Hoàn thiện Luật Đất đai (sửa đổi) để thúc đẩy phát triển kinh tế-xã hội

Tháo gỡ kịp thời “điểm nghẽn”

Theo báo cáo của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, sau 1 năm thực hiện Luật Đất đai năm 2024, bên cạnh những kết quả đạt được, nhiều tồn tại, vướng mắc đã bộc lộ, đòi hỏi phải tiếp tục nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung để phù hợp với thực tiễn và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà phát biểu chỉ đạo cuộc họp. Ảnh: Văn Điệp - TTXVN

Cụ thể, hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hiện nay chưa phù hợp với mô hình tổ chức chính quyền địa phương 2 cấp. Luật Đất đai năm 2024 đã cho phép những nơi có quy hoạch đô thị và nông thôn không phải lập quy hoạch sử dụng đất riêng, sử dụng quy hoạch này làm công cụ quản lý đất đai. Tuy nhiên, trên thực tế, tỷ lệ phủ kín quy hoạch đô thị và nông thôn trên toàn quốc còn thấp. Nhiều khu vực không phủ kín theo địa giới hành chính, dẫn đến tình trạng chồng chéo khi các địa phương vẫn phải lập quy hoạch sử dụng đất.

Bên cạnh đó, việc giữ ổn định diện tích đất trồng lúa theo Kết luận số 81-KL/TW năm 2020 của Bộ Chính trị với chỉ tiêu 3,5 triệu ha để bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, cao hơn nhu cầu thực tế, khiến nhiều địa phương gặp khó khăn khi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng lúa sang phát triển công nghiệp, thương mại, dịch vụ, hạ tầng...

Ngoài ra, việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định pháp luật dẫn đến mất nhiều thời gian chuẩn bị dự án. Luật Đất đai năm 2024 hiện vẫn chưa có quy định rõ ràng về thu hồi đất để thực hiện các dự án chỉnh trang đô thị, dự án cấp bách phục vụ nhiệm vụ chính trị, đối ngoại, khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, logistics, công nghiệp văn hóa và các dự án hỗn hợp. Hiện nay việc định giá đất lại phụ thuộc vào giá đất thị trường thứ cấp và kết quả tư vấn từ đơn vị chuyên môn, dẫn đến giá đất không phản ánh đúng bản chất thực tế. Phương pháp định giá thặng dư cũng gặp nhiều vướng mắc do phụ thuộc vào thông tin thị trường biến động không ổn định; thiếu đồng bộ trong hệ thống pháp luật liên quan như Luật Đấu giá tài sản, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, Luật Đấu thầu...

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì hội nghị. Ảnh: Văn Điệp - TTXVN

Trước những khó khăn, vướng mắc nói trên, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã xây dựng dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nhằm thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng, Nhà nước về chính sách đất đai; đồng thời bảo đảm kế thừa, sự ổn định, tính thống nhất của hệ thống pháp luật; tháo gỡ kịp thời những “điểm nghẽn”, vấn đề mới phát sinh từ thực tiễn.

Các nhóm nội dung lớn được sửa đổi, bổ sung bao gồm: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất  phù hợp với mô hình chính quyền 2 cấp; thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; căn cứ, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; xác định diện tích đất ở khi công nhận quyền sử dụng đất; căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, áp dụng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất; phân cấp quản lý diện tích đất của công ty nông, lâm nghiệp bàn giao về địa phương; tách thửa đất, hợp thửa đất; hoàn thành, vận hành, cập nhật dữ liệu, bảo trì, nâng cấp hệ thống thông tin quốc gia về đất đai; thống nhất kỹ thuật soạn thảo, đồng bộ với pháp luật chuyên ngành, giải quyết khoảng trống pháp lý...

Tại cuộc họp, đại diện các địa phương đã thảo luận, cho ý kiến về phương án lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã; quy định thu hồi đất; bảng giá đất và nghĩa vụ tài chính; đấu giá quyền sử dụng đất; thẩm quyền giao, cho thuê đất và xử lý tài sản công trên đất.

