Phân khúc bất động sản nào sẽ chiếm ưu thế trong năm 2019?

“Thị trường bất động sản Việt Nam 2019: xu hướng và cơ hội đầu tư” là nội dung tọa đàm và giao lưu trực tuyến do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam - Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức tại Hà Nội ngày 11/12 với sự tham gia của nhiều chuyên gia trong lĩnh vực kinh tế cùng một số doanh nghiệp.
Các khách mời đã phân tích, đưa ra dự báo cùng giải pháp để giúp thị trường bất động sản phát triển cân đối, ổn định và bền vững; giúp nhà đầu tư và người dân nắm bắt rõ hơn về xu hướng thị trường năm 2019.
Ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch VNREA cho biết, năm 2018 có thông tin thị trường sụt giảm theo chu kỳ, rục rịch tăng thuế bất động sản..., tuy nhiên, theo thống kê của VNREA, thị trường vẫn tiếp tục ổn định, nguồn cung tăng so với năm 2017.
Riêng thị trường Tp. Hồ Chí Minh có giảm đôi chút vì đặc thù riêng của năm nay. Một điều đặc biệt là những năm trước, thị trường bất động sản tập trung vào 2 khu vực Hà Nội và Tp.Hồ Chí Minh nhưng năm nay, các khu vực xung quanh có khởi sắc. Điển hình là Đồng Nai, Bình Dương, Bắc Ninh, Bắc Giang, Phú Thọ... đều phát triển.
Cùng đó, tỷ lệ giao dịch thành công trải đều ở tất cả các phân khúc: bình dân, cao cấp thậm chí siêu cao cấp, đặc biệt là ở khu vực Tp. Hồ Chí Minh. Giá nhà ở không có biến động lớn. Có hiện tượng sốt đất nền xung quanh Tp. Hồ Chí Minh hay Bắc Hà Nội (Đông Anh, Gia Lâm) và một số khu vực dự định trở thành đặc khu kinh tế nhưng đã được giải quyết kịp thời, không ảnh hưởng đến thị trường.
Đối với dự báo thị trường 2019, ông Hà cho rằng, nguồn cung dồi dào, tập trung vào các dự án lớn kiểu những thành phố thu nhỏ với dịch vụ đầy đủ, hạ tầng đồng bộ như dự án của Tập đoàn Vingroup. Đây sẽ là xu hướng dẫn dắt thị trường.
Mặc dù các dự án nhỏ lẻ ở những khu vực khác sẽ rất khó cạnh tranh siêu dự án lớn đồng bộ nhưng đó cũng chính là xu hướng tất yếu để đô thị gọn gàng hơn. Do nguồn cung dồi dào, giá bất động sản năm 2019 sẽ không có khả năng tăng giá đột biến, thị trường ổn định. Cơ cấu hàng hóa sẽ phù hợp với khả năng của thị trường, nhất là khả năng chi trả của người dân - ông Hà phân tích.
Đồng quan điểm, ông Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, phân khúc nhà ở có chuyển động tốt nhưng cần sự điều chỉnh về mặt chính sách, hướng phát triển. Dự án như của Vingroup là yếu tố giải quyết rất tốt cho phân khúc nhà ở bình dân.
Hiện Vingroup đưa ra các sản phẩm nhà ở giá không thấp nhưng lại có giải pháp giãn khoảng cách trả để người dân có thêm điều kiện mua. Hiện tượng nhà ở bình dân của Vingroup là điều các nhà làm chính sách cần lưu ý - ông Võ thẳng thắn chia sẻ.
Thêm một điểm sáng của năm 2019 được dự báo là phân khúc bất động sản công nghiệp. Đây là làn sóng mới tại Việt Nam. Việc phát triển các khu công nghiệp phải đồng bộ hơn để thu hút nước ngoài. Các nhà đầu tư cũng phải quan tâm đến nhà ở thương mại để đáp ứng các khu công nghiệp và đây sẽ là một trong những phân khúc còn nhiều dư địa phát triển.
Bàn về vốn cho thị trường, ông Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV nhận xét, vốn cho thị trường bất động sản vẫn tiếp tục tăng cho dù không tăng cao bằng mức mặt bằng chung của thị trường. Năm 2017, tín dụng chung của ngân hàng tăng 12,8% và năm 2018 dự kiến tăng 18%, tín dụng bất động sản tăng 17%. So với năm trước, rõ ràng dòng vốn ngân hàng không tắc, thậm chí là chất lượng hơn thông qua cho vay - chuyên gia này viện dẫn.
Đáng chú ý, một số doanh nghiệp đã chủ động phát hành trái phiếu, không còn lệ thuộc quá nhiều vào hệ thống ngân hàng khi thiếu nguồn vốn, đây là tín hiệu tích cực. Năm 2019, tín dụng cho vay bất động sản tiếp tục được kiểm soát với mức điều chỉnh lãi suất có thể tăng thêm để hạn chế doanh nghiệp vay vốn. Một số hình thức vay qua quỹ uỷ thác đầu tư cũng sẽ được tính đến.
Ở góc độ khác, ông Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia Tài chính Ngân hàng nhận định, việc hạn chế huy động vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn từ 45% xuống còn 40% từ ngày 1/1/2019 cũng có khả năng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.
Những ngày vừa qua, hầu hết ngân hàng đã tăng lãi suất nhằm cơ cấu lại nguồn huy động vốn. Trong khi đó hệ số rủi ro cho tín dụng bất động sản vẫn ở mức cao là 200% nên yêu cầu các ngân hàng cũng phải cẩn thận. Với những định hướng và quy định đó, thị trường bất động sản sẽ bị tác động - ông Hiếu phân tích. Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các ngân hàng rà soát tín dụng bất động sản để báo cáo chính xác.
Theo ông Hiếu, việc Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng bất động sản và chứng khoán là rất hợp lý. Các ngân hàng nhà nước và ngân hàng thương mại phải cẩn trọng để thanh lọc thị trường bất động sản./.