Hành lang pháp lý đặt ra luật chơi mới trên thị trường bất động sản

Đây là nhận định của nhóm chuyên gia phân tích tới từ Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS) về triển vọng ngành bất động sản nhà ở năm 2025.

Theo VCBS, thị trường bất động sản được đánh giá đã vượt qua điểm đảo chiều và bắt đầu bước vào chu kỷ tăng trưởng mới từ năm 2025, được hỗ trợ tích cực bởi hành lang pháp luật mới bắt đầu đi vào thực tiễn và thúc đẩy nguồn cung mới.

Tâm lý người mua nhà tiếp tục cải thiện đối với cả nhu cầu để ở lẫn đầu tư, bắt đầu chấp nhận các sản phẩm có rủi ro cao hơn. Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất được duy trì mức hợp lý và các dự án có nhiều điều kiện huy động tín dụng hơn nhờ dần hoàn thiện tình trạng pháp lý.

Các tòa nhà chung cư trên đường Nguyễn Hữu Cảnh, quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh. Ảnh: Hồng Đạt/TTXVN

Động lực thúc đẩy thị trường bất động sản nhà ở còn từ hạ tầng khi một số dự án bắt đầu hoàn thiện trong năm 2025 và xu hướng tăng tốc giải ngân đầu tư công; hoạt động bán hàng và công bố dự án mới của các chủ đầu tư sau giai đoạn tái cấu trúc và quan sát thị trường.

VCBS cho rằng, năm 2025, áp lực dòng tiền cho giải phóng mặt bằng bị đẩy cao cùng với sự điều chỉnh của bảng giá đất. Việc siết chặt hoạt động “bán nhà trên giấy” và phân lô bán nền làm giảm khả năng chủ đầu tư huy động vốn từ người mua nhà.

Bảng giá đất tăng cao và việc tính tiền sử dụng đất sát thị trường làm giảm hiệu quả của việc khai thác chênh lệch thặng dư từ chuyển đổi đất, hoặc chiến thuật thu mua mặt bằng của doanh nghiệp nhà nước, các cơ sở kinh doanh – sản xuất để làm dự án nhà ở thương mại. Để tạo ra lợi nhuận tốt, các chủ đầu tư sẽ phải có khả năng gia tăng giá trị trên quỹ đất thông qua chất lượng quy hoạch, tiện ích hoặc đầu tư đón đầu xu hướng phát triển của địa phương.

Việc găm đất, xin quy hoạch lấy chỗ của nhiều doanh nghiệp hiện nay sẽ không còn nhiều hiệu quả và gần như không đem về lợi thế giá thành nếu các dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, thậm chí đối mặt với rủi ro thu hồi dự án hoặc hủy bỏ quy hoạch nếu dự án “treo” kéo dài.

Trong khi đó, các doanh nghiệp mạnh về tài chính và năng lực có thể gia tăng danh mục dự án rất nhanh chóng thông qua hoạt động đấu thầu – đấu giá (được nhà nước đẩy mạnh sử dụng trong giai đoạn tới).

Những dự án quy mô nhỏ và không đạt tiêu chí khu đô thị (chiếm phần lớn số lượng trên thị trường) sẽ phải thông qua việc thỏa thuận chuyển nhượng đất. Các quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch dự án đấu giá – đấu thầu được công khai rộng rãi và dễ dàng tiếp cận bởi tất cả doanh nghiệp, theo đó giảm lợi thế địa phương và từ mối quan hệ thân hữu của các doanh nghiệp, đặc biệt tại các tỉnh.

Những doanh nghiệp có sẵn quỹ đất sạch và hoàn thành nghĩa vụ tài chính sẽ có lợi thế rất lớn về giá thành và hiệu quả lợi nhuận trong giai đoạn vài năm tới. Về dài hạn, các doanh nghiệp cần chuyên nghiệp hóa hoạt động phát triển, kinh doanh dự án và có khả năng tạo giá trị gia tăng tốt cho quỹ đất để thu được lợi nhuận bền vững trong môi trường pháp lý và điều kiện thị trường mới, VCBS nhìn nhận.

Theo Công ty cổ phần Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating), nhiều thông tư và nghị định hướng dẫn được ban hành hoặc có hiệu lực trong quý III/2024 sẽ đẩy nhanh việc phát triển dự án và bán hàng vào năm 2025.

Hơn 20 nghị định, thông tư đã được ban hành trong quý III/2024 để hỗ trợ thực hiện các Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi.

Các chủ đầu tư sẽ có hướng dẫn rõ ràng hơn để tiến hành các thủ tục và thúc đẩy phát triển các dự án mới. Các khía cạnh này bao gồm định giá đất, thu hồi đất, các khoản phí và nhiều yếu tố khác.

Ngoài ra, nỗ lực của Chính phủ trong việc đẩy nhanh phê duyệt pháp lý cho các dự án bất động sản nổi bật từ đầu 2024 đã dẫn đến sự gia tăng các dự án được cấp phép mới và đủ điều kiện bán hàng trong quý III/2024.

Năm 2025, VIS Rating kỳ vọng các chủ đầu tư sẽ tăng mạnh số lượng dự án mới, giúp cải thiện doanh số bán hàng và dòng tiền của họ.

Doanh số bán hàng bất động sản tại Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh trong quý III/2024 đã tăng 48% so với quý trước, mức cao nhất trong 4 quý vừa qua.

