Mua bán đất khai hai giá: Vì sao khó tìm giá thật để áp thuế?

Tuy nhiên, dữ liệu thị trường chưa đầy đủ, hệ thống pháp lý và cơ sở dữ liệu còn nhiều bất cập đang đặt ra yêu cầu tiếp tục hoàn thiện cơ chế định giá đất minh bạch, chính xác, góp phần thúc đẩy đầu tư và phát triển kinh tế - xã hội.

Khung pháp lý về thẩm định giá đất

Ngày 7/7, tại Khánh Hòa, Kiểm toán Nhà nước tổ chức tọa đàm khoa học “Thẩm định giá gắn với quản lý, sử dụng đất đai - Thực trạng và giải pháp”. Tham dự có các đại biểu đến từ Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng; đại diện các tỉnh, thành phố Đà Nẵng, Gia Lai, Đắk Lắk, Khánh Hòa, Lâm Đồng. Những vấn đề quan trọng liên quan đến cơ sở pháp lý, kinh nghiệm tổ chức thẩm định giá,… đã được các nhà khoa học, nhà quản lý trao đổi và kiến nghị hoàn thiện chính sách.

Theo Phó Tổng Kiểm toán nhà nước Bùi Quốc Dũng, đất đai là nguồn lực đặc biệt của quốc gia, là tư liệu sản xuất cơ bản, không gian phát triển và là một trong những tài sản công có giá trị lớn nhất. Quản lý, khai thác và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai có ý nghĩa trực tiếp đối với tăng trưởng kinh tế, phát triển hạ tầng, ổn định xã hội, bảo đảm an sinh và củng cố niềm tin của người dân, doanh nghiệp vào hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước.

Hệ thống chính sách, pháp luật về đất đai, giá đất và thẩm định giá đã có nhiều đổi mới quan trọng. Đặc biệt là Luật Đất đai năm 2024, Luật Giá năm 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Các quy định mới, trong đó có Nghị quyết số 254/2025/QH15, Nghị định số 71/2024/NĐ-CP, Nghị định số 226/2025/NĐ-CP, Nghị định số 49/2026/NĐ-CP, Nghị định số 151/2025/NĐ-CP và Nghị định số 250/2025/NĐ-CP đã tạo hành lang pháp lý quan trọng cho công tác định giá đất, thẩm định giá đất và tài sản trên đất theo hướng công khai, minh bạch, tiệm cận nguyên tắc thị trường, tăng cường phân cấp, phân quyền và nâng cao trách nhiệm của các chủ thể tham gia.

Từ ngày 1/7/2026, nhiều quy định mới được triển khai đồng bộ trên thực tế, trong đó có việc xác định giá đất điều chỉnh để phù hợp với với từng loại hình, từng địa phương. Đây là sự thay đổi có ý nghĩa lớn không chỉ đối với cơ quan quản lý nhà nước mà còn đối với địa phương, doanh nghiệp.

Khu vực miền Trung - Tây Nguyên đang có tốc độ phát triển nhanh về hạ tầng giao thông, đô thị, du lịch, kinh tế biển và các khu kinh tế ven biển; triển khai nhiều dự án đầu tư quy mô lớn. Vì vậy, việc xác định giá đất, xác định nghĩa vụ, tài chính về đất đai và thẩm định giá đất ngày càng quan trọng, tác động trực tiếp đến môi trường đầu tư và hiệu quả quản lý nhà nước.

Ông Võ Anh Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho biết, thực hiện Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành, công tác định giá đất tại các địa phương đã có những chuyển biến quan trọng cả về cơ sở pháp lý, tổ chức thực hiện và phương thức xác định giá đất. Việc bãi bỏ khung giá đất và chuyển sang cơ chế xây dựng bảng giá đất hằng năm được đánh giá là bước đổi mới quan trọng nhằm từng bước đưa giá đất do Nhà nước quy định tiệm cận với giá đất thị trường.

