộ Tư Pháp Hoàng Thanh Tùng - thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ trình bày Tờ trình về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

* Đề xuất giảm điều kiện kinh doanh, thủ tục hành chính

Theo Bộ trưởng Bộ Tư Pháp Hoàng Thanh Tùng, sửa đổi toàn diện Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 theo hướng cắt giảm điều kiện đầu tư kinh doanh, đơn giản hóa thủ tục hành chính và tháo gỡ vướng mắc trong thực tiễn. Dự thảo gồm 10 chương, 61 điều, giảm 22 điều so với luật hiện hành.

Một trong những nội dung đáng chú ý là đề xuất bãi bỏ 7 điều kiện đầu tư kinh doanh đối với tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.

Đối với sàn giao dịch bất động sản, dự thảo đề xuất bỏ 5 điều kiện, gồm yêu cầu về tên doanh nghiệp, việc sử dụng cụm từ “sàn giao dịch bất động sản” trong tên gọi, chứng nhận đào tạo quản lý và điều hành sàn, đăng ký hoạt động và công khai quy trình giao dịch.

Với hoạt động môi giới, tư vấn và quản lý bất động sản, dự thảo đề xuất bỏ yêu cầu tổ chức, cá nhân kinh doanh các dịch vụ này phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định hiện hành.

Các điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh cũng được rà soát theo hướng lược bỏ, đơn giản hóa, gồm nhà ở và công trình xây dựng có sẵn, bất động sản hình thành trong tương lai, đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án và điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án.

Về thủ tục hành chính, dự thảo dự kiến cắt giảm 4 trong tổng số 12 thủ tục, trong đó có một thủ tục đăng ký quyền khai thác, sử dụng dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản thuộc thẩm quyền cấp tỉnh, cùng ba thủ tục liên quan đến cấp mới, cấp lại giấy phép hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

Ngoài ra, 7 thủ tục khác được đề xuất đơn giản hóa. Trong đó có thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản thuộc thẩm quyền quyết định của Thủ tướng được chuyển sang UBND cấp tỉnh, thống nhất đầu mối giải quyết với nhóm thủ tục chuyển nhượng dự án thuộc thẩm quyền địa phương.

Theo cơ quan soạn thảo, việc sửa đổi còn nhằm đồng bộ quy định về kinh doanh bất động sản với pháp luật đất đai, đầu tư, nhà ở và các lĩnh vực liên quan; đồng thời phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

* Thêm cơ chế bảo vệ người mua bất động sản

Một nội dung đáng chú ý khác là đề xuất cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản. Theo dự thảo, khoản tiền này có thể được bảo đảm bằng cách chuyển vào tài khoản bảo đảm hoặc theo thỏa thuận giữa các bên.

Quy định dự kiến được xây dựng trong bối cảnh cơ quan soạn thảo rà soát các quy định về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, hướng tới hoàn thiện cơ chế thanh toán và bảo vệ quyền lợi của bên mua, thuê mua.

Trình bày báo cáo thẩm tra dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban kinh và tế tài chính của Quốc hội Phan Văn Mãi Trình cũng đề nghị quy định ngay trong luật các nguyên tắc quản lý khoản tiền còn lại tương đương 5% giá trị hợp đồng và phương án xử lý rủi ro phát sinh.

Đồng thòi, cơ quan thẩm tra cũng đề nghị làm rõ yếu tố tự nguyện trong trường hợp bên mua hoặc thuê mua tự thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Trình tự xác nhận bất động sản đủ điều kiện kinh doanh, thời điểm chấp thuận bảo lãnh và việc phát hành bảo lãnh cho từng người mua cần được quy định rõ để tránh cách hiểu khác nhau khi triển khai.

Bên cạnh đó, cần phân biệt tiền đặt cọc với các khoản thu có bản chất huy động vốn trước thời điểm dự án đủ điều kiện kinh doanh, đồng thời có cơ chế kiểm soát phù hợp đối với các khoản tiền chủ đầu tư thu từ khách hàng.

Tại tờ trình ghi nhận Dự thảo cũng bổ sung quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản được xác lập và thực hiện thông qua phương thức điện tử, đồng thời đề xuất cơ chế công khai hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trên Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản trước khi áp dụng, thay vì phải thực hiện thủ tục đăng ký hợp đồng theo mẫu theo quy định pháp luật khác.

Ngoài ra, dự thảo đề xuất tạo lập mã định danh điện tử cho tổ chức, cá nhân, bất động sản hoặc các đối tượng thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở. Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản cũng được hoàn thiện theo hướng bảo đảm dữ liệu đầy đủ, chính xác và được cập nhật kịp thời.

Theo cơ quan soạn thảo, các thay đổi này nhằm tăng khả năng công khai thông tin, hỗ trợ quản lý và nâng cao tính minh bạch của thị trường. Về phía cơ quan thẩm tra đề nghị tiếp tục làm rõ mối quan hệ giữa công khai hợp đồng mẫu và đăng ký hợp đồng theo mẫu, đồng thời rà soát các trường hợp bắt buộc công chứng, chứng thực và những trường hợp các bên có thể tự lựa chọn.

* Chuyển quyền quyết định chuyển nhượng dự án về địa phương

Đồng thời, tại Dự thảo lần này cũng đề xuất giao UBND cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, kể cả dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ.

Theo cơ quan soạn thảo, việc phân quyền nhằm tăng tính chủ động và trách nhiệm của địa phương trong quản lý, theo dõi và tổ chức thực hiện dự án. Chủ tịch UBND cấp tỉnh sẽ chịu trách nhiệm xem xét, quyết định và kiểm tra việc đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng theo quy định.

Dự thảo đồng thời bổ sung trách nhiệm của chủ đầu tư chuyển nhượng trong việc bàn giao hồ sơ pháp lý, hồ sơ dự án, hồ sơ khách hàng, các khoản tài chính và quyền, nghĩa vụ liên quan, nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp của khách hàng sau khi dự án đổi chủ.

Liên quan đến nội dung này, Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị nghiên cứu thêm trường hợp chủ đầu tư không còn đủ năng lực triển khai hoặc chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, nhưng có bên nhận chuyển nhượng đủ năng lực và cam kết tiếp tục thực hiện dự án.

Cơ quan thẩm tra cho rằng, cần đánh giá các phương án xử lý, khả năng thu hồi tiền, thời gian và chi phí thực hiện, cũng như nghĩa vụ với khách hàng. Một số ý kiến đề nghị xem xét cơ chế cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành trong những điều kiện nhất định, đồng thời xác định rõ trách nhiệm nếu nghĩa vụ không được thực hiện.

Ngoài ra, Dự thảo cũng rà soát quy định đối với bất động sản trên quỹ đất thanh toán cho dự án đầu tư theo hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT), nhằm bảo đảm thống nhất với pháp luật về đối tác công tư (PPP) và đất đai.

Dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đang được trình Quốc hội xem xét. Các nội dung liên quan đến cơ chế bảo đảm 5% giá trị hợp đồng, chuyển nhượng dự án, quyền mua bất động sản của người nước ngoài và quy định về hợp đồng sẽ tiếp tục được thảo luận, hoàn thiện trong quá trình xây dựng luật.

Hôm nay, các đại biểu quốc hội tập trung thảo luận tại tổ về Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cùng 2 luật có liên quan khác là Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi).