Sau khó khăn là cơ hội cho thị trường bất động sản

Trải qua hai năm đầy biến động, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2024 ghi nhận bước chuyển mình nhờ các chính sách hỗ trợ mạnh mẽ từ Chính phủ. Đồng thời cả 3 bộ luật sửa đổi liên quan đến thị trường gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản cùng các gói tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội, chính sách khuyến khích đầu tư dành cho từ phân khúc nhà ở, khu công nghiệp đến du lịch nghỉ dưỡng... đã tạo động lực mới cho lĩnh vực bất động sản.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nguồn cung nhà ở trên cả nước đã cải thiện, niềm tin nhà đầu tư được củng cố và tỷ lệ hấp thụ sản phẩm mới đạt trên 70%. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung vẫn chưa cân bằng, đặc biệt ở phân khúc trung cấp và bình dân. Giá bất động sản tại các đô thị lớn như Hà Nội và Tp.Hồ Chí Minh đã ổn định; trong đó, khu vực ngoại ô ghi nhận mức tăng giá từ 5-10% so với năm trước.

Các chuyên gia nhận định, ổn định của nền kinh tế vĩ mô đã đóng góp đáng kể vào việc phục hồi thị trường bất động sản. Tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ đang là nền tảng cơ bản để thúc đẩy sự phát triển của các ngành nghề liên quan; trong đó có bất động sản. Khi nền kinh tế ổn định, niềm tin của các nhà đầu tư cũng được củng cố, kéo theo các cơ hội phát triển cho thị trường bất động sản.

Tuy phải trải qua giai đoạn khó khăn nhưng thị trường cũng lại được đón nhận nhiều cơ hội tốt. Những thách thức lại trở thành động lực tạo sự chuyển mình mạnh mẽ cho thị trường bất động sản. Năm 2025 được dự báo, thị trường bất động sản tập trung vào phát triển bền vững và đáp ứng nhu cầu thực tế.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận xét, cuối năm là giai đoạn củng cố của thị trường bất động sản. Yếu tố quan trọng để lựa chọn bất động sản là pháp lý và tiền tệ. Thời gian tới, nhà riêng và nhà phố sẽ là phân khúc nổi bật trên thị trường.

"Cách đây khoảng một năm rưỡi, lượng quan tâm trên thị trường bất động sản giảm mạnh. Điều này khác hẳn với bây giờ, khi mà lượng quan tâm ghi nhận tăng mạnh. Điều này cho thấy, niềm tin vào thị trường trở lại, tâm lý nhà đầu tư được cải thiện, từ đó ảnh hưởng đến các quyết định đầu tư" – chuyên gia này dẫn chứng.

Theo ông Quốc Anh, có một số yếu tố tác động tích cực đến thị trường như tăng trưởng tín dụng tốt, lãi suất điều hành giảm liên tiếp từ đầu năm 2023. Hiện nhiều ngân hàng dự kiến tiếp tục giảm lãi suất huy động và cho vay. Cùng đó là 3 bộ luật quan trọng đã được thông qua và áp dụng sớm đã tạo nên "trợ lực" mạnh cho thị trường bất dộng sản.

Mặc dù điểm "đảo chiều" của thị trường bất động sản rơi vào khoảng quý III/2024 nhưng ông Quốc Anh cho rằng, thị trường sẽ không trực tiếp quay trở lại ngay sau mốc thời gian này mà sẽ trải qua khoảng 4 giai đoạn gồm thăm dò, củng cố, khởi sắc và ổn định. Do đó, ở giai đoạn này, cần phải xử lý các vấn đề như pháp lý, nguồn tiền,...

Lý giải về sự khởi sắc mạnh mẽ của thị trường bất động sản miền Bắc trong thời gian qua, ông Quốc Anh nhận xét, vì dòng tiền trong dân rất lớn. Dòng tiền này có dấu hiệu dịch chuyển từ miền Nam ra Bắc từ khoảng giữa năm 2020 đến nay.

