Hướng đi trong xây dựng nhà ở xã hội ở Tp.Hồ Chí Minh

Tuy nhiên với đặc thù riêng, Tp. Hồ Chí Minh có nên theo mô hình này hay không, nếu thực hiện thì cách làm như thế nào để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp đang trở nên bức thiết.

Đây là chủ đề được đưa ra bàn luận tại hội thảo “Phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ Tp. Hồ Chí Minh” do Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HoREA) tổ chức ngày 27/2.

Các chung cư nhà ở an sinh xã hội của Becamex Bình Dương (diện tích 30m2, giá bán 100 – 200 triệu đồng/căn) đều nằm trong khu vực đã được quy hoạch thành phố mới Bình Dương, nền địa chất công trình vững chắc, cách trung tâm thành phố Thủ Dầu Một khoảng 3 km, gần cạnh các khu công nghiệp, đã được đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, giao thông thuận lợi, có hệ thống hạ tầng xã hội như trường học, mẫu giáo, nhà trẻ, bệnh viện, công viên… Các chung cư này chỉ cao 5 tầng, không có thang máy, được xây dựng theo mô-đun thiết kế mẫu nên giảm được chi phí thiết kế, tiết kiệm thời gian tổ chức triển khai dự án.

Tại dự án kể trên, người mua chỉ phải trả trước 10 - 20 triệu đồng là được nhận nhà ở, số tiền còn lại được trả góp trong 15 năm với lãi suất vay ưu đãi, đồng thời người mua được phép chuyển nhượng sau 3 năm sử dụng. Mô hình này đã đáp ứng được nhu cầu của nhiều công nhân lao động trên địa bàn tỉnh Bình Dương.

Với Tp. Hồ Chí Minh, theo HoREA, nhu cầu nhà ở xã hội tại thành phố rất lớn khi số dân nhập cư chiếm tới 23% dân số chưa kể hơn 400.000 sinh viên cùng với hơn 50.000 cặp kết hôn mới hàng năm. Trong khi đó, thành phố đang thiếu căn hộ nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ (giá thuê từ 1 - 3 triệu đồng/tháng).

Các ký túc xá thuộc Đại học Quốc gia thành phố và các trường đại học khác cùng các khu lưu trú công nhân và các dự án do doanh nghiệp đầu tư xây dựng cũng chỉ mới giải quyết nhu cầu chỗ ở cho khoảng 13%, số còn lại vẫn đang phụ thuộc vào các khu nhà trọ của các hộ gia đình, cá nhân đầu tư phần lớn không đủ tiện ích.

Dự báo nhu cầu nhà ở vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê giá rẻ trên địa bàn Tp. Hồ Chí Minh trong 10 năm tới có thể lên đến khoảng 1 triệu căn.

Từ những phân tích kể trên, HoREA cho rằng, thành phố có thể thực hiện theo mô hình nhà ở xã hội 30m2 (gồm 20m2 sàn và 10m2 gác lửng) có giá bán từ 100 - 200 triệu đồng/căn như ở Bình Dương, tại khu chế xuất Linh Trung I,II,III (quy mô 326 ha), khu công nghệ cao (913 ha), công viên phần mềm Quang Trung (43 ha), Đại học quốc gia (647 ha), khu chế xuất Tân Thuận (320 ha)… với số lượng khoảng 10.000 căn.

“Nhà ở xã hội với căn hộ nhỏ 25 – 30 m2 có giá bán vào 250 - 300 triệu đồng/căn sẽ đáp ứng nhu cầu của các hộ gia đình ít người, hộ độc thân. Tuy nhiên, hướng chủ đạo của thành phố là cần tập trung phát triển loại căn hộ 2 phòng ngủ có diện tích 50 – 77 m2 có giá bán vào 500 - 700 triệu đồng/căn.

Bên cạnh đó, nếu muốn hạ giá thành nhà ở xã hội thì cần đầu tư những dự án lớn, có quy mô từ khoảng 50 ha trở lên, kết hợp với các dự án nhà ở thương mại giá rẻ, để hình thành khu đô thị mới có đầy đủ tiện ích”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đề xuất.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Tổng Giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành cho rằng, thành phố cần chấp nhận căn hộ nhỏ 20 – 30 m2 là căn hộ thương mại cho người thu nhập thấp và công nhân ở vùng ven, khu công nghiệp, trường đại học. Cùng với đó, chính quyền có chính sách hỗ trợ như gia tăng các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, số người, giảm lãi suất vay ngân hàng, giảm các thủ tục đầu tư dự án nhà ở giá rẻ.

Tại hội thảo, ông Đinh La Thăng, Bí thư Thành uỷ Tp. Hồ Chí Minh cho rằng, thành phố sẽ nghiên cứu làm nhà ở giá thấp, phù hợp với đặc điểm của thành phố chứ không máy móc áp dụng theo Bình Dương. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần liên kết để tạo ra chuỗi sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ hợp lý, qua đó hình thành thị trường nhà ở xã hội.

Đối với chính quyền, phải tạo cơ chế để người dân đầu tư nhà trọ theo tiêu chuẩn mà thành phố ban hành chứ không phải hình thành khu ổ chuột nhằm đáp ứng nhu cầu thuê trọ của người lao động nhập cư.

Doanh nghiệp phải quyết tâm cùng chính quyền thành phố làm nhà ở xã hội, cùng thành phố ngồi lại bàn bạc những phần việc cụ thể để ít nhất 6 tháng phải triển khai được dự án.

