Kinh tế biển Quảng Ninh - Bài cuối: Tìm động lực tăng trưởng từ đất ven biển

Ngày 1/9, Nghị quyết 36/2026/QH16 của Quốc hội về thành lập thành phố Quảng Ninh trực thuộc Trung ương có hiệu lực từ 1/9/2026. Một không gian phát triển mới được mở ra trên toàn bộ địa giới tỉnh Quảng Ninh trước đây, với sự liên kết giữa đô thị, biển đảo, cảng biển, công nghiệp, du lịch và khu vực biên giới. Quảng Ninh bước vào mô hình thành phố trực thuộc Trung ương với không gian phát triển rộng lớn, trong đó biển và quỹ đất ven biển được xác định là một trong những dư địa quan trọng để tạo động lực tăng trưởng mới. Bài toán đặt ra không chỉ là đưa đất vào sử dụng, mà phải biến lợi thế đất đai thành công nghiệp, logistics, đô thị, dịch vụ và những giá trị kinh tế dài hạn.

* Đất ven biển thành không gian phát triển mới

Trước dấu mốc này, hàng loạt quy hoạch chiến lược được Quảng Ninh hoàn thiện trong năm 2026. Tháng 6, tỉnh công bố điều chỉnh Quy hoạch tỉnh đến năm 2050; Quy hoạch chung đô thị Quảng Ninh đến năm 2050, tầm nhìn 2075; quy hoạch Khu kinh tế ven biển Quảng Yên và quy hoạch Cảng hàng không quốc tế Vân Đồn. Quy hoạch chung đô thị Quảng Ninh sau đó được phê duyệt ngày 23/7. 

Điểm chung của các quy hoạch là tổ chức lại không gian theo hướng đa cực, đa trung tâm, tích hợp đô thị - biển - đảo - di sản. Trong cấu trúc đó, hành lang đô thị ven biển và các trung tâm động lực như Hạ Long, Quảng Yên, Vân Đồn, Móng Cái giữ vai trò đặc biệt quan trọng. 

Điều này cũng làm thay đổi cách nhìn về đất ven biển. Nếu trước đây đất thường được xem trước hết là đầu vào của từng dự án, thì trong không gian thành phố trực thuộc Trung ương, giá trị lớn hơn nằm ở khả năng kết nối quỹ đất với hạ tầng và các chuỗi kinh tế.

Quảng Yên là một trong những nơi thể hiện rõ nhất hướng đi này. Quy hoạch chung Khu kinh tế ven biển Quảng Yên đến năm 2050 được Thủ tướng phê duyệt tại Quyết định 828/QĐ-TTg ngày 11/5/2026, với quy mô khoảng 13.303 ha.

Khu kinh tế này được định hướng trở thành trung tâm kinh tế biển đa ngành, đầu mối giao thương quốc tế, trung tâm công nghiệp, thương mại, du lịch, dịch vụ và cảng biển của Quảng Ninh và vùng duyên hải Bắc Bộ. Đây là khác biệt quan trọng giữa việc có quỹ đất và khai thác được quỹ đất.

Theo các chuyên gia, một khu đất ven biển, nếu đứng riêng lẻ, chủ yếu tạo ra giá trị từ chính dự án sử dụng đất. Nhưng khi được đặt trong mạng lưới cảng biển, khu công nghiệp, logistics, đường bộ và các đô thị mới, giá trị của đất có thể lan tỏa sang nhiều ngành khác.

Quảng Yên vì thế không chỉ là câu chuyện bất động sản. Đây có thể là không gian để Quảng Ninh hình thành chuỗi công nghiệp - cảng biển - logistics - đô thị, kết nối với Hải Phòng và vùng đồng bằng sông Hồng.

Quy hoạch chung đô thị Quảng Ninh cũng xác định Quảng Yên là một trong những trung tâm động lực, nằm trong vùng đô thị phía Tây cùng Hạ Long, Cẩm Phả, Đông Triều và Uông Bí. Trong khi đó, Vân Đồn thuộc vùng đô thị biển đảo, được định hướng phát triển dựa trên lợi thế biển, đảo, du lịch và các dịch vụ chất lượng cao. 

Cách phân vai này cho thấy Quảng Ninh đang đứng trước cơ hội tổ chức lại thị trường đất đai theo chức năng kinh tế thay vì phát triển dàn trải. Ở Quảng Yên, trọng tâm là sản xuất, cảng biển, logistics và đô thị. 

Quảng Ninh quy hoạch theo hướng tổ chức lại không gian theo hướng đa cực, đa trung tâm, tích hợp đô thị - biển - đảo - di sản. Ảnh minh họa

 

Cùng đó, tại Vân Đồn, giá trị nằm nhiều hơn ở du lịch, dịch vụ, kinh tế biển và hàng không. Còn Hạ Long tiếp tục giữ vai trò trung tâm du lịch, dịch vụ; Móng Cái gắn với thương mại, cửa khẩu, logistics và kinh tế biển…

Theo chuyên gia kinh tế PGS.TS Trần Đình Thiên, quá trình phát triển của Quảng Ninh cần tiếp tục dựa trên sự chuyển đổi từ mô hình tăng trưởng "nâu" sang "xanh", trong đó các khu công nghiệp mới phải gắn với công nghệ cao, đô thị và logistics, đồng thời đặt tiêu chuẩn xanh làm điều kiện quan trọng của phát triển.

