Nhiều doanh nghiệp bất động sản bị kiểm toán nghi ngờ khả năng hoạt động liên tục

Sự lệch pha giữa báo cáo tự lập và báo cáo tài chính sau soát xét của các doanh nghiệp niêm yết không còn quá xa lạ với thị trường trong vài năm gần đây. Thế nhưng, mùa công bố báo cáo soát xét năm nay cũng khá bất ngờ khi vấn đề lợi nhuận đảo chiều từ lãi sang lỗ phần lớn rơi vào các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng. Đồng thời, hé lộ một số vấn đề kiểm toán nhấn mạnh liên quan đến vấn đề tài chính của nhóm doanh nghiệp này.

Sau soát xét, lợi nhuận sau thuế nửa đầu năm 2023 của Công ty cổ phần Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình (HOSE: HBC) có sự chênh lệnh lên tới gần 815 tỷ đồng, chuyển từ lãi sang lỗ so với báo cáo tài chính tự lập. Cụ thể, theo báo cáo soát xét báo cáo tài chính hợp nhất giữa niên độ, Xây dựng Hòa Bình ghi nhận lỗ sau thuế hơn 713 tỷ đồng trong nửa đầu năm nay. Trong khi đó, con số mà Tập đoàn này đưa ra trong báo cáo tự lập trước đó là lãi hơn 101 tỷ đồng.

Đại diện Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình cho biết, sự chênh lệch này là do báo cáo soát xét không ghi nhận lợi nhuận từ việc bán Công ty TNHH Máy xây dựng Matec và thanh lý tài sản cố định.

Trong báo cáo tự lập, Hòa Bình ghi nhận lợi nhuận thu được dựa trên giá trị hợp đồng được ký vào tháng 6/2023. Tuy nhiên, bên đối tác mua lại đang điều chỉnh tiến độ chi trả dẫn đến việc thanh toán bị chậm hơn, dự kiến sẽ được thực hiện trong quý III-IV/2023.

Phía kiểm toán là Công ty TNHH Ernst & Young Việt Nam đã đưa ra một số vấn đề nhấn mạnh. Theo đó, Xây dựng Hòa Bình phát sinh khoản lỗ thuần gần 712 tỷ đồng trong nửa đầu năm 2023, nâng lỗ luỹ 2.813 tỷ đồng. Ngoài ra, Xây dựng Hòa Bình có các khoản nợ vay đã quá hạn; trong đó, có một số khoản vay đã được các ngân hàng đồng ý gia hạn.

Đối với khoản vay còn lại đã quá hạn hoặc sắp đến hạn, Xây dựng Hòa Bình đang trong quá trình thương thảo với ngân hàng để xin gia hạn các khoản vay này. Những điều kiện này cho thấy sự tồn tại yếu tố không chắc chắn trọng yếu có thể dẫn đến nghi ngờ đáng kể về khả năng hoạt động liên tục của Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình.

Báo cáo tài chính soát xét bán niên 2023 của Công ty cổ phần Tập đoàn đầu tư địa ốc No Va (Novaland, HOSE: NVL) cũng ghi nhận khoản lỗ sau thuế hơn 1.094 tỷ đồng trong nửa đầu năm nay, tăng thêm hơn 483 tỷ đồng so với báo cáo doanh nghiệp tự lập. Đồng thời, đơn vị kiểm toán là Công ty TNHH PwC Việt Nam dù không đưa ra kết luận ngoại trừ, nhưng có lưu ý một số vấn đề cần nhấn mạnh.

Cụ thể, đơn vị kiểm toán cho rằng, ba yếu tố gồm khoản lỗ thuần 1.094 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm 2023, thị trường bất động sản và thanh khoản trái phiếu đã ảnh hưởng đến tình hình hoạt động kinh doanh của NovaLand. Do đó, có sự tồn tại của yếu tố không chắc chắn trọng yếu có thể dẫn đến nghi ngờ đáng kể về khả năng hoạt động liên tục của tập đoàn này.

Đơn vị kiểm toán cũng cho biết giả định về hoạt động liên tục của NVL phụ thuộc vào khả năng công ty này có thể thanh toán hoặc tái cấu trúc các khoản nợ vay và trái phiếu sắp đáo hạn, cũng như thực hiện các giải pháp khác tạo ra dòng tiền để tài trợ cho hoạt động kinh doanh.

Giải trình về sự chênh lệch lợi nhuận trong báo cáo soát xét, NovaLand cho biết, chủ yếu là do phải trích lập dự phòng và điều chỉnh giảm thu nhập theo yêu cầu của kiểm toán. Tuy nhiên, doanh nghiệp cũng giải thích thêm, đã có thỏa thuận thống nhất lịch thu tiền, dự kiến trong năm tài chính 2023 sẽ ghi nhận khoản thu nhập gần 284 tỷ đồng trong số hơn 483 tỷ đồng nêu trên.

Đối với ý kiến nhấn mạnh của đơn vị kiểm toán, NovaLand cho biết, các khó khăn hiện nay như tình hình kinh tế thế giới, khu vực đang có nhiều biến động, lãi suất tăng cao, pháp lý chậm trễ đang ảnh hưởng lớn đến tình hình hoạt động kinh doanh và thanh khoản của công ty.