"Tuy nhiên, hiện tại dòng tiền khoảng 140.000 tỷ đồng đang bị kẹt ở trái phiếu bất động sản và chưa ra được thị trường. Nhiều dự án chưa được tháo gỡ pháp lý để người dân mua được. Do đó, cần phải giải quyết xong bài toán này, thị trường mới sang được tới các giai đoạn khởi sắc, ổn định" – ông Quốc Anh chia sẻ.

Hiện nay, những yếu tố quan trọng được người mua ưu tiên để lựa chọn bất động sản gồm đáp ứng nhu cầu ở thực, đảm bảo pháp lý, hỗ trợ tài chính, đem lại lợi suất cho thuê, chi phí. Trong đó, chung cư vẫn là phân khúc nổi bật. Nhưng dự báo từ quý II/2025, thị trường bất động sản sẽ bước vào giai đoạn khởi sắc với phân khúc nổi bật gồm đất nền và biệt thự dự án.

Tại các giai đoạn khác của thị trường, chung cư vẫn sẽ có tỷ suất lợi nhuận tốt nhưng sẽ không còn là loại hình đầu tư hấp dẫn nhất. Nếu thị trường hiện nay vận hành theo đúng quy luật trong các chu kỳ biến động trước đó thì chung cư sau khi tăng "nóng" sẽ chuyển sang đi ngang và tăng trưởng chậm hơn các phân khúc khác như đất nền, biệt thự…

Thị trường bất động sản phát triển khi khôi phục nguồn cung, tăng trưởng về giá. Tâm lý người mua bắt đầu quan tâm đến nhu cầu đầu tư, không đặt nặng yếu tố giá bán, pháp lý như thời điểm ảm đạm. Từ đầu năm 2026 trở đi, thị trường bất động sản sẽ bước vào giai đoạn ổn định.

Lúc này, thanh khoản gia tăng ở đa dạng loại hình. Các loại hình đầu cơ phát triển mạnh. Tâm lý người mua lúc này ưu tiên tìm kiếm cơ hội đầu tư ở những phân khúc hot nhất, tốc độ tăng giá cao, thu hút sự chú ý, có số lượng ít – ông Quốc Anh dự báo.

Còn theo đánh giá của ông Nguyễn Văn Đính -  Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cùng với những nỗ lực của tất cả các chủ thể, cộng thêm sự "trợ lực" từ hành lang pháp lý mới, thị trường có thể phát triển bền vững hơn trong năm 2025.

Năm 2024, thị trường ghi nhận sự phục hồi nhưng với đặc điểm mang tính cục bộ - chủ yếu tập trung vào một số phân khúc và khu vực nhất định, đặc biệt là tại Hà Nội và miền Bắc. Nhưng đến năm 2025, sự phục hồi có thể sẽ diễn ra mạnh mẽ hơn, lan tỏa rộng hơn và không chỉ gói gọn ở một khu vực. Dự kiến thị trường miền Trung và miền Nam sẽ có dấu hiệu vực dậy với kết quả phục hồi rõ nét hơn, mang đến một diện mạo mới cho thị trường bất động sản cả nước – ông Nguyễn Văn Đính kỳ vọng.

Lấy Hà Nội là dẫn chứng điểm hình, ông Nguyễn Văn Đính nhận xét, bất động sản Thủ đô đang ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực sau những khó khăn của giai đoạn trước. Rõ nét nhất là nguồn cung bất động sản Hà Nội tăng tương đối mạnh. Trong 3 quý đầu của năm 2024, thị trường này ghi nhận hơn 13.000 sản phẩm bất động sản mới, tăng 25% so với tổng nguồn cung cả năm 2023.

Điều này cho thấy nguồn cung từ các dự án đang được bổ sung tích cực, phần nào giảm áp lực về sự khan hiếm sản phẩm. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới cũng đạt mức ấn tượng với 83%.