Nhiều quy định mới về bất động sản được ban hành gần đây sẽ thúc đẩy việc phát triển các dự án và bán hàng vào năm 2025 và xa hơn. Khi dòng tiền được cải thiện, VIS Rating kỳ vọng khả năng thanh toán nợ của các chủ đầu tư bất động sản sẽ bắt đầu cải thiện từ mức yếu của năm 2023-2024.

Mặc dù doanh số bán hàng dự án đã phục hồi từ quý I/2024, nhưng hầu hết các chủ đầu tư sẽ khó hoàn thành mục tiêu lợi nhuận năm 2024, chuyên gia từ VIS Rating cho hay.

Theo VIS Rating, nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn, thể hiện qua tỷ lệ hấp thụ cao và sự tăng trưởng mạnh mẽ của cho vay mua nhà.

Tín dụng chảy vào bất động sản liên tục tăng mạnh trong những năm gần đây. Báo cáo giám sát của Quốc hội cho thấy, trong giai đoạn 2015-2023, tín dụng bất động sản luôn có sự tăng trưởng. Cụ thể trong 2 năm 2015-2016, tín dụng bất động sản tăng 11%/năm.

Từ năm 2017, Ngân hàng Nhà nước bắt đầu thống kê riêng biệt tín dụng kinh doanh bất động sản (cho vay đối với doanh nghiệp bất động sản) và tín dụng tiêu dùng (cho vay cá nhân mua nhà và sửa nhà). Tuy nhiên trong giai đoạn 2017-2023, tín dụng kinh doanh bất động sản đều tăng trưởng mạnh.

Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, đến cuối tháng 9/2024, dư nợ cho vay bất động sản đạt 3,15 triệu tỷ đồng, tăng 9,15% so với cuối năm ngoái và cao hơn 0,15% so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế; trong đó, tín dụng kinh doanh bất động sản tăng 16% (chiếm 40% tổng dư nợ tín dụng bất động sản); tín dụng bất động sản tiêu dùng chỉ tăng 4,6% (chiếm tỷ trọng 60%).

VIS Rating kỳ vọng về giá nhà tăng, kết hợp với việc giảm mức thanh toán trước khi mua nhà, sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu mạnh mẽ từ người mua nhà.

Một số dự án nhà chung cư tại Hải Phòng vừa mở bán đã hết. Ảnh minh họa: TTXVN

Nhiều chủ đầu tư như Công ty cổ phần Vinhomes (mã chứng khoán: VHM), Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán: NLG), Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (mã chứng khoán: KDH), Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (mã chứng khoán: AGG) và Công ty cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa-Vũng Tàu (mã chứng khoán: HDC) đã ghi nhận doanh số bán hàng tăng lên, chủ yếu ở các phân khúc cao cấp.

Tuy nhiên, doanh thu và lợi nhuận 9 tháng năm 2024 của các chủ đầu tư mà VIS Rating theo dõi đã giảm lần lượt 20% và 43% so với cùng kỳ năm ngoái do lượng bàn giao giảm từ doanh số bán hàng yếu năm 2023. Do đó, VIS Rating  kỳ vọng hơn 60% chủ đầu tư sẽ không hoàn thành kế hoạch lợi nhuận cả năm 2024.

VIS Rating cũng cho biết, khả năng trả nợ của ngành bất động sản nhà ở duy trì mức yếu trong quý III/2024, nhưng kỳ vọng mức đòn bẩy sẽ được kiểm soát nhờ các quy định mới và dòng tiền của chủ đầu tư sẽ cải thiện nhờ doanh số bán hàng tăng lên.

Các quy định mới được ban hành vào tháng 7 năm 2024 sẽ giới hạn mức sử dụng nợ cho các dự án mới. Vì vậy, VIS Rating kỳ vọng tăng trưởng nợ vay sẽ tiếp tục chậm lại từ mức cao 15%/năm trong giai đoạn 2022- 2023.

Với triển vọng tích cực về doanh số bán dự án mới và dòng tiền, các tỷ số bao phủ nợ của các chủ đầu tư dự báo sẽ dần được cải thiện. 

VIS Rating cho biết, có khoảng 22.000 tỷ đồng trái phiếu do các chủ đầu tư phát hành sẽ đáo hạn vào quý IV/2024, phần lớn đã chậm trả gốc, lãi trong các kỳ trước.

Khoảng 13.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn trong quý IV/2024 đã chậm trả nợ gốc, lãi vào năm 2023 và đã đàm phán thành công với các trái chủ để gia hạn thanh toán sang năm tiếp theo. Những trái phiếu này được phát hành bởi các công ty liên quan đến các tập đoàn bất động sản như Vạn Thịnh Phát, Novaland, Hưng Thịnh và Sunshine.

Số còn lại 9.000 tỷ đồng trái phiếu được phát hành bởi 11 công ty; trong đó, 7 công ty có hồ sơ tín dụng yếu và có rủi ro cao; chủ yếu là các công ty không có hoạt động kinh doanh có liên hệ với các tập đoàn bất động sản, không có doanh thu hoạt động và nguồn tiền rất ít. Về mặt tích cực, khả năng tiếp cận nguồn vốn mới của các công ty bất động sản đã được cải thiện.

Các tổ chức phát hành có rủi ro cao này sẽ cần dựa vào hỗ trợ thanh khoản từ các công ty liên quan hoặc tìm kiếm sự chấp thuận của các trái chủ để gia hạn thanh toán nhằm tránh việc chậm trả gốc, lãi trái phiếu, VIS Rating nhìn nhận.