Quan điểm này đặc biệt có ý nghĩa khi quỹ đất ven biển ngày càng trở thành nguồn lực cạnh tranh. Giá trị của một khu đất không chỉ được đo bằng giá giao dịch, mà còn bằng số lượng việc làm, doanh nghiệp, chuỗi cung ứng và nguồn thu mà nó có thể tạo ra sau khi được đầu tư.

Giai đoạn 2026-2030, Quảng Ninh đặt mục tiêu nâng tốc độ tăng trưởng GRDP bình quân lên 12% mỗi năm trong điều chỉnh quy hoạch tỉnh. Cùng đó là các định hướng về kinh tế biển xanh, kinh tế đêm, TOD và hạ tầng đa phương thức. 

Nếu thực hiện được, đất ven biển sẽ không còn là nguồn lực tĩnh, mà trở thành một phần của hệ thống tạo tăng trưởng.

* Tận dụng lợi thế, tránh phát triển dàn trải

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng khuyến nghị, chính quy mô quỹ đất và sức hấp dẫn của kinh tế biển cũng đặt ra những rủi ro như: phát triển quá nhanh nhưng thiếu liên kết, chạy theo giá đất hoặc đầu tư bất động sản thay vì tạo năng lực kinh tế thực.

Quảng Ninh có lợi thế đặc biệt về cảnh quan và hệ sinh thái biển với vịnh Hạ Long, vịnh Bái Tử Long, hệ thống đảo, bãi triều và vùng ven biển rộng lớn. Đây không chỉ là tài nguyên du lịch mà còn là tài sản môi trường có giá trị lâu dài.

Quy hoạch chung đô thị Quảng Ninh vì vậy đặt mục tiêu phát triển đô thị hiện đại, thông minh, xanh, bền vững; đồng thời tích hợp đô thị, biển, đảo, biên giới và di sản thành một hệ sinh thái phát triển thống nhất. 

Với đất ven biển, điều này có nghĩa không phải khu vực nào cũng cần xây dựng. Có những vùng nên dành cho cảng biển, logistics và công nghiệp, có nơi phù hợp với đô thị và dịch vụ nhưng cũng có những không gian cần được giữ lại cho sinh thái, cảnh quan và khả năng chống chịu trước biến đổi khí hậu.

Một vấn đề khác cũng cần được đặt ra là hiệu quả sử dụng đất. Bởi khi hạ tầng mới được đầu tư, giá trị đất thường tăng lên nhanh chóng. Nếu không có cơ chế quản lý tốt, phần lợi ích từ hạ tầng công có thể chủ yếu chuyển thành giá trị tài sản tư nhân, trong khi ngân sách phải tiếp tục bỏ vốn để hoàn thiện hạ tầng.

GS Đặng Hùng Võ từng nhấn mạnh, yêu cầu phân chia hợp lý phần giá trị tăng thêm từ đất giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Đây là vấn đề quan trọng đối với những khu vực đang được đầu tư mạnh về hạ tầng và tái cấu trúc không gian đô thị.

Với Quảng Ninh, bài toán này có thể bắt đầu từ việc rà soát toàn bộ quỹ đất ven biển đã quy hoạch nhưng chưa được khai thác hiệu quả, các dự án chậm triển khai và đất quanh những đầu mối giao thông, cảng biển, sân bay.

Song hành cùng đó là tạo quỹ đất sạch, đẩy nhanh giải phóng mặt bằng, công khai thông tin quy hoạch và rút ngắn thời gian đưa đất vào sử dụng. Khi thủ tục rõ ràng và hạ tầng đi trước, đất mới có thể chuyển hóa thành dòng vốn đầu tư thực chất.

Các chuyên gia đặt kỳ vọng, Quảng Ninh sẽ tránh được đồng nhất việc khơi thông nguồn lực đất đai với mở rộng bất động sản. Một khu đất ven biển có thể tạo ra giá trị cao hơn nếu dành cho một trung tâm logistics kết nối cảng biển; một khu công nghiệp công nghệ cao; một đô thị gắn với giao thông công cộng; hoặc một không gian du lịch sinh thái có khả năng khai thác lâu dài.

Năm 2026, Quảng Ninh đã đồng thời có vị thế hành chính mới và bộ khung quy hoạch mới. Thành phố trực thuộc Trung ương không chỉ có thêm một cấp độ quản trị, mà còn có cơ hội tổ chức lại các nguồn lực trên một không gian thống nhất. 

Thách thức tiếp theo là biến quy hoạch thành dự án, biến đất thành vốn và biến vốn thành năng lực sản xuất. Khi đó, đất ven biển Quảng Ninh sẽ không chỉ tạo nguồn thu từ đất, mà có thể trở thành nền tảng cho công nghiệp, logistics, du lịch, đô thị và kinh tế biển - những động lực quyết định sức cạnh tranh của thành phố Quảng Ninh trong giai đoạn mới.