Nhà ở xã hội chưa phải là đích ngắm

Các chuyên gia chỉ rõ, cần nhìn thẳng vào thực tế hiện nay là doanh nghiệp không mặn mà đầu tư vào phân khúc nhà ở xã hội. Bài toán lợi nhuận của doanh nghiệp vẫn đang tập trung ở các phân khúc cao hơn chứ nhà ở xã hội chưa phải là đích ngắm.

Dù Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương đã quyết liệt thúc đẩy việc đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân từ đầu năm đến nay nhưng số dự án được khởi công xây dựng trong năm 2023 chỉ dừng ở con số hơn 10 dự án, tương ứng nguồn cung trên 20 nghìn căn hộ.

Lũy kế giai đoạn 2021- 2025, tính đến thời điểm kết thúc năm 2023, trên địa bàn cả nước đã có hơn 465 dự án nhà ở xã hội dành cho đối tượng thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp với quy mô trên 400 nghìn căn đã hoàn thành và đang tiếp tục được triển khai đầu tư xây dựng.

Nhưng trong số này, mới chỉ có 46 dự án được hoàn thành, 110 dự án đã khởi công xây dựng nhưng chưa hoàn thành và có hơn 300 dự án đang dừng ở khâu chấp thuận chủ trương đầu tư.

Ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhận xét, những số liệu này cho thấy, nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân vẫn còn rất hạn chế so với nhu cầu thực tế.

Do vậy, trong thời gian tới, các bộ, ngành, địa phương cần phải quyết tâm hơn nữa, tháo gỡ khó khăn vướng mắc của các cấp chính quyền, sự quan tâm của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để thúc đẩy hoàn thành những dự án đang triển khai xây dựng. Đồng thời, khẩn trương thực hiện thủ tục lựa chọn chủ đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư để đến năm 2025 đạt một số mục tiêu của Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030" - ông Hải nhấn mạnh.

Cùng với trợ lực chính sách, nguồn vốn cũng sẵn dành hỗ trợ phân khúc nhà ở xã hội với gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng cho vay. Theo báo cáo, các địa phương và chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đang tập trung triển khai gói hỗ trợ 120 nghìn tỷ đồng, hiện có khoảng 20 tỉnh công bố danh mục hơn 54 dự án đủ điều kiện vay theo Chương trình tín dụng 120 nghìn tỷ đồng với nhu cầu vay vốn gần 26 nghìn tỷ đồng. Trong số này, đã có một số dự án nhà ở xã hội tại các địa phương được giải ngân.

Tuy nhiên, tỷ lệ giải ngân triển khai gói hỗ trợ 120 nghìn tỷ đồng còn chưa đạt được kết quả như mong muốn. Nguyên nhân đến từ cả chủ quan lẫn khách quan, cụ thể như nhiều dự án nhà ở xã hội còn vướng về thủ tục pháp lý, quy hoạch...

Theo tính toán, với lãi suất cho vay bình quân là 8%/năm và vay trong vòng 15 năm thì người mua nhà ở xã hội có thể phải trả ngân hàng khoảng 7,5 triệu đồng/tháng. Điều này cũng cần phải đánh giá lại để xác định mức lãi suất đã phù hợp với thu nhập của đa số người lao động, người thu nhập thấp hiện nay và thang lãi suất này đã hấp dẫn đối với doanh nghiệp hay chưa.

"Phía ngân hàng thương mại đã rất nỗ lực vì đây là tiền của các ngân hàng chứ không phải tiền ngân sách. Do vậy, việc các ngân hàng đã tự nguyện giảm lãi suất cho vay từ 1,5 - 2% so với bình quân lãi vay thị trường cũng là một nỗ lực đáng ghi nhận trong giai đoạn hiện nay" - ông Hoàng Hải phân tích.

Sau hơn nửa nhiệm kỳ thực hiện chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở lưu trú công nhân giai đoạn 2021 - 2025, báo cáo mới đây của Sở Xây dựng Tp. Hồ Chí Minh cho thấy, từ năm 2021 đến nay, địa phương này mới hoàn thành đưa vào sử dụng 1 dự án nhà ở xã hội với quy mô 260 căn. Còn 6 dự án nhà ở xã hội đang thi công với quy mô 4.077 căn; 1 dự án nhà lưu trú công nhân với quy mô 1.040 căn.