Về quy hoạch, đa số ủng hộ phương án chỉ lập kế hoạch sử dụng đất cấp xã nhằm giảm thủ tục, song đề nghị làm rõ tiêu chí phân bổ chỉ tiêu và bảo đảm thống nhất giữa các loại quy hoạch.

Nhất trí bổ sung trường hợp thu hồi đất để phục vụ phát triển kinh tế-xã hội, một số địa phương cũng kiến nghị rà soát quy định thu hồi trước khi bồi thường để tránh vướng mắc; thống nhất tiếp tục đơn giản hóa xác định nghĩa vụ tài chính dựa trên bảng giá đất và hệ số sử dụng đất... Trong đấu giá quyền sử dụng đất, có ý kiến đề xuất bỏ yêu cầu quy hoạch chi tiết 1/500 trước khi đấu giá để nhà đầu tư trúng thầu tự lập; rà soát tiêu chí năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư để tránh kéo dài thủ tục...

Áp dụng bảng giá đất thống nhất, điều chỉnh theo dữ liệu thị trường 

Kết luận cuộc họp, Phó Thủ tướng đề nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường tiếp thu ý kiến phát biểu của địa phương; đồng thời bám sát quan điểm "đất đai là tài nguyên đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện". Trong đó, dự án Luật phân cấp cụ thể vai trò của cấp xã, tỉnh và Trung ương trong quản lý đất đai, tránh vướng mắc, chồng chéo, bảo đảm cơ chế vận hành thống nhất và linh hoạt, nhất là khâu quy hoạch, chiến lược và định giá.

Các đại biểu dự hội nghị. Ảnh: Văn Điệp - TTXVN

Liên quan đến việc quy hoạch xây dựng (đô thị, nông thôn) đã bao phủ 100% diện tích trong đất liền, trừ vùng biển, Phó Thủ tướng cho rằng cần tận dụng tối đa mối quan hệ giữa quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất (chủ yếu phân bổ chỉ tiêu, dựa trên các quy hoạch phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội). Những nơi chưa có quy hoạch xây dựng cần lập quy hoạch sử dụng đất có sự phân định rõ hai nhóm: Khu vực bảo tồn, bảo vệ, hạn chế phát triển (như đất lúa, rừng, di sản văn hóa…) và khu vực phát triển theo cơ chế thị trường, xây dựng.

Về chính sách tiếp cận đất đai, Phó Thủ tướng chỉ ra vướng mắc lớn là chưa phân biệt rạch ròi giữa đấu giá (bán quyền sử dụng đất cho người trả giá cao nhất) và đấu thầu (chọn nhà đầu tư thực hiện dự án với hiệu quả tối ưu, giá thấp nhưng đáp ứng yêu cầu).

“Đấu giá là lợi ích cụ thể, đấu thầu là lợi ích tổng thể. Dự thảo Luật cần quy định tiêu chí rõ ràng cho từng hình thức đấu giá, đấu thầu với quan điểm 'tăng trưởng kinh tế dựa vào hiệu quả đầu tư trên đất'”, Phó Thủ tướng nói.

Đối với chính sách tài chính đất đai, Phó Thủ tướng khẳng định, cần áp dụng bảng giá đất thống nhất, điều chỉnh giá theo dữ liệu thị trường trong khi hệ số giá đất sẽ không thay đổi nếu chưa có quyết định chính sách mới. Bộ Tài chính cần kiên định nguyên tắc, thuế bất động sản nên đánh vào đất bỏ hoang, dự án chậm tiến độ, nhà xây xong để trống, không đánh vào dự án sử dụng nhiều đất để phát triển.

Liên quan đến các dự án đất đai, bất động sản bị vướng mắc tồn đọng, Phó Thủ tướng yêu cầu dự án Luật phải có công cụ pháp lý để giải quyết dứt điểm, tránh lãng phí; khi mở rộng quyền định đoạt của Nhà nước về đất đai, cần bảo đảm quyền của người dân...