Dự án sân Golf Đồi Cù và câu chuyện cơ chế ở Lâm Đồng

Sau khi ông Trần Văn Hiệp, Chủ tịch UBND tỉnh Lâm Đồng bị khởi tố (ngày 2/1/2024), UBND tỉnh bắt đầu có những văn bản chỉ đạo rốt ráo, xử lý những sai phạm của công trình này. Tuy nhiên, thông tin từ ngành chức năng và chủ đầu tư cho thấy để xảy ra vấn đề này thì nguyên nhân một phần thuộc về cơ chế.

Dự án sân Golf Đồi Cù sai phạm những gì?

Dự án tòa nhà Câu lạc bộ Golf thuộc sân Golf Đà Lạt (gọi tắt là Dự án sân Golf Đồi Cù) của Công ty cổ phần Hoàng Gia ĐL triển khai trên khu đất 624.038 m2 tại Đồi Cù, ngay ven hồ Xuân Hương giữa trung tâm thành phố Đà lạt. Dự án có tổng diện tích xây dựng 15.670 m2 gồm khối tiếp đón, khối dịch vụ Golf 1, 2 rộng 6.120m2, bãi đậu xe 3.900m2, giao thông nội bộ, sân bãi 4.850m2, bãi xe buggy 650m2, bãi xe khách VIP 150m2.

Ngày 4/1/2024, UBND thành phố Đà Lạt đã ban hành 2 quyết định xử phạt Công ty cổ phần Hoàng Gia ĐL số tiền 240 triệu đồng vì xây dựng công trình không phép, sai phép. Cụ thể, khối công trình dịch vụ 1 gồm: 1 hầm, 1 trệt, 1 lầu trên diện tích mặt sàn mới được Sở Xây dựng Lâm Đồng cấp phép xây dựng tầng hầm, nhưng chủ đầu tư đã xây vượt phép mặt sàn tầng hầm 261 m2 và xây dựng không phép 2 tầng phía trên với diện tích mặt sàn trên 3.000 m2. Đối với khối dịch vụ 2 dù chưa được cấp phép, nhưng chủ đầu tư đã xây dựng khối nhà 5 tầng có 2 tầng hầm với tổng diện tích trên 20.000m2; trong đó 1 phần công trình xây trên đất chưa chuyển đổi mục đích sử dụng.

Trước đó, ngày 15/12/2023, doanh nghiệp này cũng bị Thanh tra Sở Tài nguyên Môi trường phạt 45 triệu đồng về hành vi vi phạm xây dựng công trình trên đất chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất, buộc nộp lại số tiền hưởng lợi hơn 500 triệu đồng.

Ngày 11/1/2024, tại văn bản số 334/UBND-XD, ông Võ Ngọc Hiệp, Phó chủ tịch UBND tỉnh Lâm Đồng đã chỉ đạo UBND thành phố Đà Lạt yêu cầu chủ đầu tư chấp hành việc tự giác tháo dỡ các hạng mục công trình tự ý xây dựng không phép, sai phép, hoàn thành tháo dỡ trước ngày 25/1/2024. Quá thời hạn nêu trên, nếu chủ đầu không chấp hành thì tổ chức huy động lực lượng, máy móc thực hiện cưỡng chế, tháo dỡ các công trình sai phạm (sai phép, không phép) theo quy định; hoàn thành trước ngày 15/2/2024.

Đủ điều kiện, nhưng không thể cấp phép

Sau khi UBND tỉnh Lâm Đồng liên tục ban hành các văn bản chỉ đạo khẩn trương xử lý, tháo dỡ công trình sai phạm tại Dự án sân Golf Đồi Cù, mới đây nhất ngày 19/1/2024, Sở Xây dựng Lâm Đồng ra văn bản số 136/SXD-QHKT với nội dung lý giải nguyên nhân sự việc. Văn bản nêu rõ: Sở Xây dựng đã nhận được hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng công trình tòa nhà Câu lạc bộ Golf của Công ty cổ phần Hoàng Gia ĐL… Qua rà soát, hồ sơ cơ bản đáp ứng đủ các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định.