Nếu theo mục tiêu tiến độ đề ra thì từ nay đến cuối năm 2025, Tp. Hồ Chí Minh phải phát triển thêm 2,06 triệu m2 sàn nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân, tương ứng gần 30 nghìn căn hộ mục tiêu đã đề ra. Đây là một thách thức không nhỏ với địa phương có tốc độ đô thị hóa cao và nhu cầu về loại hình nhà ở này rất lớn như Tp. Hồ Chí Minh. Nhất là trong bối cảnh hiện nay, các chủ đầu tư dù muốn tham gia xây dựng nhà ở xã hội, nhưng ngại thủ tục trong việc phát triển loại hình này.

Tổng giám đốc Công ty cổ phần Nhà ở xã hội Tp. Hồ Chí Minh Võ Minh Hoàng, đánh giá, chính sách phát triển nhà ở xã hội đúng đắn, nhưng cần sự đồng hành của Nhà nước với doanh nghiệp. Bản thân doanh nghiệp khi làm nhà ở thương mại cũng nhận thấy nhu cầu có nhà của người dân rất lớn, song nguồn cung không đáp ứng đủ các phân khúc khách hàng. Nhiều công nhân, công chức, cán bộ chiến sỹ có nhu cầu nhà ở mà chưa đáp ứng được.

Ông Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Xây dựng Bcons cho rằng, các chính sách hỗ trợ, ưu đãi cho chủ đầu tư tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội là chú trọng nhiều vào giảm giá thành nhưng lợi nhuận của chủ đầu tư bị khống chế khá thấp. Vì vậy, chưa hấp dẫn được nhiều nhà đầu tư.

Có doanh nghiệp bất động sản phản ánh, với diện tích xây dựng khoảng 150 nghìn m2, nếu làm nhà ở thương mại thì lãi khoảng 2.500 tỷ đồng. Trong khi đó, với nhà ở xã hội chỉ khống chế mức lãi 10%, tức là chỉ khoảng 200 tỷ đồng. Cùng đó, "mớ" thủ tục pháp lý đầu tư dự án cũng khá phức tạp.

Dù doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất nhưng quy trình xác định tiền sử dụng đất vẫn phải được thực hiện thì mới làm được thủ tục này. Hơn nữa, dự án nhà xã hội bị khống chế lợi nhuận nhưng thủ tục không khác gì dự án nhà ở thương mại.

Quy trình kéo dài nhưng lợi nhuận lại thấp so với phát triển nhà ở thương mại khiến chủ đầu tư không mặn mà phát triển nhà ở xã hội. Thực trạng này cũng khiến không phải dự án nhà ở xã hội nào cũng có chất lượng tốt bởi chủ đầu tư cũng phải tiết kiệm và cắt giảm tối đa chi phí để tránh lỗ vốn khi tham gia dự án nhà ở xã hội.

Không chỉ riêng doanh nghiệp mà ngay cả các chuyên gia cũng cho rằng, cần nâng lợi nhuận ở dự án nhà ở xã hội. Mới đây, Sở Xây dựng Hà Nội đã đề xuất nâng lợi nhuận cho chủ đầu tư xây nhà ở xã hội từ mức 10% lên 15 - 20% để thu hút được nhiều doanh nghiệp tham gia.

Tuy nhiên nhiều chuyên gia và các cơ quan quản lý cho rằng, việc nâng lợi nhuận cho doanh nghiệp sẽ khiến kéo theo giá bán nhà ở xã hội tăng lên gây nhiều áp lực hơn cho thị trường bất động sản.

Thay vào đó, để phân khúc nhà ở xã hội phát huy được những ý nghĩa thiết thực, Nhà nước cần hoàn thiện quy trình, thủ tục, giảm bớt thủ tục hành chính và hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận đất đai. Việc nâng mức lợi nhuận trên cơ sở tính toán cân đối với mức thu nhập của đối tượng mua nhà ở xã hội.