Khủng hoảng bất động sản Trung Quốc: Bão chưa tan

Theo tờ South China Morning Post (Bưu điện Hoa Nam Buổi sáng), trong bối cảnh cuộc khủng hoảng bất động sản của Trung Quốc bước sang năm thứ 5, các nhà phát triển bất động sản nước này vẫn đang gặp khó khăn trong việc trả nợ, khi doanh số bán nhà vẫn tiếp tục sụt giảm, trái phiếu được định giá bằng đồng USD mà các doanh nghiệp phát hành vẫn đang giao dịch khó khăn và việc phát hành các công cụ nợ gần như cạn kiệt.

Chuông báo động tiếp tục vang lên trong những tuần gần đây, với việc cơ quan quản lý ngân hàng yêu cầu các công ty bảo hiểm hàng đầu báo cáo về mức độ rủi ro tài chính của tập đoàn China Vanke, nhằm đánh giá mức hỗ trợ cần thiết để nhà phát triển bất động sản lớn thứ tư của Trung Quốc tránh khỏi việc vỡ nợ.

Ở Khu Hành chính Đặc biệt Hong Kong (Trung Quốc), tập đoàn phát triển bất động sản lớn New World Development đã tìm cách trì hoãn một số kỳ hạn đáo hạn của khoản vay. Trong khi đó, "ông lớn" Parkview Group cũng rao bán một khu phức hợp thương mại mang tính biểu tượng tại Bắc Kinh.

Những dấu hiệu căng thẳng mới nhất đang làm gia tăng lo ngại rằng tình hình tồi tệ nhất vẫn chưa kết thúc đối với lĩnh vực nhà ở - từng là động lực tăng trưởng mạnh mẽ nhưng giờ đây lại là lực cản lớn đối với nhu cầu tiêu thụ các mặt hàng từ đồ nội thất đến ô tô. Đây là điều đặc biệt đáng lo ngại vì những khó khăn của Vanke cho thấy cuộc khủng hoảng thanh khoản đang gây tổn hại đến một trong số ít các công ty xây dựng lớn đã tránh được tình trạng vỡ nợ thời gian qua.

Leonard Law - nhà phân tích tín dụng cấp cao tại Lucror Analytics - nhận định: "Mặc dù các chính sách gần đây của chính phủ đã giúp ngăn chặn tốc độ suy giảm của thị trường bất động sản, nhưng có thể cần thêm một hoặc hai năm nữa để lĩnh vực này chạm đáy. Trong bối cảnh này, không thể loại trừ khả năng xảy ra thêm một số vụ vỡ nợ vào năm tới, mặc dù tỷ lệ vỡ nợ chung sẽ thấp hơn nhiều so với trước đây".

Trong những năm gần đây, Chính phủ Trung Quốc đã tăng cường nỗ lực giảm bớt sự ảm đạm của thị trường bất động sản, trong đó có hạ lãi suất, cắt giảm chi phí mua và các hạn chế mua nhà ở, đồng thời bảo lãnh của nhà nước đối với việc bán trái phiếu của các nhà phát triển được tăng cường. Tại Hội nghị công tác kinh tế Trung ương vào đầu tháng này, các nhà lãnh đạo cấp cao Trung Quốc cũng đã cam kết ổn định thị trường bất động sản vào năm tới.

Tuy nhiên, các biện pháp cứu trợ được áp dụng cho đến nay chỉ tập trung vào ngăn chặn sự sụp đổ của giá bất động sản, bảo vệ chủ sở hữu các căn hộ chưa hoàn thiện và sử dụng tiền của nhà nước để giúp hấp thụ nguồn cung dư thừa. Đồng thời, các nhà hoạch định chính sách đã chọn cách xem xét vấn đề dựa trên những “gã khổng lồ” đã vỡ nợ trước đây là China Evergrande Group và Country Garden Holdings.

Đây là lý do tại sao các câu hỏi của cơ quan quản lý ngân hàng về tập đoàn China Vanke với các công ty bảo hiểm đã thu hút nhiều sự chú ý. Các công ty bảo hiểm đã tiến hành các cuộc kiểm tra tương tự vào tháng 3/2024 khi lo ngại về khả năng trả nợ của tập đoàn xây dựng này ngày càng tăng.

Các nhà phân tích của Jefferies Financial Group, trong đó có chuyên gia Shujin Chen, cho rằng: "Nếu không có sự thay đổi trong tình hình bán bất động sản, việc thanh lý tài sản vẫn chậm, các tổ chức tài chính trở nên thận trọng hơn và yêu cầu thêm tài sản thế chấp, thì China Vanke có thể phải đối mặt tình trạng thiếu hụt thanh khoản sớm hơn dự kiến”.

Giá trái phiếu USD của tập đoàn China Vanke, đáo hạn vào tháng 5/2025, đã ghi nhận mức giảm theo tuần lớn nhất trong hơn một năm. Giá trái phiếu kỳ hạn năm 2027 của công ty này cũng giảm, báo hiệu sự nghi ngờ của giới đầu tư về việc tập đoàn này có khả năng thanh toán đầy đủ khoản nợ từ trái phiếu phát hành. Những khó khăn của China Vanke xảy ra vào thời điểm thị trường vốn tiếp tục chứng kiến niềm tin yếu kém của các nhà đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.

Theo dữ liệu của Bloomberg, các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đại lục và Hong Kong đã phát hành 67,3 tỷ USD trái phiếu trong năm nay, mức nhỏ nhất trong ít nhất một thập kỷ. Trong một diễn biến đáng lo ngại khác, New World Development - nhà xây dựng bất động sản đang gặp khó khăn của Hong Kong - đã yêu cầu các ngân hàng hoãn ngày đáo hạn của một số khoản vay song phương. Đây là một động thái làm gia tăng thêm mối lo ngại về khả năng trả một trong những khoản nợ lớn nhất của New World Development.

Tập đoàn này được kiểm soát bởi đế chế gia đình của ông trùm Henry Cheng Kar-shun, hiện có tổng nợ phải trả là 220 tỷ đô la Hong Kong (28,3 tỷ USD) vào cuối tháng 6/2024 và đã ghi nhận khoản lỗ đầu tiên tính theo năm sau hai thập kỷ. Vấn đề nợ của New World Development là dấu hiệu đáng ngại cho thấy những khó khăn về bất động sản của Trung Quốc đang lan rộng. Theo báo cáo thường niên năm 2024, công ty xây dựng này có 73% doanh thu phát triển bất động sản và đầu tư từ Trung Quốc đại lục.

Trong khi đó, Parkview Group - công ty phát triển bất động sản cao cấp có trụ sở tại Hong Kong - đang tìm kiếm người mua một khu phức hợp thương mại mang tính biểu tượng tại khu thương mại trung tâm của Bắc Kinh, trong bối cảnh công ty đang vật lộn với chi phí dịch vụ cho vay cao và tỷ lệ lấp đầy thấp. Một công ty nhà nước Trung Quốc được cho là quan tâm đến việc mua khối tài sản này - được biết đến với cấu trúc hình kim tự tháp độc đáo bao gồm một trung tâm mua sắm, khách sạn, tòa nhà văn phòng và một trung tâm nghệ thuật.

Daniel Fan - nhà phân tích tín dụng tại Bloomberg Intelligence - nhận định: "Các nhà phát triển bất động sản Hong Kong đang đối mặt khó khăn nhân đôi trong chu kỳ suy thoái hiện tại...".