Tuy nhiên, ngày 11/1/2024, UBND tỉnh có văn bản số 334/UBND-XD về việc khẩn trương xử lý các sai phạm tại công trình xây dựng của Dự án tòa nhà Câu lạc bộ Golf thuộc sân Golf Đà Lạt… Vì vậy, Sở Xây dựng chưa có cơ sở để giải quyết hồ sơ cấp phép theo thẩm quyền. Như vậy, thông qua văn bản này, Sở Xây dựng Lâm Đồng khẳng định công trình này có đủ điều kiện để cấp phép xây dựng, nhưng do UBND tỉnh đang chỉ đạo xử lý theo hướng tháo dỡ các công trình xây dựng không phép, sai phép nên Sở không thể cấp phép xây dựng theo thẩm quyền.

Làm việc với phóng viên TTXVN, lãnh đạo Sở Xây dựng khẳng định, Dự án sân Golf Đồi Cù được xây dựng phù hợp với quy hoạch của UBND tỉnh Lâm Đồng cả về vị trí và chiều cao. Nguyên nhân Sở chỉ cấp phép xây dựng cho tầng hầm của 1 khối dịch vụ 1, chứ chưa tổ chức cấp phép xây dựng cho toàn bộ công trình do vướng một phần diện tích chủ đầu tư chưa chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất rừng sang đất thương mại dịch vụ.

Dự án luôn được “thống nhất chủ trương”

Qua các văn bản của UBND tỉnh, có thể thấy Dự án sân Golf Đồi Cù luôn được “thống nhất chủ trương” từ trước đến nay. Cụ thể, ngày 11/8/2021, UBND tỉnh có văn bản số 5667/UBND-QH với nội dung: Thống nhất chủ trương Công ty cổ phần Hoàng Gia ÐL được đầu tư hạng mục công trình tòa nhà Câu lạc bộ Golf tại sân Golf Đồi Cù, diện tích xây dựng mới 6.120m2 (khối đón tiếp, khối dịch vụ golf 1,2); diện tích bãi đậu xe 3.900m2; giao thông nội bộ, sân bãi 4.850m2; bãi xe buggy 650m2; bãi xe khách VIP 150m2”... Tại văn bản số 1341/UBND-QH ngày 11/8/2023, UBND tỉnh cũng chấp thuận bổ sung diện tích tầng hầm của công trình tòa nhà Câu lạc bộ Golf.

Tại Thông báo số 63/TB-UBND ngày 22/2/2022, thông báo Kết luận của ông Võ Ngọc Hiệp, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Lâm Đồng có nội dung: Về cơ bản, UBND tỉnh ủng hộ đề xuất điều chỉnh quy hoạch tại khu vực sân Golf Đà Lạt… Giao Sở Xây dựng chủ trì phối hợp với UBND thành phố Đà Lạt và sở, ngành liên quan hướng dẫn Công ty cổ phần Hoàng Gia ÐL hoàn thiện ý tưởng điều chỉnh quy hoạch… Tiếp đến ngày 5/1/2023, UBND tỉnh đã ra Quyết định số 27/QĐ-UBND cho phép Công ty cổ phần Hoàng Gia ÐL chuyển 9.835,6m2 đất cơ sở thể dục thể thao sang đất thương mại dịch vụ để xây dựng các hạng mục công trình tòa nhà Câu lạc bộ Golf tại sân Golf Đà Lạt…

Lời trần tình của doanh nghiệp vi phạm

Làm việc với phóng viên TTXVN, đại diện Công ty cổ phần Hoàng Gia ĐL thừa nhận việc doanh nghiệp tổ chức xây dựng  công trình với quy mô lớn như vậy mà chưa có giấy phép hoặc vượt quá giấy phép xây dựng là hoàn toàn sai với các quy định của pháp luật. Những sai phạm trên, công ty đã bị cơ quan chức năng lập biên bản xử lý và đã thực hiện đầy đủ trách nhiệm của người vi phạm.

