Thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội gia tăng cạnh tranh về chất lượng

Hà Nội dự kiến có thêm gần 500.000 m² văn phòng trong ba năm tới, phần lớn thuộc hạng A, buộc các tòa nhà hiện hữu phải nâng cao chất lượng vận hành, dịch vụ và trải nghiệm khách thuê để duy trì sức cạnh tranh.

Theo Công ty Savills Việt Nam, nguồn cung văn phòng Hà Nội đạt khoảng 2,3 triệu m² từ 190 dự án, tăng nhẹ so với quý trước. Công suất thuê toàn thị trường đạt 86%, ổn định theo quý và tăng 3 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái.

Đến năm 2028, khoảng 495.000 m² văn phòng từ 18 dự án dự kiến gia nhập thị trường. Phần lớn nguồn cung mới thuộc phân khúc hạng A, tập trung tại khu vực phía Tây và nội thành. Riêng khu vực Starlake dự kiến đón lượng lớn nguồn cung hạng A trong giai đoạn này.

Sự gia tăng nguồn cung cao cấp mở rộng lựa chọn cho doanh nghiệp, nhưng đồng thời tạo thêm áp lực lên các tòa nhà đang vận hành. Khi khách thuê có nhiều phương án hơn, vị trí và giá thuê không còn là những yếu tố duy nhất quyết định khả năng thu hút và giữ khách. Chất lượng tài sản, hiệu quả vận hành, dịch vụ và trải nghiệm sử dụng ngày càng có vai trò lớn hơn.

Giá thuê trung bình hiện không thay đổi so với quý trước nhưng tăng 2% theo năm. Văn phòng hạng C có công suất thuê cao nhất, trong khi hạng A tiếp tục có mức giá cao nhất thị trường. Diễn biến này cho thấy các phân khúc đang cạnh tranh trên những tiêu chí khác nhau, trong đó nhóm hạng A phải chứng minh giá trị tương xứng với mức giá và tiêu chuẩn cung cấp.

Theo Savills, hoạt động thuê văn phòng trong quý vừa qua chủ yếu đến từ các giao dịch dịch chuyển địa điểm. Nhiều doanh nghiệp có nhu cầu nâng cấp không gian làm việc, đồng thời tìm cách kiểm soát chi phí trong bối cảnh mô hình sử dụng văn phòng thay đổi.

Nhu cầu tập trung tại khu vực phía Tây và nội thành, đặc biệt đối với các tòa nhà hạng A và B có vị trí thuận lợi. Sự dịch chuyển này cũng phản ánh thay đổi trong phân bố nguồn cung. Hoàn Kiếm đang thiếu văn phòng hạng A, trong khi các dự án chất lượng cao mở rộng sang Ba Đình và Cầu Giấy, những khu vực có lợi thế về kết nối giao thông và hệ thống tiện ích.

Với doanh nghiệp, quyết định chuyển văn phòng không chỉ dựa trên giá thuê. Khả năng bố trí và sử dụng diện tích, tính linh hoạt của mặt bằng, hệ thống kỹ thuật, chất lượng dịch vụ và chi phí vận hành đều tác động đến tổng chi phí trong suốt thời gian thuê.

Do đó, một mặt bằng có giá thuê cao hơn chưa chắc đồng nghĩa với chi phí sử dụng cao hơn nếu doanh nghiệp có thể tận dụng diện tích hiệu quả, giảm diện tích dư thừa hoặc kiểm soát tốt các khoản chi phí vận hành. Đây cũng là cơ sở khiến các tòa nhà hạng A phải cạnh tranh bằng giá trị sử dụng thực tế thay vì chỉ dựa vào hình ảnh hoặc vị trí.

Ông William Gramond - Giám đốc Bộ phận Cho thuê thương mại Savills Hà Nội nhận định, nguồn cung gia tăng đang thúc đẩy cạnh tranh trên thị trường văn phòng Hà Nội. Các chủ đầu tư ngày càng chú trọng chất lượng tòa nhà, tiêu chuẩn ESG và trải nghiệm khách thuê để tạo khác biệt.

Khi nguồn cung mới chủ yếu thuộc hạng A, các tòa nhà hiện hữu phải đáp ứng tốt hơn những yêu cầu của doanh nghiệp về không gian, công nghệ, năng lượng và dịch vụ. Nếu không cải thiện, những công trình có chất lượng vận hành thấp có thể gặp khó khăn hơn trong việc duy trì công suất thuê, ngay cả khi có lợi thế về vị trí hoặc giá.

Với các công trình đã đưa vào sử dụng, nâng cấp hệ thống kỹ thuật, cải thiện hiệu quả năng lượng và nâng chất lượng quản lý vận hành là những hướng có thể được cân nhắc để duy trì sức cạnh tranh. Mức độ đầu tư phụ thuộc vào tuổi đời, chất lượng và phân khúc của từng tòa nhà, nhưng mục tiêu chung là nâng cao hiệu quả sử dụng và giảm các bất tiện trong quá trình vận hành.

Chất lượng dịch vụ cũng trở thành một phần của năng lực cạnh tranh. Khả năng phản hồi yêu cầu của khách thuê, duy trì an ninh, vệ sinh, kỹ thuật, tiện ích chung và tổ chức không gian linh hoạt có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định gia hạn hoặc chuyển địa điểm của doanh nghiệp.

Trong khi đó, các dự án mới có lợi thế tích hợp những yêu cầu này ngay từ giai đoạn thiết kế. Không gian làm việc linh hoạt, hạ tầng kỹ thuật, hiệu quả sử dụng năng lượng và các tiêu chuẩn về môi trường có thể trở thành một phần trong chiến lược thu hút khách thuê, thay vì được bổ sung sau khi công trình hoàn thành.

Với gần 500.000 m² nguồn cung dự kiến gia nhập trong ba năm tới, thị trường văn phòng Hà Nội đang bước vào giai đoạn cạnh tranh mạnh hơn về chất lượng. Nguồn cung hạng A gia tăng không chỉ tạo thêm lựa chọn cho doanh nghiệp mà còn buộc các chủ sở hữu phải nâng cấp tài sản, cải thiện dịch vụ và chuyên nghiệp hóa vận hành. 

Cuộc cạnh tranh giữa các tòa nhà vì vậy sẽ ngày càng dịch chuyển từ diện tích và giá thuê sang chất lượng tài sản, hiệu quả sử dụng và trải nghiệm của người thuê.