Nhà ở cho thuê: Hướng đi cho bài toán an cư

Khi mặt bằng giá nhà tại các đô thị lớn ngày càng vượt xa khả năng chi trả của người lao động, bài toán an cư đòi hỏi những cách tiếp cận mới. Trong bối cảnh đó, phát triển nhà ở cho thuê được đánh giá là giải pháp đáp ứng nhu cầu ở thực, góp phần giảm áp lực sở hữu nhà và hạn chế đầu cơ bất động sản.

Khu chung cư nhà ở xã hội Phú Tài đã hoàn thành đưa vào sử dụng. Ảnh: Nguyễn Thanh - TTXVN

Trước đó, tại cuộc làm việc với Đảng ủy Chính phủ về triển khai Chỉ thị số 34-CT/TW ngày 24/5/2024 của Ban Bí thư về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm nhấn mạnh quan điểm nhà là để ở, không phải để kinh doanh hay tích sản. Trong định hướng đó, phân khúc nhà ở cho thuê được kỳ vọng sẽ góp phần giải quyết áp lực nhà ở tại các đô thị đông dân và khu công nghiệp.

Theo Bộ Xây dựng, năm 2026, chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội cả nước là 158.723 căn. Trong 4 tháng của năm 2026, cả nước đã khởi công xây dựng thêm 40 dự án với quy mô 36.590 căn, đạt khoảng 23%. Lũy kế đến nay, cả nước đang đầu tư xây dựng 786 dự án với quy mô 725.146 căn, đạt 72,5% so với chỉ tiêu được giao của cả Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030".

Giáo sư, Tiến sĩ Hoàng Văn Cường nhận định, ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê thay vì nhà ở để bán là hướng đi phù hợp, đáp ứng nhu cầu của những người cần chỗ ở ổn định nhưng chưa có khả năng tích lũy để mua nhà hoặc chỉ sinh sống, làm việc tại một địa phương trong thời gian nhất định. Mô hình này giúp người thuê không phải chi trả khoản tiền lớn để sở hữu nhà ở mà chỉ cần thanh toán chi phí thuê hàng tháng. Cùng với các chính sách ưu đãi của Nhà nước, giá thuê có thể thấp hơn đáng kể so với chi phí mua nhà, qua đó giảm áp lực tài chính cho người lao động.

Ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó Chủ tịch, Trưởng ban Hạ tầng Công nghiệp Hiệp hội Công nghiệp hỗ trợ Việt Nam, Chủ tịch DTJ Group. Ảnh: Bnews/vnanet.vn

Ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó Chủ tịch, Trưởng ban Hạ tầng Công nghiệp Hiệp hội Công nghiệp hỗ trợ Việt Nam, Chủ tịch DTJ Group, cho rằng, việc mở rộng nguồn cung nhà ở cho thuê sẽ góp phần thay đổi tư duy phải sở hữu nhà bằng mọi giá. Đây là giải pháp phù hợp với người trẻ và nhóm lao động có thu nhập trung bình khi chi phí nhà ở chỉ chiếm khoảng 30-40% thu nhập hàng tháng mà vẫn bảo đảm chất lượng cuộc sống.

Để mô hình nhà ở cho thuê phát triển hiệu quả, nhiều chuyên gia cho rằng vai trò kiến tạo của Nhà nước có ý nghĩa quyết định, trước hết là việc dành quỹ đất riêng cho loại hình này.

Giáo sư, Tiến sĩ Hoàng Văn Cường đề xuất miễn tiền sử dụng đất hoặc áp dụng hình thức cho thuê đất với chi phí phù hợp nhằm bảo đảm hiệu quả đầu tư. Các dự án cũng cần được quy hoạch tại những khu vực thuận tiện cho sinh hoạt, gần nơi làm việc, trường học, bệnh viện và các dịch vụ thiết yếu. Nếu nằm quá xa trung tâm hoặc thiếu kết nối hạ tầng, người dân sẽ khó lựa chọn dù giá thuê thấp.

Bên cạnh đó, nguồn vốn ưu đãi dài hạn được xem là yếu tố then chốt để thu hút doanh nghiệp tham gia thị trường, bởi đặc thù của phân khúc này là vốn đầu tư ban đầu khá lớn trong khi thời gian thu hồi vốn kéo dài.

Theo ông Nguyễn Quốc Khánh, cần hình thành các quỹ tài chính và nguồn vốn trung, dài hạn với thời gian vay từ 10 đến 15 năm cùng mức lãi suất ưu đãi. Nếu doanh nghiệp phải sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để đầu tư dài hạn, sẽ khó thu hút thêm nhà đầu tư tham gia. Cùng với đó, Nhà nước cần quy hoạch rõ các khu vực phát triển nhà ở cho thuê, quy định cụ thể về thời hạn thuê, tiêu chuẩn quản lý, vận hành và bảo trì nhằm tạo sự an tâm cho người thuê.

Thêm vào đó, minh bạch được xem là yếu tố cốt lõi để ngăn chặn tình trạng trục lợi chính sách. Toàn bộ quy trình từ hỗ trợ đất đai, vốn vay đến xác định đối tượng được thuê và xét duyệt hồ sơ cần được thực hiện một cách công khai.

Giáo sư, Tiến sĩ Hoàng Văn Cường. Ảnh: TTXVN

Theo Giáo sư, Tiến sĩ Hoàng Văn Cường, chi phí đầu tư cũng cần được tính toán minh bạch theo cơ chế thị trường nhằm tránh tình trạng đội vốn, đội giá. Đồng thời, người thuê phải sử dụng nhà đúng mục đích và không được cho thuê lại. Việc phát triển nhà ở cho thuê thay vì nhà ở để bán được kỳ vọng sẽ góp phần hạn chế đáng kể hoạt động đầu cơ, bởi người thuê không có cơ hội mua bán hoặc cho thuê lại để hưởng chênh lệch.

Để thị trường phát triển bền vững, các chuyên gia cho rằng cần bổ sung chính sách ưu đãi về thuế nhằm giảm chi phí đầu tư, qua đó đưa giá thuê về mức phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Nhà ở cho thuê cũng cần được phát triển đồng bộ với hệ thống hạ tầng xã hội.

Ông Nguyễn Quốc Khánh nhấn mạnh, doanh nghiệp tham gia lĩnh vực này cần có tầm nhìn dài hạn và trách nhiệm xã hội, không chỉ hướng đến lợi nhuận mà còn phải chú trọng chất lượng dịch vụ, công tác vận hành và bảo trì công trình. Thực tế đã có những dự án xuống cấp nhanh chóng do thiếu quỹ bảo trì và đơn vị quản lý chuyên nghiệp, gây lãng phí nguồn lực xã hội và ảnh hưởng đến chất lượng sống của người dân.

Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở tại các đô thị và khu công nghiệp tiếp tục gia tăng, phát triển nhà ở cho thuê được đánh giá là hướng đi phù hợp để giải quyết bài toán an cư cho người lao động. Để mô hình này phát huy hiệu quả, cần sự phối hợp đồng bộ giữa Nhà nước và doanh nghiệp trong quy hoạch, đất đai, tín dụng, vận hành và quản lý, hướng tới mục tiêu đáp ứng nhu cầu ở thực và phát triển thị trường bất động sản bền vững.