Tuy nhiên, Chính phủ và các bộ, ban ngành các cấp đang liên tiếp thực hiện các biện pháp hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn và thị trường đang có những phản hồi tích cực. Theo đó, NovaLand đang tiến hành tái cấu trúc toàn diện nhằm cải thiện tình hình tài chính và tập trung hơn vào hoạt động kinh doanh cốt lõi.

Tại Công ty cổ phần DRH Holdings (HOSE: DRH) cũng vừa công bố báo cáo tài chính hợp nhất bán niên năm 2023 với lợi nhuận sau thuế hợp nhất giảm tới gần 853% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, phía kiểm toán là Công ty TNHH Ernst & Young Việt Nam nhấn mạnh nhóm công ty chưa thanh toán các khoản nợ gốc và lãi trái phiếu đến hạn thanh toán đã cam kết với các trái chủ tại các hợp đồng trái phiếu với giá trị tổng cộng hơn 180 tỷ đồng. Điều này cho thấy, sự tồn tại của yếu tố không chắc chắn trọng yếu có thể dẫn đến nghi ngờ đáng kể về khả năng hoạt động liên tục của nhóm công ty.

Liên quan đến vấn đề nhấn mạnh của kiểm toán, DRH cho biết, do tình hình kinh tế Việt Nam gặp nhiều khó khăn, thị trường tài chính và lĩnh vực tài chính bất động sản nói riêng cho đến nay vẫn còn nhiều khó khăn. Vì vậy, các kế hoạch về dòng tiền của DRH Holdings bị tác động mạnh, dẫn đến công ty chưa thanh toán khoản nợ gốc trái phiếu đến hạn hơn 166 tỷ đồng và tiền lãi 15,6 tỷ đồng như ý kiến kiểm toán đã nêu.

Công ty này cho biết sẽ tiếp tục nỗ lực huy động mọi nguồn lực, phối hợp chặt chẽ với các bên liên quan để xử lý các tài sản nhằm nhanh chóng thực hiện nghĩa vụ với trái chủ.

Xây dựng Hòa Bình hay NovaLand, DRH Holdings không phải là những trường hợp doanh nghiệp cá biệt có lợi nhuận bị điều chỉnh giảm mạnh sau soát xét trong nửa đầu năm 2023 cũng như bị kiểm toán nhấn mạnh khả năng hoạt động liên tục. Không ít doanh nghiệp nhóm này ghi nhận lợi nhuận sụt giảm mạnh do những khó khăn trên thị trường tài chính ảnh hưởng đến dòng tiền, thanh khoản của doanh nghiệp.

Thống kê từ báo cáo tài chính của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên HOSE của Công ty cổ phần Chứng khoán BIDV (BSC) cho thấy, nếu loại trừ đóng góp của nhóm Vingroup (VIC, VHM, VRE), tổng lợi nhuận ngành trong quý II/2023 ghi nhận mức giảm 50% so với cùng kỳ. Giá trị mở bán mới vẫn tiếp tục xu hướng sụt giảm mạnh từ quý III/2022, nhưng có sự phục hồi trong quý II/2023 so với quý I/2023.

Vấn đề đáo hạn nợ trái phiếu vẫn đang là áp lực của các doanh nghiệp nhóm ngành này và có không ít doanh nghiệp bị đơn vị Kiểm toán nghi ngờ khả năng hoạt động liên tục liên quan đến câu chuyện thanh toán trái phiếu đến hạn.

Dẫn số liệu từ Fiin Rating và HNX, Chứng khoán BSC cho biết, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ ngành bất động sản đáo hạn trong 5 tháng cuối năm 2023 ở mức 65.700 tỷ đồng, chiếm 39% tổng dư nợ trái phiếu đáo hạn toàn thị trường. Điểm rơi đáo hạn tập trung vào tháng 8/2023 và tháng 12/2023.

Tuy nhiên, áp lực thanh khoản đã giảm đi rất nhiều so với thời điểm đầu năm 2023 nhờ hàng loạt chính sách về trái phiếu, tín dụng nhằm kích thích tăng trưởng kinh tế của Chính phủ. Tính đến cuối tháng 6/2023, thị trường ghi nhận 89 tổ chức phát hành chậm thực hiện nghĩa vụ nợ trái phiếu doanh nghiệp với tổng giá trị 113.140 tỷ đồng kể từ khi Nghị định 08/2023/ND-CP sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế có hiệu lực từ tháng 3/2023.

Dù đã qua giai đoạn khó khăn nhất, song giới phân tích cho rằng, sự phục hồi của ngành bất động sản, xây dựng vẫn cần thời gian để theo dõi, bởi các chính sách hỗ trợ thường có độ trễ nhất định.

Trên thị trường chứng khoán, nhiều cổ phiếu doanh nghiệp bất động sản, xây dựng đang trong tình trạng cảnh báo, thậm chí bị hạn chế giao dịch. Ngày 31/8, Sở Giao dịch Chứng khoán Tp. Hồ Chí Minh (HOSE) công bố bổ sung 7 mã chứng khoán không đủ điều kiện giao dịch ký quỹ (margin) sau khi các doanh nghiệp này công bố báo cáo soát xét, nâng tổng danh sách không được cấp margin lên 94 mã cổ phiếu; trong đó, có nhiều cổ phiếu xây dựng, bất động sản như NVL, TDC, OGC, LDG, HAR, HBC, DXS, DRH.../.