Tuy nhiên, đại diện công ty cũng nêu những khó khăn khiến doanh nghiệp buộc phải nhanh chóng thi công công trình, bổ sung các hạng mục trong hoạt động. Cụ thể như năm 1993, công ty được thuê đất ở Đồi Cù trong thời hạn 50 năm, nhưng tiền thuê đất theo chu kỳ đến nay đã tăng gấp 200 lần. Trước năm 2006, tiền thuê đất kinh doanh sân Golf trên 700 triệu đồng/ năm, nhưng trong giai đoạn 2007 - 2011 khoản tiền này là gần 2,2 tỷ đồng/năm…

Đến năm 2022, giá thuê đất tại Đồi Cù lên tới hơn 87 tỷ đồng và năm 2023 là hơn 137 tỷ đồng (tăng theo giá trị của đất). Trong khi phí thu của người chơi Golf không thể tăng nhanh như vậy nên năm 2023, sân Golf chỉ đạt doanh thu khoảng 30 tỷ đồng/năm, chưa kể các chi phí vận hành. Như vậy, công ty đã phải bù lỗ rất lớn, ngày càng khó bảo đảm hoạt động kinh doanh. Vì vậy, doanh nghiệp phải triển khai cơ cấu lại các hạng mục kinh doanh để đảm bảo đủ doanh thu nộp ngân sách nhà nước.

Đại diện công ty cho rằng: “Để xin được cấp phép xây dựng các công trình thì phải chuyển mục đích sử dụng đất mà muốn chuyển mục đích sử dụng thì phải chờ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh. Trước đó tháng 2/2023, công ty đã nộp hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Do quá trình ban hành các quyết định này kéo dài nên việc hoàn thiện thủ tục về đất đai của doanh nghiệp bị kéo dài, dẫn tới nóng vội nên đã vi phạm”.

Theo hồ sơ sự việc, tháng 12/2022, HĐND tỉnh Lâm Đồng khoá X đã ban hành Nghị quyết 160/NQ-HĐND thông qua việc chuyển mục đích sử dụng đất lúa, đất rừng phòng hộ để thực hiện các dự án. Tại nghị quyết này, Dự án tòa nhà Câu lạc bộ Golf có diện tích thực hiện 15.670m2; trong đó, chuyển mục đích 5.629m2 đất rừng phòng hộ sang đất thương mại dịch vụ.

Hơn 1 năm sau, ngày 14/11/2023, UBND tỉnh mới có Quyết định 2264/QĐ-UBND phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2023 thành phố Đà Lạt; trong đó, có diện tích xin chuyển mục đích sử dụng đất của Dự án Câu lạc bộ Golf. Ngày 28/12/2023, Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh có Tờ trình 596/TTr-STNMT gửi UBND tỉnh đề nghị cho Công ty cổ phần Hoàng Gia ĐL được chuyển mục đích sử dụng đất (bổ sung) từ đất cơ sở thể dục thể thao (sân golf) và đất rừng phòng hộ (không có cây rừng) sang đất thương mại, dịch vụ để xây các hạng mục công trình thuộc tòa nhà Câu lạc bộ Golf với tổng diện tích 5.814,4m2. Cụ thể, đất xây dựng công trình có mái che 2.749m2; đất xây dựng công trình không có mái che 3.065,4m2 tại vị trí thuộc một phần thửa số 1, tờ bản đồ địa chính (C70-T-C), phường 1, Thành phố Đà Lạt…

Về vụ việc sai phạm của Dự án tòa nhà Câu lạc bộ Golf thuộc sân Golf Đà Lạt, luật sư Huỳnh Phước Hiệp, Đoàn luật sư Thành phố Hồ Chí Minh cho biết: "Dù HĐND tỉnh đã có nghị quyết về chuyển mục đích sử dụng đất và UBND tỉnh có văn bản thống nhất chủ trương, nhưng vì cơ quan thẩm quyền chưa có quyết định chính thức cho chuyển mục đích sử dụng đất, cấp phép xây công trình… thì công trình vi phạm vẫn là không phép và vi phạm quy định về sử dụng đất”.

Trên thực tế, địa bàn tỉnh Lâm Đồng đã và đang có nhiều công trình sai phạm như Dự án sân Golf Đồi Cù. Điển hình như Dự án “Trường đua ngựa, đua chó Thiên Mã - Madagui - Câu lạc bộ Polo và ngựa biểu diễn” ở huyện Đạ Huoai từng bị xử phạt vì xây dựng công trình trên diện tích đất chưa được chuyển đổi mục đích. Hiện nay, dự án này đã được UBND tỉnh ra quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất để tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp tục thực hiện sau nhiều năm đình trệ.

Lúc này, dư luận đặt câu hỏi liệu tới đây dự án tòa nhà Câu lạc bộ sân Golf Đồi Cù có được tạo điều kiện hoàn thiện thủ tục như các công trình khác hay sẽ bị đập bỏ?.