Tháo gỡ những vướng mắc

Trong quá trình triển khai thực hiện các quy định mới phục vụ định giá đất cho thấy, nhiều giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn kê khai giá trị thấp hơn giá giao dịch thực tế. Điều này dẫn đến nguồn dữ liệu thị trường chưa phản ánh đầy đủ giá trị thực của đất đai. Hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai, cơ sở dữ liệu giá đất tại nhiều địa phương đang hoàn thiện nên chưa được đồng bộ, cập nhật và chia sẻ thông tin phục vụ công tác định giá.

Theo ông Phạm Văn Bình, Phó Cục trưởng Cục Quản lý giá (Bộ Tài chính), mặc dù hệ thống pháp luật về đất đai, giá và thẩm định giá đã từng bước được hoàn thiện nhưng hoạt động thẩm định giá đất và tài sản trên đất trên thực tế vẫn đang gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Việc này ảnh hưởng đến chất lượng kết quả thẩm định giá và tác động trực tiếp đến tiến độ thực hiện các dự án đầu tư, công tác quản lý tài sản công, xử lý nợ xấu, thi hành án và hoạt động tố tụng.

Một khó khăn khác là tính đa dạng, phức tạp của đất đai và tài sản gắn liền với đất. Trên thực tế, không có hai bất động sản hoàn toàn giống nhau. Ngay cả những tài sản có vị trí tương đồng cũng có thể khác biệt đáng kể về mục đích sử dụng đất, quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật, điều kiện pháp lý, thời hạn sử dụng đất, khả năng khai thác thương mại hoặc tiềm năng phát triển trong tương lai.

Từ thực tiễn ở địa phương, ông Lê Quốc Thành, Phó Giám đốc Sở Tài chính tỉnh Khánh Hòa chia sẻ, thông tin giao dịch trên thị trường chưa đầy đủ và chưa phản ánh đúng giá trị thực tế; nhiều hợp đồng chuyển nhượng vẫn kê khai thấp hơn giá giao dịch nhằm giảm nghĩa vụ tài chính. Cơ sở dữ liệu giá đất chưa được cập nhật đồng bộ giữa các địa phương và chưa có cơ sở dữ liệu quốc gia đủ độ tin cậy để phục vụ công tác định giá.

Trong khi đó, ông Cao Thanh Thương, Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Gia Lai thông tin, khâu thu thập thông tin chính là khâu khó khăn nhất và cũng là nội dung được các cơ quan có thẩm quyền đặt nhiều câu hỏi nhất. Gia Lai sau sắp xếp đơn vị hành chính là tỉnh có địa bàn rộng, trải từ khu vực đô thị ven biển đến vùng cao nguyên, miền núi; thị trường quyền sử dụng đất phân hóa mạnh giữa các khu vực.

Kiểm toán Nhà nước khu vực VIII cho rằng, để xác định giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất bảo đảm chất lượng cần hoàn thiện hệ thống pháp luật và hướng dẫn chuyên môn về xác định giá đất. Đối với những dự án có tính chất đặc thù hoặc những dự án có thời điểm xác định giá đất cách xa thời điểm tổ chức thực hiện, cần tiếp tục nghiên cứu, tổng kết thực tiễn để bổ sung các hướng dẫn chuyên môn phù hợp. Bên cạnh đó, cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, tài chính, thuế, xây dựng cần tăng cường kết nối, chia sẻ thông tin liên quan nhằm nâng cao chất lượng nguồn thông tin phục vụ quá trình xác định giá đất, giảm thời gian thu thập, đối chiếu và kiểm chứng dữ liệu…

Trong 3 năm qua, Kiểm toán Nhà nước đã tiến hành 10 cuộc kiểm toán về xác định giá đất ở 6 tỉnh, thành phố. Những sai sót, vi phạm trong xác định giá đất ở các dự án có tính chất khá tương đồng. Điều đó cho thấy, đây là những sai sót mang tính hệ thống trong quá trình xác định giá đất. Nguyên nhân có thể xuất phát từ nhận thức, dẫn đến việc áp dụng các quy định của pháp luật chưa thống nhất; cũng có thể do các quy định pháp luật hiện hành chưa thực sự rõ ràng, chưa cụ thể, dẫn đến cách hiểu khác nhau.