Mức độ mở bán mới phân khúc căn hộ có thể giảm nhẹ

Đánh giá về thị trường nhà ở tại Hà Nội năm 2023, các chuyên gia của Công ty CBRE cho biết, với phân khúc căn hộ, mức độ mở bán mới có thể giảm nhẹ hoặc tương đương mức mở bán của 2022, dự kiến đạt khoảng 14.000 – 16.000 căn.

Số căn bán được cũng dự kiến duy trì ở mức tương tự như năm 2022 trong khi nguồn cung mới chưa phục hồi. Giá sơ cấp được dự báo sẽ tăng từ 4 -7% mỗi năm trong vòng 3 năm tới nhờ nâng cấp định vị của các dự án khu đô thị và dự kiến mở bán những dự án cao cấp, hạng sang tại nhiều vị trí đắc địa. 

Thống kê của CBRE cho thấy, trong năm 2022, có khoảng 15.100 căn hộ được chào bán tại Hà Nội, theo đó tổng nguồn cung mở bán mới giảm 12,3% so với cùng kỳ năm 2021. Đây là năm thứ ba liên tiếp thị trường ghi nhận sụt giảm nguồn cung mới do tác động của nhiều yếu tố bao gồm dịch COVID-19, thắt chặt tín dụng và vấn đề cấp phép.

Xét theo phân khúc, đây là lần đầu tiên kể từ năm 2011, lượng mở bán mới từ phân khúc cao cấp vượt các phân khúc khác để dẫn đầu lượng mở bán mới. Trong năm 2022, phân khúc cao cấp chiếm tới 55% tổng nguồn cung mở bán, tiếp theo là phân khúc trung cấp với 44%.

Khu vực phía Tây của Thủ đô là nơi có nguồn cung mới ở mức cao nhất, sau hai năm mất vị trí này cho khu vực phía Đông. Phần lớn nguồn cung mới ở khu phía Tây đến từ các dự án tại khu đô thị Vinhomes Smart City. Khu phía Tây chiếm 52% lượng mở bán mới trong năm, tiếp theo là khu Đông với 35% và khu Nam 9%.

Lượng căn hộ bán được trong năm qua được duy trì ở mức tương đối khả quan, đạt 16.600 căn, vượt lượng mở bán mới. Đáng chú ý, 65% số căn bán được trong năm được ghi nhận vào nửa đầu năm 2022. Tình hình bán hàng bị ảnh hưởng tiêu cực bởi các vấn đề thắt chặt tín dụng gần đây và môi trường lãi suất tăng khiến tốc độ bán chậm lại ở nửa cuối năm.

Vào cuối năm 2022, giá sơ cấp trên thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội trung bình đạt 1.934 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 21,2% so với cùng kỳ năm 2021. Mức tăng này chủ yếu do tỷ lệ sản phẩm cao cấp trong tổng nguồn cung sẵn sàng để bán cao hơn.

Các chuyên gia của CBRE nhận xét, trong ba năm qua, khi nguồn cung mở bán mới được duy trì ở mức thấp, nhiều vị trí khác nhau trong thành phố đã chứng kiến việc nâng cấp định vị và tăng giá; đặc biệt trước áp lực lãi suất tăng và lạm phát trong thời gian gần đây.

Ở thị trường thứ cấp, giá bán trung bình tính đến quý IV/2022 đạt 1.303 USD/m2, tăng 7,5% so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng giảm 2,8% so với quý trước đó. Đây cũng là quý đầu tiên thị trường ghi nhận mức giảm theo quý sau 4 quý tăng giá liên tiếp. Mức giảm theo quý chủ yếu đến từ các dự án đã bàn giao từ lâu.

Đối với phân khúc nhà ở gắn liền với đất, thị trường cuối năm 2022 ghi nhận đợt mở bán đầu tiên của dự án Vinhomes Ocean Park (VOCP) 3 - The Crown. Trong quý IV/2022 đã có tổng cộng 5.587 căn được mở bán mới đến từ 3 dự án.

Tổng số căn mở bán mới lũy kế cả năm 2022 đạt 16.249 căn, đạt kỷ lục số căn mở mới trong một năm và thậm chí vượt tổng nguồn cung mở mới căn hộ chung cư tại Hà Nội trong năm. Phần lớn nguồn cung mở bán mới nhà ở gắn liền với đất của năm 2022 tới từ các đại đô thị VOCP2 và VOCP3 của Vinhomes.

Cũng kể từ quý IV/2022, tỷ lệ bán và giá bán của phân khúc này giảm mạnh do ảnh hưởng của việc siết chặt cho vay và tín dụng trái phiếu. Số thanh khoản đạt 1.136 căn, chỉ bằng 1/5 con số ghi nhận được trong quý trước đó. Theo đó, tỷ lệ bán trung bình cả năm 2022 đạt xấp xỉ 60%.

Thống kê của CBRE cho thấy, sau giai đoạn tăng trưởng cao kéo dài từ quý IV/2021 đến quý III/2022, giá bán thứ cấp của các sản phẩm nhà ở gắn liền với đất bắt đầu giảm kể từ quý IV/2022. Giá thứ cấp trung bình của thị trường trong quý IV/2022 (bao gồm chi phí xây dựng và không bao gồm VAT) ở Hà Nội đã giảm 8% so với mức “đỉnh” hồi quý III/2022 và đạt khoảng 6.800 USD/m2.

Tùy theo quận, mức giá chào bán ở thị trường thứ cấp giảm từ 2% lên đến 16% so với quý trước đó; trong đó, những quận có sự phát triển bùng nổ về các dự án nhà ở gắn liền với đất thời gian vừa qua như Đông Anh, Hà Đông, Hoàng Mai ghi nhận mức giảm mạnh hơn cả.

Chuyên gia của CBRE nhận định, thách thức về kinh tế vĩ mô hiện tại bao gồm việc siết chặt tín dụng và lãi suất tăng cao sẽ kéo theo sự trì hoãn các đợt mở bán của một số dự án, cũng như tiến độ thi công của những dự án hiện hữu sẽ bị ảnh hưởng.

Dự kiến từ năm 2023, thị trường nhà ở gắn liền với đất của Hà Nội sẽ tiếp tục ghi nhận các đợt mở bán của dự án VOCP3 và một vài dự án khác bao gồm Vinhomes Cổ Loa Đông Anh ở phía Bắc và Mailand Hanoi City ở phía Tây. Tổng nguồn cung mở bán mới trong thời gian tới dự kiến đạt hơn 16.000 căn.

Giá bán thứ cấp với giả định các diễn biến vĩ mô như hiện tại trên thị trường thì sẽ ổn định hơn trong nửa cuối năm 2023. Xu hướng giảm giá của phân khúc này có thể sẽ tiếp diễn đến hết quý II/2023 trước khi giá bán bắt đầu tăng trở lại từ năm 2024 - chuyên gia của CBRE dự báo./.