Còn theo ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng, thành phố vẫn có thể làm được nhà ở xã hội có giá bán 100 triệu đồng/căn như ở Bình Dương nhưng do đặc thù của thành phố, số lượng này sẽ không nhiều.

Bởi lẽ ở thành phố Hồ Chí Minh, chi phí đất, đầu tư hạ tầng cao hơn so với Bình Dương. Tuy nhiên, thành phố không khuyến khích phát triển nhà ở xã hội 100 triệu đồng/căn thay vào đó khuyến khích phát triển căn hộ giá rẻ gắn với các khu công nghiệp, khu chế xuất tập trung nhiều công nhân.

“Điều quan trọng hơn là làm nhà ở giá rẻ dưới 1 tỷ đồng/căn (dao động ở các mức 300 - 800 triệu đồng/căn). Việc phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp phải đa dạng, tuỳ vào quy hoạch khu vực để phát triển quy mô dân số và diện tích phù hợp. Muốn làm được điều này cần quyết tâm của chính quyền và sự chung tay của doanh nghiệp”, ông Trần Trọng Tuấn cho hay.

Đại diện Tập đoàn Nam Long chia sẻ, hiện nay việc xác định giá đất đầu vào để làm nhà ở xã hội khi đưa vào giá bán chưa có hướng dẫn, chưa xác định được ngay trước khi triển khai dự án. Đây là ẩn số rủi ro rất lớn cho các doanh nghiệp đang tham gia phát triển nhà ở xã hội.

Vì thế doanh nghiệp cần có được những hướng dẫn rõ ràng, kịp thời để xác định được giá đất đầu vào, có như vậy doanh nghiệp mới tự tin khi xác định giá đất và đầu tư nhà ở xã hội.

Còn theo đại diện Công ty Tiến Phát, muốn doanh nghiệp chung tay làm nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ thì thành phố cần cắt giảm thủ tục hành chính, công bằng hơn vì hiện các tập đoàn lớn đến địa phương làm thủ tục nhanh, dễ dàng trong khi doanh nghiệp nhỏ lại gặp nhiều khó khăn.

Ông Lê Văn Khoa, Phó Chủ tịch UBND Tp. Hồ Chí Minh khẳng định, thành phố sẽ có trách nhiệm tạo quỹ đất công và các điều kiện hợp lý để doanh nghiệp thực hiện dự án, giao cho Sở Xây dựng làm đầu mối về quy trình thực hiện dự án nhà ở xã hội, qua đó phấn đấu rút ngắn thời gian triển khai dự án xuống còn 6 tháng (thay vì 2 năm như trước đây).

Theo quan điểm của HoREA, do phần lớn diện tích thành phố nằm trên nền đất yếu nên việc phát triển nhà ở xã hội cần ưu tiên tại khu vực quận 12, huyện Hóc Môn, Củ Chi.

Tuy nhiên, tại các địa bàn này, do chi phí đầu tư hỗ trợ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, giao thông, hạ tầng xã hội rất lớn nên trước mắt chỉ nên tập trung phát triển nhà ở xã hội tại các khu vực thuộc quận Thủ Đức, quận 9, quận 12, quận Gò Vấp, huyện Hóc Môn, Bình Chánh, hoặc tại Khu đô thị mới Nam Sài Gòn.

HoREA kiến nghị UBND Tp. Hồ Chí Minh tháo gỡ nút thắt "chỉ tiêu dân số" của các quận, huyện để tạo điều kiện cho doanh nghiệp tham gia "Chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị". Về lãi suất cho vay ưu đãi nhà ở xã hội hiện nay 5%/năm là hợp lý, nhưng về lâu dài nên áp dụng mức 3 - 3,5%/năm.

Theo Sở Xây dựng, trong năm 2017 thành phố tiếp tục đẩy mạnh chương trình phát triển nhà ở xã hội để đến năm 2020 hoàn thành 30.000 căn; trong đó 20% là nhà ở cho thuê, đáp ứng nhu cầu tái định cư phục vụ chương trình Chỉnh trang và phát triển đô thị.

Cũng trong năm 2017, thành phố sẽ di dời và tổ chức lại cuộc sống cho 2.000 hộ dân đang sống trên và ven kênh rạch, hoàn thành 4 dự án nhà ở xã hội với quy mô 1.654 căn, khởi công 23 dự án quy mô 19.000 căn.

Từ nay đến năm 2020, thành phố sẽ xây dựng lại hoặc sửa chữa nâng cấp tối thiểu 50% trong tổng số 473 chung cư cũ với tổng số khoảng trên 35.000 căn hộ mới; di dời, tái định cư trên 20.000 căn nhà trên và ven các kênh rạch. Đồng thời, phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở giá rẻ, có giá bán khoảng từ 700 triệu đến 1 tỷ đồng.

Từ đó, phấn đấu cung ứng khoảng 100.000 căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở thương mại vừa túi tiền cho cán bộ, công chức, viên chức Nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, người có thu nhập thấp, công nhân, lao động và người nhập cư.

Riêng năm 2017, thành phố sẽ khởi công 23 dự án nhà ở xã hội với 22.555 căn, quy mô hơn 1,8 triệu m2 sàn xây dựng, tập trung ở các quận 9, 12, 8, 10, Gò Vấp, Thủ Đức, Bình Tân, huyện Nhà Bè, huyện Bình Chánh./.